这两年不少外资、港资撤离大陆住宅市场，前有李嘉诚家族、后有香港置地。
然而也有逆行者挺身而出，一家208岁的地产超级巨头，正在不断加码内地楼市：
太古地产
太古地产母公司英国太古集团，成立于1816年至今已有208年历史。2022年，太古地产宣布启动千亿港币投资计划，加强在香港和内地的投资。
仅用两年时间，太古地产就将进度条完成了65%左右，尤其是在内地的拓展速度快于预期。
这几年里，太古地产积极在上海、西安、三亚、广州等核心城市策略性投资布局6个新项目，成为这两年少有的“逆流而上者”。
在上海，太古地产先后拿下张园建筑群保护项目、洋泾地块、前滩21号地块，在商业领域展现出极快的落地速度。
而今年，这家曾经在全世界缔造无数标杆的超级巨头，联手本地国企陆家嘴，将在上海黄浦江畔打造江景豪宅标杆——
太古源，正式进军内地住宅市场
与此同时，这可能也是上海浦东内环内最后一个一线江景豪宅，无论是地段还是产品价值，港资太古出手就是王炸。
今天总爷就和大家聊聊，太古源能否惊艳上海？
01
天时地利，江景豪宅绝唱
陆家嘴太古源这块地的质素很好，可谓出道就占据天时地利。
因为这块地是上海市中心稀缺的、整块一线滨江的连贯土地，先天就有打造江景豪宅的基因。
上海的江景豪宅其实非常稀有，黄浦江很长但核心江段并不长，范围缩小到内环内的话，滨江地带更是不足10公里。
而这核心江段中绝大部分一线江景的地块都开发成了写字楼、商场和公共配套，真正做成住宅的地块其实不多。
而且并不是说能看到江景就是江景豪宅，最多叫江景房。所谓豪宅，自身的产品、地段、圈层都缺一不可。
黄浦江两岸的江景住宅中，很多小区的定位其实比较”亲民“，比如北外滩的新外滩花苑、黄浦的耀江花园等社区，都称不上豪宅社区。
其余像世茂滨江老牌江景豪宅又因为开发的太早配置已经老化，产品力也已经跟不上如今的时代，甚至成为了楼市的”老破大“。
因此，真正符合当下市场主流认可的江景豪宅屈指可数，而陆家嘴太古源又是其中房龄最新的那个，可谓是出道即巅峰。
而且更重要的是，后面上海市中心，很难出现能跟太古源媲美的后继者。
2021年年底，陆家嘴集团以150.49亿拿下这块地，就已经是内环内最后一块成片开发的一线滨江大地块。
内环内的一线江景地块几乎已经建满，后面即便有些零星的新住宅项目，要么是极小地块的旧改、要么是二线、三线江景房。
而太古源位处陆家嘴北滨江段，规划总建筑面积约39万平方米，将兼具高端住宅、太古商业、甲级办公楼、文化活动空间、酒店及服务式公寓等多元业态。
既有太古地产这样的国际巨头，导入商业办公资源，又有本地国企陆家嘴，为项目落地保驾护航：
陆家嘴太古源，可谓天赋异禀，想不火都难
目前大家对这块地区位和规划都很认可，发展潜力已经形成共识，市场最大的好奇心在于：
首次在内地做住宅的太古地产，究竟可以拿出怎样惊艳的产品？
02
创意十足，冲击市场认知
说起来，这块地其实跟太古很有缘分。
一百多年前，这里就是太古自家的码头所在地，一百多年后的今天，这里又成了太古在内地第一个住宅项目。
因此取名太古源，太古地产内地豪宅第一枪，打的要漂亮
陆家嘴太古源的设计效果图就可以看出，操盘方花了不少心思，大胆创新的背后，隐藏着引领上海下一代豪宅外立面设计风尚的雄心。
本次产品的外立面设计灵感源自蝴蝶翅膀，采用了很多圆弧形的设计元素，白金相间的外立面，科幻感十足，比同板块的江景豪宅前辈“九庐”看起来更有气势。
项目的体量并不大，共378套可售房源，直线距离黄浦江只有约100米，真正的一线江景豪宅。
