两站前湾、三站大虹桥，真的没法低调了！这个再也低调不了的地方，叫重固。2024年8月7日，它再次“击中了”保利。
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这次顺利“加仓”重固，是保利对大虹桥“洼地”重固板块价值的认可，更是重固隐藏在神秘“面纱”背后实力的初露锋芒。寻源青浦，众人只知赵巷、徐泾……无人知是重固。
低调的重固，或许是由于缺乏轨道交通的导入，即使新房均价只有3字头，比旁边的华新、赵巷低了不是一点半点，对它价值的认知也慢了半拍。
市场数据显示，保利在青浦重固打造的首个项目虹桥和颂是当仁不让的红盘。今年前8个月，在全市200-400万级新房项目中，网签成交套数、成交金额、成交面积均取得了TOP1，2024年至今已网签389套。
数据来源：克而瑞
与同板块相比，虹桥和颂月均流速遥遥领先其它项目，3-8月的月均流速可达到约60套，其中7月网签达到100套。
虹桥和颂的热销太出乎意料，以至于很多人还没反应过来。
但热门红盘是买家“用脚投票”的结果，从数据上显示出受欢迎的成果，那必然有其打动市场的“杀手锏”。
保利虹桥和颂之所以能在竞争激烈的市场中脱颖而出，除了市场对板块的价值正在逐步形成共识，更离不开保利发展敏锐且极具前瞻性的择址观和产品观。
1 /
与国家战略
城市未来的发展方向保持同频
深耕上海20余年，保利发展在上海与城市共同生长，始终紧跟国家发展战略和城市发展规划。
从城市项目布局看，瞄准城市核心，一方面，深耕一江一河，发力内环内中心城市更新，在世博滨江、苏河湾、杨浦滨江等CAZ核心区，继续放大对城市中心的影响力；另一方面，聚焦潜力板块，紧抓地铁和产业两大价值底盘，充分展现保利发展阅读土地和城市的能力，放大品牌与实力的双重优势，为每一片土地打造可以穿越周期的实力作品。
示意图
自“2035规划”，长三角一体化规划等国家级政策密集落地之后，上海进一步提速与长三角协同发展的步调，依托《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，全力将虹桥打造为长三角城市群的CBD。
如此规划之下，上海正形成一条串联市中心—虹桥国际开放枢纽—长三角一体化示范区(青浦新城)的发展主轴，而承载长三角一体化和大虹桥这两大国家级战略发展重心的正是这条在建中的示范区线。（资料来源：长三角生态绿色一体化发展示范区发展规划）
示范区线示意图
示范区线之于长三角城市群的意义，正如同当年轨交2号线之于上海的意义：同样的东西走向，同样串联交通枢纽+核心产业。
过去20年，2号线是上海串联浦东机场到虹桥枢纽东西走向的黄金线，因串联金融中心陆家嘴、科创中心张江、南京西路、静安寺等众多重大功能区域，在上海地铁盘的涨幅中排第一，引领上海轨交盘房价涨幅。
数据来源百度地图/链家网挂牌信息
如今，连接浦东、虹桥两大机场的市域铁路——机场联络线首通段9月起开启试运行，有望完美“接棒”轨交2号线。
而示范区线一旦通车，“机场联络线+示范区线“这一黄金组合，从东到西直接串联起了临港新城、张江科学城、虹桥商务区和长三角一体化示范区四大国家战略平台，与上海十四五规划中的东西两翼发展轴完美重合，成为构建国内、国际“双循环”新发展格局的主动脉。
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最为关键的是，示范区线的每一个站点也同样拥有重要的战略地位。不仅串联了长三角一体化的两核——动力核（虹桥国际开放枢纽）以及创新绿核（先行启动区），而且在示范区线沿线，一条以大虹桥为核心，长三角数字干线超级科创走廊已经初具雏形，虹桥中央商务区、前湾、华为研发中心三大顶流产业的发展势能极其庞大。
图片来源长三角生态绿色一体化发展示范区发展规划
根据《长三角数字干线发展规划纲要》显示，到2027年长三角数字干线的产业规模将达到1万亿级，待2028年示范区全线通车后，沿线的产业价值来的资产价值的增值将不可估量。
来源《青浦新城数字化转型“十四五”规划》
保利发展显然是敏锐捕捉到了这一趋势的变化，在长三角一体化与大虹桥势能的延展中，青浦重固自然顺理成章的成为时代的“宠儿”。
作为长三角一体化和虹桥国际开放枢纽两大国家战略的交汇点，重固2站前湾芳乐路站，3站虹桥火车站，4站西岑华为青浦研发中心的优势，也将成为未来长三角人流、产业流聚集的新风口。
2 /
超强解读城市能力
落子抢在板块蝶变前
保利发展对重固的深耕绝非简单的顺势而为，而是对未来城市发展超强的预判。
2018年，保利发展在大虹桥开启“云上”系，同年11月，长三角一体化正式上升为国家战略；
2020年2月，保利发展再次拿下江桥镇北社区地块。2021年2月，国务院批复《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，大虹桥成为长三角城市群的核心引擎。
从2015年开发保利建工西郊锦庐，到今年8月，拍得青浦重固地块，保利发展已经连续五次进军大虹桥区域。
