红旗招展，前途风景更好|五星村|城中村改造|城市更新项目|普陀区|红旗招展|红旗村|绿廊

宁静的水系旁，绿色通廊串联起高耸入云的摩天大楼、造型别致的现代建筑，成为连接城市与自然的秘径；蜿蜒的步道上，前来健身的人群络绎不绝，享受盎然绿意……初冬时分，上海普陀“红旗村”伴随着最后一块绿地即将迎来竣工，这片上海中心城区最大的“城中村”的城市更新道路将正式划上阶段性的句号。

（吴亦平摄）

为人民而始

自上世纪90年代起，来沪务工人员、从事水果批发生意的商户、“见缝安床”的拾荒者以及零星本地村居民，就共同混居在红旗村中。这里成为了上海市中心城区面积最大的“城中村”——狭小的巷弄里山路十八弯。违章搭建遍地都是，印刷店、小旅馆和小饭店很多，乱糟糟的建筑上方还有密集的电线，墙上尽是老旧的电表，电线全卷成一团，还有人在电线上晒衣服、晒被子。衣物下，狭窄巷落内堆满了电动车、桌凳、果篮筐、水桶等各类杂物。从白天到夜晚，三轮车、助动车川流不息，各类人员来来往往，热闹又混乱。

原红旗村的生活状况、市场原貌

随着城市发展的需要，人民对美好生活品质的追求和向往不断提升。这一处“城中村”显得格格不出——“拆！改！”是为人民而始。

熟悉红旗村的人都知道，要改变这样的状况有多难。无论是从地块地理区位、面积规模，还是从地块内利益主体、关系复杂程度来看，红旗村“城中村”改造项目的难度均为国内首屈一指。

2014年9月29日，普陀区成立了红旗村城中村改造指挥部，改造序幕由此拉开。区、镇属企业共担重任，各有关部门和单位投入大量业务骨干，几乎放弃了所有双休日，连续作战，创造了我国“城中村”改造的“上海红旗模式”。而这一模式兼具村集体主导型和政府主导型“城中村”改造的优势和特点。

中环集团作为区属国企承接了红旗村改造的重点工作，时任中环集团副总经理张民表示：“我们细之又细、慎之又慎，是因为我们的工作始终是为了人民，我们始终认为，以前的历史遗留问题到了我们手上就不能再遗留下去。”

铜川路405弄2号的红旗村基地，也成为改造项目工作人员“临时”的家，承载着大家奋战在红旗村的昼与夜。“可以说是集全区之力来完成这项工作。”据时任上海中环天地投资有限公司副总经理程亮回忆，高峰时期食堂里甚至有两、三百人同时就餐，中环集团几乎全员扑在红旗村改造项目上，最后整个地块比计划提前185天完成整治工作。

2015年10月31日，曹杨路水果批发市场顺利关闭，一个近3万流动人口组成的拥有巨大商业利益的“生态部落”自此消失于时代洪流；2016年6月30日，红旗村地块综合整治目标提前半年完成，曾经高压线下违章密布的地块基本成为平地，铺满绿网，焕然一新。

据中环集团审计专员朱丽晔回忆：“2016年2月17日下午，最后一户村民到动迁基地看房，夫妻两人徘徊许久。征收二所的工作人员耐心为他们介绍房型、讲解政策，夫妻二人反复推敲，最终选定了一套二室二厅的户型，签下最后一份房屋补偿合同。”而这也标志着红旗村地块村民达到了100%签约，这个数字，创下了当时上海市集体宅基地征收签约率之最。

为人民而创

拆完、清完，土地回归了最初的样子。土地空间规划是各类开发建设活动的根本与基础。586亩土地的蓝图如何绘，才能从城市民生洼地转型成为区域发展高地呢？红旗村这片区域的规划创造性、持续性尤为值得一提。

规划蓝图的第一步，就在于土地的权属调查与整理。

红旗村兴建于20世纪50年代，土地内既有长征镇红旗村、五星村等集体土地，又有9个大型初级市场及市属、外区、本区等各类单位18家，许多土地资料缺失、权证不齐。对此，普陀区组织多方力量层层筛查、反复校验，最终才明确了地块土地性质、权属、面积和边界等问题，为后续改造打下了坚实的基础。土地整理完成后的红旗村重新成为一张“白纸”，给后续规划设计提供了无限的可能。而难题也随之浮出水面。

整个红旗村地块当时被6条高压架空线横穿而过，而高压走廊下方按规定不能建设任何建筑。“这严重影响了地块开发和城市景观，造成实际可建设用地仅占总改造用地的三分之一，项目经济效益大幅缩减。”时任中环集团副总经理张民对照着规划地图，向记者介绍道。根据2007版《上海市真如城市副中心控制性详细规划》和《上海市普陀区石泉社区控制性详细规划》，原计划将地块内6路高压架空线全部入地以释放建设用地，但近中期很难实现。

