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主城、二环、大明宫，对金茂来说，从来都不是停留在销售说辞上的价值点。

首先，对于豪宅来说，抛开舒适性谈主城，或者抛开主城谈舒适性，都过于单薄了。

我们从这张真实的航拍图上来解读大明宫金茂府三期所读懂的主城价值。

最显而易见的是，5200亩大明宫国家遗址公园这座城市中央公园，带给大明宫金茂府三期不可复制的视野和微气候。

从视野的角度来看，三期地块所在的水平位，正是大明宫国家遗址公园的景观核心太液池所在，作为李白饮酒赋诗，李龟年弹琴高歌，唐明皇与杨贵妃编排霓裳羽衣舞之地，视线所及处，皆为盛景。

微气候层面，这张航拍图的小行星视角是最直白的展现。▼

AI家楼盘点评独家航拍图

三张图的拍摄点依次为：海南三亚天涯区城市水源地、大明宫金茂府三期西侧、西安雁塔区某高端住宅区。

可以媲美三亚自然保护区的绿地呈现，带来的是空气中颗粒物浓度降低、含氧量提升、空气湿度增加。

加上金茂12大科技系统对于室内生态环境的营造，内外一起把金茂对于健康生活方式的洞察来了一次深度演绎。

同时，二环意味着能享受到顶配级城市配套，以商业举例，大明宫板块包括已建成+在建中的80万㎡商业，实现了大体量商业聚集，成为了继钟楼和南门外的西安第三大商圈。

作为二环内具有先天不可复制文化禀赋的区域，大明宫板块自曲江接手后，定位为 “打造城市有机更新创新发展的样板区”。

伴随区域的高强度开发，包括红旗线铁路生态文化公园、约226米云巅酒店、约353亩大明宫商业街区、隋唐遗址博物馆等7大重点工程逐一落位，大明宫板块将“更新”与“样板”这两大关键字做出了最好的践行。

金茂与大明宫的双向奔赴，绝非单方面的汲取，“又一座全新的金茂府”以不断升级的产品实现对土地的告白。

从一期的经典府系产品升级至二期产品全面打开，实现了阳台与科技共生，而大明宫金茂府三期再次自我迭代至3.0产品，纯小高四代宅，直抵二环内产品力高点。

我们从总图开始看起。

◈45亩中等体量，2.5容积率，≤20%建筑密度，地块赋予金茂的条件正好是金茂之所长。

在项目总图规划上，基于场地红线条件，南北面宽红线较长，这就带来了南向受光面长的先天优势。

大明宫金茂府三期在楼栋排布上就很好的利用了这点，采用W型阵列式排布方案，在确保日照、通风、视野达到最优解之上，又以中轴的拉伸解决了阵列式布局可能会带来景观面积过小的问题，总图规划从秩序感和整体和谐度上来说都非常出彩。

基于2.5容积率，80米限高，金茂采用了15-17F纯小高层栋型呈现，通过控制建筑密度，获取更多景观空间，带来了极具豪宅味儿的指标：中轴10#楼楼间距近55m，中区6#楼、7#楼南向楼间距近50m，中庭近3700㎡集中主景观带。

◈三期全面升级了四代宅产品，露台会成为其跑赢市场周期的关键所在。

如果将四代宅的解读只停留在露台种植花花草草及提升的得房率层面，就太过狭隘了，这样的露台终究会因为关中城市的气候条件被诟病。

大明宫金茂府三期效果图

三期产品在二期增加了阳台的基础上，再次升级实现了270°转角+结构约6米高挑空露台，顶级的外向景观视野+金茂最擅长的自有景观打造能力，都通过空中庭院的设计实现价值最大化。

再加上金茂科技系统为大范围开窗而实现的技术升级，新风换气每天约14-18次，超过五星级酒店客房8-10次/天的标准，室内和室外的微气候同时构成了全维度的舒适体验。

大明宫金茂府三期此次建面约179㎡、建面约198㎡的户型产品，以小高层四代宅的形态出现，在二环内也是具有唯一性。

◈户户高均好性也是大明宫金茂府三期值得单独成文的亮点。

楼栋的摆放是最能体现均好性的，楼栋全部为小高层形态，南侧半区5栋为建面约179㎡户型产品，北侧半区5栋建筑建面约198㎡户型为独立单元建筑形态，确保每个户型产品在景观和楼位上均具有选择的多样性。

就拿建面约179㎡户型来说，位于小区中区的2#楼，退市政路约32m，拥有南侧独立景观视野，且北侧紧倚中庭景观，内部景观面极佳，而8#楼，借助外部景观加持，景观全景环伺，形成可以与楼王位媲美的优质楼位。

过去20年，房地产的以“快”为上，盖的快、卖得快、涨的快。但调整期之后的市场会迎来以“好”做为绝对核心。

为何高新三期某豪宅项目业主众筹升级外立面？真实的反映了高端群体对趋势变化敏锐的嗅觉。

审美是独立于生产力之外的存在，被认为是最重要的底层能力之一，“审美在线”恰是对金茂产品软实力的肯定。

大明宫金茂府三期在立面设计中，屋檐部分提取古建筑飘檐元素，与建筑低区二层通高入户大堂顶部细节设计相呼应，辅以香槟色金属铝板，打造出“远”与“近”双视觉焦点，整体立面中大范围的弧形线条的应用，自身就形成了不俗的建筑风景。

而在园林里对大明宫元素的延展，我们仅从社区主大门一隅便能看到。

主大门俯瞰造型与大明宫含元殿的元素极为相似，而在城市界面之上，约100m 超长横向跨度、3.6m豪宅围墙尺度、59m超级门庭、950 ㎡的归家前厅、入口大面积的奢石的使用，实现了一场历史与现代的深度对话。