保利发展每一次拿地的眼光都来自市场对区域未来前景确定性的共识，并准确的预判到板块正处于价值跃升“前夜”。
在保利发展看来，青浦承接进口博览会、长三角区域一体化发展、虹桥国际开放枢纽建设、“五个新城”建设等一系列国家和市级层面重大战略，已成为代表上海引领示范区、辐射长三角和参与全球竞争的战略前沿。
重固不仅是链接虹桥商务区、青浦新城，长三角一体化示范区以及上海东西向发展轴带上的重点镇之一，也是为数不多可同时享受“虹桥+前湾”双核辐射的板块之一，崧泽大道、北青公路、赵重公路等快速路组成的高速路网，也使得此处的自驾出行十分便利，尤其是崧泽高架建成后，重固可快速抵达虹桥核心区。
另外，北青公路即将拓宽，该工程项目将与示范区线共线同步施工，西起外青松公路，东至华徐公路，改建道路长13.2公里，设计速度60公里/小时，建设规模为双向8车道。改扩建后的北青公路，不仅为市民提供便捷、高效的出行方式，更对完善路网结构、促进区域经济社会发展具有重要意义。（来源：重固家园cghome官微）
更为重要的，重固还是青东唯一成片保留农村风貌的地区，拥有123条天然河道构成了十纵十横的水系，“水、林、田、河”生态资源极其丰富，占总域面积的66%，这即便在整个大虹桥片区都不多见。（来源：重固家园cghome官微）
如今，重固全力打造现代新型人文示范镇：南部定位“虹桥无界百创城”、中部定位“虹桥精致幸福里”；北部定位“魔都乡创谷”。（来源：重固家园cghome官微）
（来源：重固家园cghome官微）
保利发展重固福店路项目择址的位置，正是规划能级相对更高的南部，也正是未来重固科创产业发展的核心——虹桥无界百创城。
未来，这里不仅可以承接虹桥和赵巷产业的外溢，甚至还把机场联络线沿线的徐汇华泾、浦东张江科学城也纳入了自己的通勤版图，虹吸巨量经济、置业人口。
虹桥无界百创城自身的科创产业也在快速布局，聚焦数字经济，构建“一核两翼”的功能空间布局，成为大虹桥下一个产业的极核。2024年，牧雄基金、麦拍投资等5家投资机构和菜鸟供应链、联东U谷、派米雷等10个产业项目已经相继签约入驻。（来源：重固家园cghome官微）
（来源：重固家园cghome官微）
其中，生命健康创新之核，瞄准未来生命健康产业，布局细胞疗法等精准医学领域研发机构；
数字绿色科技产业的“未来之翼”，构建新能源、智能网联汽车配套集群，华盈工业透平软件、达思兄弟人工智能、派米雷数智港、中粼膜新能源等企业已经入驻；
总部和服务经济“活力之翼”，导入长三角民营企业总部，链接国际市场，目前申通、德殷投资、固买等总部企业已经全面进驻。
（来源：重固家园cghome官微）
目前，虹桥无界百创城已形成约1500亩产业净地，将进行集中成片开发。与此同时，虹桥无界百创城得益于示范区线赵重公路站TOD规划迎来新的发展契机。
根据示范区线赵重公路站TOD规划，赵重公路站点周边区域被规划为“以现代物流产业为特色，融合生物医药、智慧数字为主导的创新平台及市民生活中心”。
其中，住宅组团用地2.42公顷，共13幅。目前已出让并入市4个商品房住宅项目，未来将成为一个纯粹的大型居住社区；商业服务业用地4.63公顷、文化用地0.22公顷、教育科研设计用地12.85公顷、商务办公用地9.49公顷。
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目前，重固上海师范大学附属青浦实验学校已经建成，去年9月正式启用。而赵重公路站未来也将进行轨交上盖开发，规划约19万方商办综合体，其中东北角地块的商办综合体建筑高度达到100米。
这也就意味着，示范区通车后，赵重公路站TOD项目以商办、研发教育配套用地为主，住宅用地金贵程度可见一斑。
3万出头的联动价、虹桥无界百创城的产业布局，赵重公路站TOD规划，保利发展在重固掀起的住宅品质风暴，都让重固注定成为上海楼市下一个瞩目的焦点。
保利发展在重固的最新项目，距离示范区线赵重公路站（规划中）直线距离约350米。作为紧邻示范区线赵重公路TOD核心区的住宅项目，将最先受益。
示意图仅供参考，信息来源网络信息收集整理
除了近享赵重公路站周边的商业TOD（规划）、未来整个示范区线沿线站点都规划了大体量TOD商业体，可直接享受TOD商办配套升级带来的生活利好和资产增值，让其在大虹桥的性价优势更为的凸显。
3 /
不透支板块价值
预留与城市共成长的空间
打开上海版图，如果以虹桥枢纽为圆点，在离市区更近、且有高能级轨交的外环区域中，保利重固项目极具性价比，价格远低于嘉定南翔、松江泗泾，是绝对的价格洼地。
数据来源百度地图/链家网公开挂牌信息
目前嘉定南翔的土拍价和新房均价都已破6，松江九亭新房均价在5.6万/平米，虹桥主城前湾地区目前均价都达到了7万+/平方米。
要知道，未来示范区线通车，重固仅需2站，就可以达到前湾芳乐路站，3站即达虹桥火车站，两三站地铁，价格却几乎便宜了一半，这样的价格优势前所未有。
项目离17号线赵巷站3公里，即便参照17号线沿线的价格体系看，重固也是妥妥的价格洼地。
