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深知家的真谛远超越砖瓦构筑，它是心灵的港湾，情感的归宿。我们秉承品质至上的原则，以服务为灵魂，匠心独运，只为构筑一个集安心、信赖、惬意与健康于一体的理想居所。展望未来，我们将不遗余力，确保项目精准无误地按期呈现，让您的心愿家园触手可及，早日沉浸于梦寐以求的幸福生活之中。

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【卓越闽泰·云奕府二期（星奕府）】

深圳新一代高分社区

前海西乡（版块）·三地铁环绕（含规划线）·瞰山赏海（限高层）·豪标配置

深圳高颜值高品质流量红盘首套房极质奢享的致优之选

国际气质豪标品质

【整体概况】

深圳·前海·宝安西乡版块

宝安少见建面约25万㎡低密大盘

容积率约3.89，绿化率约40%

总户数约1635户，车位共1790个

70年产权高层纯精装住宅，自带约2986㎡社区底商

【星奕府定位】

儿童友好成长后花园“星”生代家庭优选社区

星奕府洞悉城市发展积极推动“儿童友好型城市”趋势及深圳90后、95后新一代家庭“全面素质教育、全方位发展”教育观念的转变带来的人居迭代需求，再次出发。

对于这一类“星”生代家庭，在产品升级打造上，既要满足这一代深圳人的奢享生活，又要关爱守护下一代星秀健康成长，云奕府匠心臻筑带着升级之作的【星奕府】，越级而来。

【星奕府特点】

星奕府围绕“儿童友好成长”价值原点，打造了一方教育优、探索社交、健康安全、智慧创新、融洽友好，涵盖运动、人文、娱乐、自然、休闲多方面的星生代亲子陪伴式的高分社区。

【星奕府硬核配置】

云奕府的出现，全然刷新了深圳刚需的认知，堪比深圳住宅届的颜值天花板，产品配置也都是足以媲美一线豪宅的，二期星奕府在延续一期的豪标品质基因以外，更是考虑到儿童成长需求，在二期社区规划建设上融入“儿童友好”理念，公区部分精心构筑了八大亲子互动生活场景。

1/融合科技美学的颜值封面

选用了甲标写字楼和高端住宅才会采用的立面配置，汲取潮流手机的科技美学设计风格，整屏LOW-E玻璃搭配金属铝板，匠呈质量与质感并存的建筑立面，不仅颜值高还环保耐看。

2/奢品概念店风的社区大堂

尊荣的社区大堂，社区大堂以迎客松作为主景，整体精装风格以大理石瓷砖+金属板材+咖色木栏栅搭配呈现，简洁，气派，经典不过时。巨幅白玻璃幕墙+金属板材封边+天光方形中庭形成几何美学回廊，回家犹如走入奢品概念店般的体验，每一次归家都是尊崇礼待。

3/雅致的风雨连廊

全链式风雨连廊，守护业主归家的每一步，半室内空间全天候尽享自然，晴雨从容。晴天，为居者遮挡骄阳烈日，细看闲庭花落；雨天，静观廊外，细雨纷纷，也别有一番美景。

4/全龄乐活空间

星奕府通过对居者居住需求的深层次考量，用心打造全龄乐活空间，涵盖了青年运动、儿童游乐、长者康养、休憩看护等场地，让老少青三代各有所乐，安放全家人的幸福时光。

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5/复合功能运动场

随时开启有氧健康好生活，唤起满分活力。清晨和邻里一边健身锻炼，一边唠嗑家常，午后和朋友约一场球赛，陪孩子玩乐，傍晚到陪妈妈跳一段广场舞，功能运动场承包全天的精彩。

6/网红景区式打卡商街

巧思打造L式商街，拥有大量外摆空间，区别与传统直排底商，不止于逛街，更是休憩之所，家门口的网红打卡地，随心玩转美拍，约朋友小聚，不用另找别处，这里一坐就是一下午。

【星奕府地段优势突出】

云奕府，是新时代深圳的形象担当

大前海扩容发展外溢主阵地|国际空港都市区|临近全球最大国际会展中心

1）大前海轴芯+机场东枢纽，西部片区爆发力强

从区位上看，卓越闽泰·云奕府位踞大前海扩容发展外溢主阵地、宝安西乡板块宝安大道旁航城片区，地段优越，寸土寸金。

世界前海经济圈（立踞前海扩容高阶发展地），比肩上海虹桥的临空经济圈（紧邻机场东国内第二大空铁联运综合交通枢纽），国际会展经济（临近全球最大的深圳国际会展中心），发展势头强劲。

