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深知家的真谛远超越砖瓦构筑，它是心灵的港湾，情感的归宿。我们秉承品质至上的原则，以服务为灵魂，匠心独运，只为构筑一个集安心、信赖、惬意与健康于一体的理想居所。展望未来，我们将不遗余力，确保项目精准无误地按期呈现，让您的心愿家园触手可及，早日沉浸于梦寐以求的幸福生活之中。
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【项目基本信息】
占地面积：约6249.71㎡
建筑面积：约21999㎡
物业类型：住宅
容积率：3.52
绿化率：34.33%
可售套数：250套
产品类型：约50-117㎡学府准现楼
产权年限：70年
项目地址：南山区·科技园·教科院同乐实验学校旁
——————项目八大核心价值——————
【区域】科技园之上，总部都市居住核心区
【交通】地铁12号线，三横三纵多维路网
【优教】家楼下即南山教科院同乐实验学校
【配套】悦享南山、宝安双中心醇熟配套
【住区】南山稀缺低密度纯居精致社区
【精著】铝板外立面，打造新中式景观园林
【臻席】约50㎡小户、89-117㎡品质住宅
【准现楼】现楼发售，见证你所预见
湾向世界心归南山
「科技园之上南山总部都市居住核心区」
南山科技园及留仙洞总部基地双区核心，集前海、后海、深圳湾、科技园及留仙洞深圳五大总部基地发展利好，承载超百万高净值人群居住、生活需求。
高新科技园（东向约3km）：国家创新型城市的核心区域，就业人口约60万人。
留仙洞总部基地（北向约2.5km）：打造国际化战略新兴产业CBD，规划60万高端就业人口，10万高素质居住人群。
后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地（东南向约6km）：中国总部企业最为密集区域之一，规划就业人口约为54万人。
前海深港合作区（西南向约4km）：定位国家战略性门户枢纽，未来将打造成世界级城市新中心，规划就业人口约65万人，居住人口15万人。
优质学府毗邻赋能菁英未来
「家门口一站式优质教育，目送式书香学府」
小学&初中：教科院同乐实验学校（直线距离约100米），南山首个教科院系实验学校＆九年一贯制学校；
教科院：深圳市教育局直属公益一类事业单位，曾打造南山第二外国语学校。
幼儿园：华泰幼儿园，公办18班幼儿园
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立体多维路网高效链接核芯区
「地铁12号线旁，三横三纵路网通达全市」
地铁：
12号线同乐南站（直线约800m），4站到宝中和科技园，5站到前海和后海；
15号线（建设中）同乐关站（直线约1.5km），贯穿前海、后海、南山、宝安等重要片区，环经济发展核心区域。
另有13号线（建设中）、24号线（规划中），四轨交汇，高效出行。
立体交通：
邻近未来深圳最大高铁站一一西丽高铁枢纽(在建中)，“三横三纵”6大城市主干道。
三横（南山大道、南海大道、南坪快速）
三纵（广深公路-京港澳高速-南光高速）
一城精粹悦鉴繁华
「双中芯黄金生活圈，醇熟生活配套环伺」
商业配套：
约1万㎡隆尚Minitown（招商中，直线约100m)、约8万㎡云城万科里、超50万㎡南山、宝中成熟中心高端商圈，尽揽一城繁华。
医疗配套：
南山区人民医院、宝安区人民医院、宝安中医院等三甲医院以及南山区中医院（在建），优渥医疗资源，护航健康生活。
生态配套：
楼下规划公园绿地（约2.5万㎡）、铁路文化公园（直线约300m）、新安公园、中山公园，城市绿氧触手可及。
人文配套：
荷兰花卉小镇、南头古城、南山文体中心、南山博物馆、南山图书馆以及宝中重点配套，全配阵容艺术生活，涵养人文气韵。
品质纯居住区臻稀美宅
「纯居社区，入住南山高阶格调生活」
铝板外立面：以铝板及干挂石材打造外立面，匠著建筑美学，敬呈品质生活。
架空层园林：秉承“轻氧森居、活力社交”设计理念，打造集成人健身区、儿童游乐区、老人活动区、廊架休息区、乒乓球场的多功能全龄社交空间。
实景低密准现楼见证你所预见
「建面约50-89-117㎡准现楼」
容积率约3.52，南山稀缺低密住区，准现楼呈现，实景兑现。
建面约50-52㎡南山稀缺小户型，89㎡南向园景户型，臻稀117㎡南北通透品质户型。
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50-52平
两房两厅一卫
阳台可改成卧室，竖厅格局，客餐厅一体，客厅3米开间，2个卧室分别做到了2.7米/2.5米的宽度，得房率约86%（包含赠送），小两房户型，总价低，适合刚需上车客户。
户型亮点
全明户型，客厅带飘窗，三分离卫浴，无过道零空间浪费。
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89平
三房两厅两卫
阳台可改卧室，竖厅格局，客厅3.5米开间，客厅及两个卧室均朝南，采光很好，卧室分别做到了3.1米/2.8米的宽度，得房率约86%（包含赠送），阳台正南朝向。
户型亮点
三开间正南朝向，LDKB一体化设计，动静分区。
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117平
四房两厅两卫
竖厅南北通透格局，客厅3.6米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了3.2米/2.9米/2.6米/2.4米的宽度，得房率约87%（包含赠送），阳台主朝正北向。
