楼市讨论产品力第一，不少实力房企都要争一下。
但若论营销套路，尤其是在上海，大华如果位列第二，可能没人敢争第一。
近日有大华业主爆料，“网红楼盘”大华公园柏翠，9月、11月两次开盘认筹名单，被细心群友发现了端倪：
两次认筹疑窦丛生，疑似“造假”虚增数据
大华凭借一己之力，捅出了上海楼市的隐秘角落，每天都在爆热销、抢房，到底有多少数据是真的？
总爷为了探究问题究竟，对两次认筹名单逐个分析对比，包括身份证号、姓名等，结果真的大跌眼镜。
不得不说，这又是一出“教科书”级别大戏
今天总爷就和大家聊聊，大华这个盘的疑似营销套路，以及背后可能存在的“虚假繁荣”。
01
第一弃号？营销套路够深
首先得说一个背景，上海新房摇号相关规则。
开发商会先公布摇号名单，将客户的姓名、身份证信息隐藏部分后，公布在官方公众号上，并由公证处进行摇号。
由于公证处的介入，开发商想要“虚增”数据就比较难，找“演员”去认筹充数，成为部分开发商营造热销气氛的手段。
这次大华公园柏翠，在两次名单公布后，被一位细心的业主发现了端倪：
第一次摇号的1号筹，怎么第二次又去了？
众所周知，认筹是需要冻结保证金的，客户花了时间、精力、金钱去认筹，拿到1号签意味着所有房源随便选。
然而这位陈姓客户操作非常迷，竟然又出现在第二次摇号的名单上，说明主动放弃了第一次的1号筹，但第二次还是选择认筹并位列53位。
这个行为非常诡异，超出了正常客户合理范围。
在总爷看来，唯一可能的解释就是，客户第一次认筹资金出现问题，所以放弃后转为第二次认筹。
为了验证这种情况是否是偶发性，总爷将两次认筹名单逐一筛选、对比，结果非常震惊：
第二次认筹的63组客户，有32组都参与过第一次认筹
对于真正的网红盘来说，这样的比例尚可理解，毕竟买到就赚到的机会大家趋之若鹜。
但对于大华公园柏翠来说，时隔两个月竟然只有31组新客户参与认筹，相信资深的营销从业者，都能掂量出其中的“含水量”。
第二次认筹客户中，肯定有很多是第一次摇号靠后的客户，再次来选择合适房源，但如果仔细看你会发现：
第一次认筹的1号签、7号签、11号签，也都出现在第二次名单中
真正原因总爷无法揣测，毕竟只有数据呈现和分析，不过据大华公园城市的业主反馈：
在认筹名单中，两次看到疑似物业经理的名字
具体名字是非公开信息，涉及个人隐私不适合讨论，但为何要大费周章提升认筹数量呢？
02
意欲为何？楼盘虚假繁荣
下半年的上海楼市，在几针政策强心剂下，勉强维持住了体面。
高端豪宅依旧很火，但刚需市场后劲明显不足
尤其是大华公园柏翠，这样以“大宁”为噱头和卖点的楼盘，面向的是全市刚需客户，竞争尤其激烈。
于是大华公园柏翠剑走偏锋，通过捆绑营销上游板块大宁，用更高能级板块拔高自己身价，以此来吸引更多的客户。
这样的营销打法短期可能收效不错，但如果想卖掉这个大体量楼盘，还需要源源不断的热度：
制造一种“抢房”的紧张气氛，让买房人被节奏带起来
这也就是疑似“演员”出现的原因，大华肯定不是唯一这么做的，但可能是做法最简单、最无脑的一个：
“演员”用完后，第二次能不能换一批？
尤其是第一次认筹就出现的1号签，竟然还在第二次认筹名单中出现，如果被坐实估计要被同行嫉恨。
大华再次凭借一己之力，捅出了上海楼市的隐秘角落
如果了解深耕上海多年的大华，大华公园柏翠这么做并不意外，大华“神操作”从来都不少。
不知道等到楼盘第三次开盘，还会不会看到“熟悉”的名字再出现？
03
套路背后？买房需要警惕
如今楼市前景仍然不明朗，大家在选择楼盘、开发商的时候要千万谨慎。
大华公园柏翠就是一个典型案例，从板块、流通性、口碑层面三重劣势，千万不要被营销牵着鼻子走。
首先是板块潜力不足，买房最重要的就是区位和配套
总爷之前讲过这个楼盘的问题，处于郊区、资源和配套都很一般，距离大宁商圈相隔甚远，所谓的静安大宁配套不过是镜花水月。
其次是未来流动性问题，买房要关注二手房市场增值潜力
大华公园柏翠北侧，是大华公园城市1-3期已交付房源，上千套的体量意味着挂牌量巨大，未来二手房市场很难溢价。
而从目前的贝壳挂牌价、成交价来看，不仅是毫无性价比，甚至出现明显的“期房比现房贵”的正挂现象。
另外是开发商的口碑，差的风评会让潜在买家望而却步
熟悉上海的客户对“大华”两个字非常敏感，大华楼盘普遍拥有更差的产品质量、更差的物业服务，同时也就收获了更差的资产价值。
今年上海刚需市场，竞争可以说非常惨烈，除了产品层面的推陈出新，各种营销套路也令人应接不暇。
面对楼盘营销的“碰瓷”、认筹数据的“灌水”，买房人稍有不慎就会落入“陷阱”。
对于大华营销动作，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
热门跟贴