上海出现了一匹拿地“黑马”！
本月初，上海成交了一笔大单子。上海黄浦区新天地核心区域的一幅综合用地，被城泓上海投资有限公司+上海联智未来房地产开发有限公司以89.4亿元人民币携手斩获。
要知道，新天地板块可是上海核心中的核心，这块地也可以说是今年为止上海出让的最好的一块地，价值和潜力巨大。
在现在这个环境下，能拿出近90亿资金吃下这块大热门宝地的公司，那肯定是非富即贵。
据悉，城泓上海投资有限公司是来自新加坡的丰隆集团，而上海联智未来房地产开发有限公司则隶属于联发集团。
对于这个结果多少还是感到有些意外，毕竟联发集团进入上海也才两年，项目不多，也比较低调，一直都是走合作开发项目的路线。
没想到一声不吭就拿下了众人眼红的新天地地块。
1
四度落子都是合作开发
如今下行的行业环境，还能在土地市场上大展身手的房企不多了。
联发集团虽然才入沪两年时间，但一直有自己的拿地节奏。
2022年7月，联发首次落子上海，与保利以21.05亿元联合拿下闵行吴泾镇地块，打造了世界级滨水公园住区保利联发·光合臻园，纵享百万方TOD配套，出门即享便捷交通和繁华，联动价6.5万/㎡，开盘后光速售罄。
2023年7月，联发+建发联合体以13.37亿元摘得浦东曹路地块，打造了双轨交+新中式美学红盘建发联发·青云上，项目具有独一无二的“诗意东方“风格，联动价5.15万/㎡，凭借自身强硬实力“火”出圈。
2024年4月，联发携手象屿，以23.63亿再度入局浦东曹路，汲取海派文化的精髓，合作开发沪城第三子象屿联发·金海汀雲台，联动价5.9万/㎡，项目开盘当日火速清盘，交出亮眼答卷。
可以看出，此前联发集团差不多是一年拿一次地，合作开发基本都是总价几百万的高品质住宅项目。
而这第四次拿地依然还是合作开发，但地块的含金量与之前相比可是跨越了好几个阶级。
2
新天地加入豪宅新成员
目光回归地块本身，作为上海热门板块，时隔21年，新天地终于有土地出让了。
这幅综合用地（下称“法藏讲寺地块”）是由两个相邻的子地块组成，根据规划，其中096-2地块为商业、住宅混合用地，规划限高135米，预计将带来超高层住宅；
097-4地块为住宅、供应设施、社区级公共设施混合用地，预计带来限高16米的风貌别墅。
另外，097-1地块为法藏讲寺，予以保留。
法藏讲寺地块的地理位置优越性无需多言，位于黄浦区中部、淮海中路街道东侧，紧靠轨交8、10号线老西门站及城市主要道路。
目前该地块周围的项目基本都是上海亿级豪宅项目，紧邻的翠湖天地六期均价21万/㎡，总价7500万-3.5亿，国庆节前开盘日光，揽金近120亿；
斜对面的中海顺昌玖里，高层均价17.2万元/㎡，3月底以196.5亿销售额刷新全国开盘纪录；
地块西侧的中海恒昌玖里，该项目为风貌别墅项目，均价29.8万/平，总价套均上亿。
这还是新天地板块历史上首次住宅土地公开出让，在法藏讲寺地块出让后，新天地板块待出让地块不多了。
珍稀性加之被众多高端豪宅项目围绕的价值潜力，可以说——
只要拿到了这块地，项目就等于成功了一大半。
根据周围的项目均价来看，预计开发出的新项目超高层总价四五千万起步，风貌别墅能达上亿。
联发作为厦门实力国企，联合拿地的另一方丰隆集团也是新加坡豪宅开发商之中的典范，在新加坡打造了众多地标豪宅及综合体项目。
目前该项目的开发难度主要在于如何处理好豪宅与寺庙之间的关系，未来二者能造出怎么样的豪宅，还是可以值得期待一下。
3
增收不增利下的背水一战
联发集团是世界500强建发集团旗下的核心企业，聚焦房地产开发、物业服务、代建业务及城市更新、产业运营等领域。
联发集团自身没有像兄弟公司建发房产一样拥有上市主体，发展更多还是要依靠母公司的支持。
而母公司建发集团有供应链运营业务产生巨量的现金流，形成了资金池，拥有融资便利，所以联发可以拿出资金在上海大手笔拿地。
自1983年发展至今40余年，联发如今已经布局28座城市，累计开发面积2100万㎡，服务近50万业主。
近几年，联发开始向一二级高能级城市倾斜，主要布局了福建省以及上海、深圳、杭州、南京等高能级城市。
在“跑马圈地”逆势扩储的背后，是业绩和利润开始呈现明显下滑之势。
在销售层面，根据建发股份半年报，2024上半年，联发实现全口径合同销售金额103.78亿元，同比减少65.7%；权益销售金额约57.34亿元，同比减少54.8%。
上半年，联发实现营业总收入138.63亿元，同比增加48.5%；归母净利润为-3.45亿元，上年同期则为盈利约5百万元左右。
增收不增利且由盈转亏，主要还是因为联发根据谨慎性原则在上半年计提了6.14亿元的资产减值损失。
近几年来，联发的归母净利润就在持续下滑了。2021-2023年的归母净利润分别为8.51亿元、3.45亿元、0.72亿元，今年上半年为-3.45亿元。
归母净利润下滑的同时，联发的资产负债率也一直维持在70%以上，2021-2023年分别为75.46%、74.62%、74.37%，今年上半年为72.25%。
而且联发此前在三四线城市有较多还未去化的存货，销售方面回款会比较慢，近几年联发开始向一二级高能级城市倾斜投资，这样又会增加拿地成本。
2021-2023年，联发的全口径拿地金额分别为276、216和151亿元，可以看到拿地强度在不断下降。
如何平衡利润、负债和规模，是联发不得不考虑的问题。
无论如何，身为闽系房企，联发血脉里依然流淌着“激进”的血液。
对于现在的国内房地产市场而言，上海楼市可以说是交易最活跃的市场之一。而入沪两年至今，上海房企销售排行榜上仍然不见联发集团的身影。
再加上成绩越来越好的兄弟单位建发房产打榜样，这次不符合以往联发在上海拿地风格的尝试，或许是在准备背水一战，试图抓住新天地这个泼天富贵的机会，打个翻身仗。
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