户型亮点
南北通透，中心楼王公园景观，三开间朝南，端头位且独门独户，卧室均带飘窗。
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最新地产动态：
深圳加入一线城市取消“豪宅税”行列，机构：相信豪宅产品成交活跃度会有一定提升
继上海、北京后，深圳成为第三个宣布取消“豪宅税”的一线城市。
11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（下称《通知》），明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。
深圳中原研究中心指出，政策调整后，契税方面，二套降幅较大，有利于刺激二套需求。增值税方面，取消非普宅后，原来的豪宅满两年即可免征增值税，减免力度大，加上豪宅契税也相应下降，对于豪宅产品是一个大利好，目前深圳二手非普宅成交占比在11%左右，相信豪宅产品成交活跃度会有一定提升。
此外，11月20日，中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，当前上海、北京、深圳已经先后取消普宅标准，预计广州也将加速落地相关政策，进一步降低购房成本，促进购房需求释放。取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，短期市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场“止跌回稳”。
取消普通住房与非普通住房标准
11月19日，深圳出台的《通知》作出了以下三点调整：
一、取消本市普通住房和非普通住房标准。
二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。
三、对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
上述《通知》自2024年12月1日起施行。
根据政策解读，在个人出售住房增值税方面，深圳市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
在个人购买住房契税方面，深圳市适用于全国统一的个人购房契税优惠政策。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。其中提出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按2%的税率征收契税。
在个人所得税方面，《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。按照上述规定，深圳取消了个人转让非普通住房以转让收入的1.5%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整。
图源：深圳中原研究中心
对大户型房源有明显利好
乐有家指出，深圳普通住宅标准的推出要追溯到2005年，政府出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）。根据通知，广东省界定了最初的享受优惠政策普通住房的标准：容积率1.0以上、套内120平米以下或建面144平米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。
随后20年时间里，深圳的普通住宅标准历经多次调整。在此次新政前，深圳的普通住宅标准为：（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；（2）单套住房套内建筑面积120（含本数）平米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平米以下。
只要不符合上述两者中任一条件，都属于“非普通住宅”，尤其在福田与南山，众多房源都属于“豪宅”。这类房产此前即使购买满两年也无法享受增值税免征的优惠，要交5个点的增值税。并且非普宅所交的个税核定征收率比普宅要高，因此被称为“豪宅税”。
值得一提的是，目前深圳绝大多数楼盘容积率都在1.0以上，所以“非普宅”的主要判断点在于面积。深圳中原研究中心指出，2024年12月1日后，深圳不再划分普宅、非普宅，对于大户型房源有明显利好，个税、增值税及附加税都会有大幅度的减免。
据深圳中原研究中心统计，目前深圳二手房源各面积段挂盘，90平米以下占比60%，90-140平占比27%，140平米以上占比13%。从成交数据来看，二手房90平米以下成交最火，占比62%；90-140平米占比27%，140平米以上占比11%。
乐有家研究中心还认为，契税与豪宅税的接连减免，对楼市是直接利好的，主要体现在三点，一是，降低交易成本，尤其是持有期超过2年的“原非普宅”交易税费大幅度减少，能直接降低购房者及业主的整体负担。
二是，利好改善需求的置业群体，卖房与买房时都能享受到政策利好，进一步激活改善需求、豪宅需求的释放。
三是，托举市场，房价止跌回稳。改善客群的入市不仅影响中高端市场，也会间接利好普通住宅的交易。同时对于新房市场来说，因为未来换房时交易成本降低，因此中大户型的新房也会迎来更多购房者关注。政策对深圳楼市整体都将形成托举，交易量的持续稳健助力房价止跌回稳。
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