这就是建筑语言的迷人之处。

中轴园林景观动线效果图

园林中最用心的设计是风雨连廊。园林设计灵感源于大明宫意境，承袭布局制式，以雅集芳香九境为思，融于南北贯通的长约186米的风雨连廊之中。

尽管连廊的设计在豪宅领域属于常规手法，但贯穿社区并与景观的巧妙串联，是符合金茂审美能力之上对造景效果的精妙把握的。

园林景观效果图

景观所实现的“四季常青、色叶交替、四季有景”，不论是设计任务书中金茂的要求，还是多年合作御用设计单位的心有灵犀。这个具象化又足够浪漫的表达，都足以成为加分项。

园林中对于场景氛围也足够精妙，冥想亭、女性庭、亲子园等细节空间的打造，将在大面积绿化景观中的情感共鸣做了出来，有了更丰富的感触交融。

生态流转站效果图

金茂对于生活方式的洞察，也是可以体现在产品的设计中的。

比如研读大明宫金茂府的车库设计，有一些小的功能空间就非常讨巧。

满足业主离家动线垃圾处理需求的生态流转站、可以存放户外用品的私有车库储物空间，或者是地下车库的乒乓球活动室……这些给金茂业主的情绪价值提供的都相当到位。

AI君在和大明宫金茂府销售团队交流的过程中，最深刻的感受，是每个人都知道客户要什么。

这一点和多数豪宅项目的逻辑不同。

不少高端项目在做定位时，对于面积段、价格区间以追求市场空白来主打稀缺性，而金茂反之，市场所需要的才是金茂要做的。

对于市场的需求，也并非单纯通过调研而生，而是经超150亩前两期实际操盘经验得来。

实践是检验真理的唯一标准。好学生金茂确实做到了。

当然，另外一个原因，是金茂对自己的产品横向竞争力有绝对信心。

大明宫金茂府三期只规划了建面约179㎡、198㎡两款户型，属于当前高改楼盘的主流定位。

两款户型面积差不大，均为四室两厅三卫布局，但两个户型的居住场景却代表着金茂对于两种不同客群的深刻洞察。

建面约179㎡户型，在AI君看来，它是最符合中产阶级成长型四口之家需求的长周期产品。

对于以居住为主要需求的产品而言，即便是面积做到400㎡+，四居室依然是绝对的主流，这是根据我国大多数家庭的结构所决定的。

南向双卧套，北向准卧套，独立分布于户型空间内，将围绕个体的隐私性发挥到最大。

而约7m面宽横厅、餐厅/西厨岛台实现双就餐区、南向延伸的中厨空间，270°采光面的百变空间，加上约16.5㎡的阳台+露台，各空间彼此延展交叉，打造出了无限包容的属于一家人的公共空间，如果再加上部分楼位的大明宫+社区内+红旗铁路公园三面景观视野，非常值得点赞！

所以此户型最大的亮点在于，对于每位家庭成员而言，既实现了独立的个人空间，又有了多元交集的公共空间，这是基于家庭关系场最和谐的表达，极致化同步实现“独立”与“交流”也是此户型的终极追求。就分析市场未来的产品走势来看，再向上改善的空间都不大。

此外，灵活性是此户型另一个可圈可点之处，它是目前市面上建面约200㎡面积区间以内少见的可以做3、4、5室的户型，厅系统还可升级为3厅，可以与不同需求做出匹配。

而建面约198㎡户型产品，此空间承载的功能则做了很多加法。

南向三联阳台露台，是对千载大明宫最深厚的尊重，11#楼高区露台之上，与太液池对望，一湾碧水凝岁月，这绝对是豪宅最高的精神追求！

约14.2m超长阳台，将金茂科技3.0突破性的“打开”演绎的淋漓尽致，向外，西眺大明宫国家遗址公园、东观绵延约8KM红旗铁路公园，向内，一方空中院落（约26.4㎡）千家千面，而再向内置身于室内，身体与视野就开始处于平行时空中，视线在旷野，而身体已悠然处之。

一张圆桌是此户型的聚焦点，能放下8人位圆桌的独立餐厅空间，是判断高改/豪改产品的黄金尺，摆放方式、前后留位、使用舒适性、动线、家庭成员的位置安排……都非常有讲究。看似不过是一处空间的布置，实则是主人所设计的关于家宴、关于传承的生活方式，这些正通过这张圆桌娓娓道来。

从建面约179㎡到建面约198㎡户型面积段的跃升，金茂并没有将重点置于厅系统，而是充分升级了主卧系统和后勤系统，这也正是金茂的细腻所在。

主卧系统来看，小家化设计，100%占有全户进深，实现了自通透。约4.2米睡房面宽，与卫浴空间几乎1:1布局呈现的衣帽空间，轻松实现的卫浴五件套，任何一个空间单独拉出来都是建面约230㎡+户型才能实现的配置。

而打开了山墙做出的全明衣帽间，对着太液池梳妆，这种体验的席位也到了能上拍卖会的级别了。

拥有采光窗的独立后勤系统则是向豪宅进阶的重要一步，位于独立玄关处、整体户型北侧功能区，除了实现基础的收纳、操作功能外，对于居住品味的提升意义非凡。

而建面约198㎡户型产品最妙的是通过洄游动线的设计而实现的空间联动，南向生活区通过阳台与室外自然无缝衔接，阳光与清风自由穿梭其中，各个休闲空间也通过宽厅相互呼应，形成一个开阔且具备随时切换场景的多元布局。

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