2）3条地铁+4条高速路+宝安大道

云奕府周边地铁有1号线、12号线、20号线（规划中）三条地铁线路经过，其中直线距离约600米处为20号线航城医院站（规划中），出行便利。

地铁方面，1站到机场东，5站到大铲湾和宝中，7站到前海湾和深大站，8站到高新园，上班一路从容。

自驾方面，项目紧邻宝安大道和107国道两条主干道，与深南大道、北环大道相连，出行时间大大缩短。

高速方面，沿江高速、京港澳高速等高速路，畅达宝中、前海、南山、福田等中心区。

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3）三大旧改巨头、千万旧改片区首发

卓越闽泰·云奕府周边超百万体量旧改云集，且连片开发，属于价值潜力片区。多重规划加速蝶变，促使片区商业、商务配套等设施逐渐完善，焕新居住品质。

深圳旧改三大天王入驻，107黄金商务带重磅市改，优选配套焕新的宝安航城，众多知名品牌开发商抢滩登陆，就是片区潜力的最好证明。

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85平

三房两厅一卫

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94平

三房两厅两卫

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96平

三房两厅两卫

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110平

四房两厅两卫

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最新地产动态：

深圳加入一线城市取消“豪宅税”行列，机构：相信豪宅产品成交活跃度会有一定提升

继上海、北京后，深圳成为第三个宣布取消“豪宅税”的一线城市。

11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（下称《通知》），明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。

深圳中原研究中心指出，政策调整后，契税方面，二套降幅较大，有利于刺激二套需求。增值税方面，取消非普宅后，原来的豪宅满两年即可免征增值税，减免力度大，加上豪宅契税也相应下降，对于豪宅产品是一个大利好，目前深圳二手非普宅成交占比在11%左右，相信豪宅产品成交活跃度会有一定提升。

此外，11月20日，中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，当前上海、北京、深圳已经先后取消普宅标准，预计广州也将加速落地相关政策，进一步降低购房成本，促进购房需求释放。取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，短期市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场“止跌回稳”。

取消普通住房与非普通住房标准

11月19日，深圳出台的《通知》作出了以下三点调整：

一、取消本市普通住房和非普通住房标准。

二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。

三、对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

上述《通知》自2024年12月1日起施行。

根据政策解读，在个人出售住房增值税方面，深圳市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

在个人购买住房契税方面，深圳市适用于全国统一的个人购房契税优惠政策。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。其中提出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按2%的税率征收契税。

在个人所得税方面，《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。按照上述规定，深圳取消了个人转让非普通住房以转让收入的1.5%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整。

图源：深圳中原研究中心

对大户型房源有明显利好

乐有家指出，深圳普通住宅标准的推出要追溯到2005年，政府出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）。根据通知，广东省界定了最初的享受优惠政策普通住房的标准：容积率1.0以上、套内120平米以下或建面144平米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

随后20年时间里，深圳的普通住宅标准历经多次调整。在此次新政前，深圳的普通住宅标准为：（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；（2）单套住房套内建筑面积120（含本数）平米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平米以下。

只要不符合上述两者中任一条件，都属于“非普通住宅”，尤其在福田与南山，众多房源都属于“豪宅”。这类房产此前即使购买满两年也无法享受增值税免征的优惠，要交5个点的增值税。并且非普宅所交的个税核定征收率比普宅要高，因此被称为“豪宅税”。

值得一提的是，目前深圳绝大多数楼盘容积率都在1.0以上，所以“非普宅”的主要判断点在于面积。深圳中原研究中心指出，2024年12月1日后，深圳不再划分普宅、非普宅，对于大户型房源有明显利好，个税、增值税及附加税都会有大幅度的减免。

据深圳中原研究中心统计，目前深圳二手房源各面积段挂盘，90平米以下占比60%，90-140平占比27%，140平米以上占比13%。从成交数据来看，二手房90平米以下成交最火，占比62%；90-140平米占比27%，140平米以上占比11%。

乐有家研究中心还认为，契税与豪宅税的接连减免，对楼市是直接利好的，主要体现在三点，一是，降低交易成本，尤其是持有期超过2年的“原非普宅”交易税费大幅度减少，能直接降低购房者及业主的整体负担。

二是，利好改善需求的置业群体，卖房与买房时都能享受到政策利好，进一步激活改善需求、豪宅需求的释放。

三是，托举市场，房价止跌回稳。改善客群的入市不仅影响中高端市场，也会间接利好普通住宅的交易。同时对于新房市场来说，因为未来换房时交易成本降低，因此中大户型的新房也会迎来更多购房者关注。政策对深圳楼市整体都将形成托举，交易量的持续稳健助力房价止跌回稳。