为了增强尊贵感，太古源的每一栋楼，都设计了罕见的12米架空大堂。
上周总爷去实地参观了样板间，也是倍感惊艳。虽然只是展示样板间，但足以看出太古源在产品细节打造的用心。
比如沙发后面的背景墙，如果看图片可能以为是布艺或者皮制，实际上是工匠用大理石打磨出来的圆润效果，现场看起来质感十足。
和外立面造型一样，样板间内也采用了诸多圆弧形设计元素，比如今年豪宅市场很流行的弧度吊顶，比如客厅、卧室墙面的转角，都采用了曲线过度的设计。
最值得一提的肯定还是江景大客厅，超大的IMAX级别的客厅，是近年来少有的大尺度瞰江面。
实际上，项目离江边的距离仅有不到100米，从客厅看出去，甚至会有一种把黄浦江踩在脚下的感觉。
而且，项目还有个突出优势是自带商业综合体，就在小区楼下，业主下楼即可逛街。
当然本次的商场定位并不是如前滩太古里一般的高奢商场，而是做了一个更加亲民的社区商业定位。
众所周知，陆家嘴北滨江这个区域，之前由于开发的较晚，早期又建了不少老破小，商业办公氛围一直没起来。
而本次太古这个商业专家进驻后，自营的商场将会有效提升板块的商业氛围，项目自身的写字楼、商场、以及周边的粮仓艺术中心：
太古后期都会统一操盘管理
相信以太古的招商能力，区域的商业活力将会大幅度提升。
不过，项目的设计虽然诚意满满，在项目的实际调研过程中，总爷也发现了可能顶豪圈层会介意的点。
第一个是户型设计，本次一线沿江的产品只做了278和388㎡两种户型，均把北向观江面做到了最大。
但豪宅市场上买家一直对陆家嘴北滨江，朝北的观江效果比较介意，窗外看的杨浦滨江目前成熟度也不算高、景色观感略弱。
且本次大户型南北进深很长，朝南只有两个房间，数量三个方向采光面很多，但是朝南向阳面窄，实际的居住舒适度可能会受到一定影响。
第二个问题是项目是分体式三幅地块，商业也是分开成了几片商业，地块之间有成熟的市政道路，通过空中连廊串联。
目前了解下来天桥未来是对市民开放的，到时候业主就难免需要跟路人共用，降低了隐私性。
但瑕不掩瑜，太古源出色的区位和设计理念，已经在上海豪宅圈引发了不小轰动，不少同行都跑去参观学习。
目前最大的悬念，就剩下两个字——价格。
03
热销滞销，价格决定一切
上海的江景豪宅，一直是高净值家庭的的资产压舱石，曾经创下了无数积分纪录。
格力浦江壹号，入围积分100.85分
百汇园三期，入围积分106.64分
凯旋门三期，入围积分113.04分
今年是上海豪宅供应大年，远超前两年新房豪宅供应量的总和。
这也导致今年下半年入市的豪宅，没有了上半年的势头，除了翠湖、中海领邸这样的顶流，大部分很难一次性清盘。
豪宅购买力是有些透支的，当下4000-6000万价格段竞争激烈
北滨江区域主要吸引的大多是浦东购买力，相比于黄浦、徐汇等传统市中心，虹吸全市客户的能力略逊一筹，这种市场情况下，入市价格就十分重要。
从目前披露的产品细节来看，太古源已经完全具备一个爆款豪宅的潜质：
仅需一个相对合理的价格定位，就能够让太古源一炮而红
对于太古地产和内地楼市来说，太古源都是一个标志性项目。
这几年内地住宅市场表现疲软，大家熟悉的外资、港资都在逐步淡出野，楼市也成为各大国央企的舞台。
内地市场，比任何时候都缺“逆行者”
悲观者正确，乐观者前行，期待太古地产可以在上海大展拳脚。
对于太古地产新项目，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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