上海宣布取消普宅和非普宅标准，相关楼市税收新政也一并落地。

11月18日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

在业内看来，取消普通住宅和非普通住宅标准，有助于降低居民购房成本，对于改善性住房需求也是重要支持。

扩大住房交易优惠税收政策覆盖面

关于个人转让住房个人所得税。《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条的规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

按照上述规定，上海取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。

关于个人出售住房增值税。近日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。根据《公告》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

关于个人购买住房契税。根据《公告》规定，上海适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

积极支持居民刚性和改善性住房需求

此次政策调整对房产交易有什么影响？楼市走向又有什么新情况？上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化楼市政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求释放。

此次新政有效降低流通环节成本，可为房东省下不少税费。打个比方，作为房东而言，卖出一套面积150平方米房源，如果买入总价800万元、卖出总价1000万元，持有年限按3年来计算，新政后无需缴纳增值税，而按原政策则需缴纳增值税10万元。

个税方面，该套房房东现在只要支付1000万×1%=10万元，而调整前则需要收1000万元×2%=20万元。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前买卖双方之间在价格上有所僵持。新政在交易环节给房东省下几十万元税费，买家在契税上也得到减免，如此一来，双方在价格谈判上有了更多回旋余地，促成交易的难度也随之下降。新政为二手房成交保持相对高位继续发挥支持作用。

自9月底“沪七条”发布以来，上海的购房需求进一步得到释放，二手房市场成交表现亮眼，继6月份后，10月份的成交量再度站上2万套。二手房交易的活跃态势在11月份继续保持，截至11月17日，已成交1.5万套，连续3周的双休日单日网签数据都破千套。

“购房政策的黄金窗口期已开启。”严跃进表示，当前一系列利好的购房政策和环境叠加，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。

（原载于2024年11月19日《文汇报》）