轨交17号线从西向东，价格不断走高，西岑站新房的价格也到了3.8万/平方米，朱家角4.3万/平方米，青浦新城4.6万/平方米，赵巷新房5.6万/平方米，徐泾新房6.2万-6.95万/平方米，二手房价格更是达到了7.5万-10万/平方米。（数据来源：链家网）
数据来源：链家网
反观重固，在售的新房今年加推都不到4万/平米，保利虹桥和颂二期均价3.78万/平米，板块次新房挂牌价也在3.8-4.5万/平米，整体比赵巷低了近30%。即使是沿着规划中的示范区线往东看，重固新房也比同样没有轨交的华新板块新房售价低出近两成，重固新房的性价比不言而喻。
按照以往惯例，但凡轨交线路确定开工后，房价都会出现一轮大规模的上涨。新房项目但凡和“地铁盘”沾边，几乎都成“热搜”，而且距离地铁越近，其价值越是居高不下。
据统计，与远离地铁的楼盘相比，距离地铁站点约200-500米的楼盘价格会高出28%至48%的幅度；距离地铁站点1公里以内的楼盘，其价格也会受到地铁因素的影响而有所上升，但上升的幅度相对于200-500米的楼盘来说较小，大约在11%至28%之间。（来源：链家网数据统计整理）
如今，示范线计划于2026年开通，沿线所有的价格洼地都将被填平，无论是生活起居的便捷度，还是价值的传导，真正能利好到的区域，步行即达的保利重固福店路项目也必将迎来一波房价上行。
用一句话总结，重固的“安全垫足够厚，爆发力足够足”。这将是上海300万级中少有的短期能看到成长性的板块。
数据来源：链家网
不得不佩服保利发展选址眼光的“老辣”，更重要的是，保利发展的定价从不透支板块未来的价值空间，从内环内到外环新兴板块，但凡保利出品，几乎每一个项目都能成为各自板块二手房价格的标杆。
以保利发展开发的部分5年内房龄的次新房为例，江桥板块次新房均价4.3万/平方米，保利云上的成交价为6万+/平方米；周浦次新房均价4.7万/平方米，保利首创颂的价格8万+/平方米；杨浦江浦的次新房均价仅6.7万/平方米，保利天汇的成交价格达到了12.1万/平方米。（数据来源：链家网）
这一次，保利发展在8月拿下重固镇福店路地块自然值得期待，不仅与目前热销的保利虹桥和颂仅一河之隔，而且离赵重公路站（规划中）直线距离只有约350米，是当下板块内真正步行可达的“轨交盘”。（数据来源百度地图）
示意图 数据来源百度地图
项目保留了保利虹桥和颂热销户型的亮点，比如88平方米三房、99平方米三房，通过对开式电梯门让原本的一梯两户的设计，拥有了类一梯一户的豪宅私密体验。
户型示意图
还有全明的独立入户电梯厅，可玄关外置，无论是收纳还是入户礼序，都能创造出独特的私人体验。
尤其是，约88平方米户型做到三房两卫，这样的功能更能满足家庭的成长性；LDK一体化的设计，南北通透，三开间朝南，近10米的南向面宽，让居住空间光线充足无比；还有主卧套房面宽轴线尺寸约3.52米，配有观景飘窗，三间卧相对独立且有各自隐私空间……
户型示意图
新项目还新增约125平方米四房或“3+1”户型，满足成长型家庭的人居需求，不仅让主卧套间的舒适度达到极致，客厅叠加书房的超大宽厅体系，LDK一体化设计，让用户拥有了更丰富的居住体验。
户型示意图
无论是艺术青年、科技精英、慢生活热爱者，甚至是楼市的价值投资者，都可以在这里收获“惊喜”。
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在Hard模式下的上海楼市，刚需的容错率越来越低，富人可以有条不紊的在一江一河、市中心选择大平层或是风貌别墅。而刚需需要仔细去遴选为数不多的购房机会。
好在，保利发展再一次为上海的刚需提供了一次宝贵的选择权。
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中国房地产性质
1、 房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、 地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
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3、 房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
4、 房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、 房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、 土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、 土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
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8、 集体土地
是指农村集体所有的土地。
9、 征用土地
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
10、 土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
11、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
12、 合作建房
是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
13、 土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
14、 土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
15、 土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
16、 土地使用权划拨
是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
17、 什么是地籍？什么是产籍？
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
18、 生地
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
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19、 熟地
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
20、 宗地
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
21、 宗地图
是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
22、 证书附图
即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
23、 楼花
一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。
24、 期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
25、 现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
26、 毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
27、 成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
（1） 内墙面为普通仿瓷涂料
（2） 客厅楼地板为普通瓷砖
（3） 普通铝合金窗
（4） 普通胶合板门
28、 商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
29、 空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。
30、 存量房
即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。
二手房出租出售、求租求购、房源推荐、价格评估、交易办证、金融贷款，每天下午2点半FM93.1《王宁说二手房》
31、 二手房
通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
32、 经济适用房
根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
33、 房改房
在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。
34、 安居房分为哪几种？
安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
35、 个人住房基金
有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。
36、 住房补贴
住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。
37、 房屋的折旧
房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。
38、 房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
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