原方案耗时久、费用高、实施难度大、经济效益低，怎么办？

普陀区与各开发主体为此绞尽脑汁，最终决定对原规划进行“大刀阔斧”的调整。“我们从区域功能定位出发，引入了当时世界一流的规划理念、规划团队，对各个地块的使用性质及开放强度进行整体考量。”普陀区规划资源管理事务中心主任毛亦国回忆道。新方案将地块内5条架空线维持现状，1条架空线进行移位调整，让改造工作可以尽快开展。同时，在绿地和水域面积不减少的前提下，统筹调整规划绿地位置至高压走廊下，尽可能地释放了建设用地。

此次规划自2016年启动研究，于2018年正式获得市政府批复。经整体调整后，红旗村地块可实施建筑面积由约42万平方米增加至约62万平方米，商办、住宅、文化用地比例得到合理平衡。“调整后的规划，实现了交通路网、自然生态、商业发展的核心需求，优化区域功能，增加建设用地面积，适当提高住宅开发占比，兼顾了‘民生’和‘经济’两本账，让如今的一切成为了可能。”时任中环集团副总经理张民表示。

山姆会员商店（真如店）的引进落成同样也得益于这样的“全周期”规划理念。

地块内地铁保护工程

“早在山姆项目引进前，我们就考虑到未来要充分利用真如绿廊宝贵的地下空间资源，实现垂直城市建设理念。”毛亦国告诉记者，依据相关政策，6公里长的真如绿廊上方虽因高压架空线不能有任何建筑物，但地下仍保有约30%的可开发空间，在2018版获批的详细规划中普陀区就已将这一指标进行控制。这也与中海集团后来引进山姆会员店的计划不谋而合。

结合具体建设需求，普陀区首创了“一块地，两张证”的土地分层出让模式，地上地下进行产权分割，既保留地上生态环境，又实现地下4.3万方大规模商业空间引入山姆会员超市，最大化发挥地下商业潜力和地上公园活力。

土地资源的规划编制是一个动态完善、多向互动的过程。红旗村地区的高起点规划编制为它的现在提供了可能，也将持续为它的未来“保驾护航”。

据了解，普陀区还将通过城市更新等手段，对红旗村区域地块开展评估与优化提升，进一步优化交通组织、提升区域功能、改善人居环境。“我们将持续研究优化好真如光明地块等的规划方案，打造好真如副中心核心区的‘最后一块拼图’。”毛亦国表示。

忠人民之愿

“城中村”的改造好不好？民意给出的答案最真实。

原红旗村的村民归惠莉从没想过，自己还能回到养育自己的地方继续生活工作。如今的她，成了真如境项目内中海中心的一名工作人员。“项目伊始，我就和其他5位村民一起到这里驻点办公，参与项目开发企业中海地产的具体工作。”归惠莉介绍说，经过层层选拔，他们成了村里首批派驻的培养人才，有人学招商，有人学物业管理。归惠莉笑言：“在这里踏踏实实学，以后才能帮村民管好集体资产，让大家的钱袋子都鼓起来。”

更好的发展生态，不止授人以鱼，而是授人以渔，归惠莉切身感受到这波红利。和她有着同样感受的村民还有很多。其实，这样的自循环“造血”机制在区域发展规划之初，就被考量到了。“城中村改造事关百姓福祉。我们考量的是，不仅仅是让村民享受土地红利、改善生活居住环境，而是真正形成可循环的造血机制。”中环集团党委委员、副总经理随晋介绍说，上海兴隆实业有限公司作为红旗村集体经济组织，按照城中村改造政策，回购一幢写字楼，为后续的发展打下坚实基础。

如今，在紧邻真如绿廊的核心位置，红旗村集体资产回购的“中海中心”C座，又名“鸿企中心”，“鸿企”二字正是取自“红旗”的谐音，这是红旗村改造项目中最早交付的超高办公楼，也成了村民如今长期、稳定的经济来源之一。集体资产借助改造的契机提升了产业能级，村民成为可循环造血机制的一部分，在新的岗位上融入共享了新时代发展。

中海中心

城市中的历史遗迹、文化古迹、人文底蕴，是城市生命的一部分，也是在这片土地上赖以生存的人们的情结所系。在“红旗村”的更新范本里就给出了历史情结和未来发展相互融合的优解。

日前项目总体量达32.3万平方米的中海环宇城MAX购物公园（后简称“环宇城”）就是红旗村范围内的一处新晋商业综合体地标。在这里，城市与自然、与历史文脉的边界融合得恰到好处。

在环宇城北侧临街一面，一处向内凹陷的结构很引人注目。记者了解到，原来这一处“凹陷”是为了保留当地一棵500年古银杏树。“为了让古银杏树获得充分日照，我们让建筑后退了30米，为树木预留了生长空间，而其他的留白空间则设计了银杏广场，叠加景观桥和真如港水系，形成了商场的别致一景。”环宇城相关负责人介绍说，秋冬时节适合观赏银杏，这一区域也成了周边市民的公共活动打卡点之一。

不仅如此，环宇城北侧绿地、真如港河道、南侧海纳中央绿地，都打造了多维度的生态购物公园，整个项目的绿地覆盖率超过了50%，宛若一个在自然中生长的城市商业综合体。

让城市留下记忆，让人们记住乡愁。以城市更新为纽带，各方力量被汇聚成一股合力，推动“红旗村”转型归来，在产城融合新地标的建设上大踏步前进。