01
前几天，有个朋友在歌磁巷新开了家店，我过来这边后发现，这里已经变成了一个新网红打卡点，每天都有超千人来这里打卡，其中还不乏有各种自媒体达人，每天在网上都可以刷到她们拍的各种打卡视频。
◉ 歌磁巷实景图
可能你没怎么听说过歌磁巷，它大概在磁器口附近。9月份我来过这边，当时还什么都没有，但现在招商出租率已经达到70%了，而且还都是主力店商家，变化非常大。
朋友介绍说，很多人都说歌磁巷一眼看上去像紫薇路，有很多精致的商业、有意思的主理人，但它的玩法其实跟紫薇路完全不一样，可以说是紫薇路的Pro+Max顶配版。
我之前也写过紫薇路的分析文章，感兴趣的可以看看，
◉ 歌磁巷实景图
首先，歌磁巷顾名思义，是歌乐山+磁器口的组合版，这两个都是城市级的大IP。歌磁巷本身就是个旅游景点，是位于一条旅游环形线路上的重要节点，可以和周边旅游景点形成联动效应，所以歌磁巷的客流量会比紫薇路大很多倍，量级完全不一样。
可以说，紫薇路只是个区域型商业，而歌磁巷未来会是城市级商业。
其次，歌磁巷的主理人大多都是留学归来的海归，他们在海外见识到了更多的商业形态和商业玩法，眼界更加开阔，而且也把这一套打法带回到了歌磁巷。
然后，歌磁巷的商业业态很全面，既可以很本土化，比如这儿的主力商家店——辣子鸡餐厅，面积约有1600㎡，总投资额超千万元，可以说是重庆辣子鸡的天花板。也可以很国际化，这儿有重庆独家引进泰国高级大厨亲手料理、味道媲美曼谷地道泰式风味的泰国餐厅。
◉ 辣子鸡餐厅实景图
最后，歌磁巷的商业业态会更加丰富，既有辣子鸡、泰国餐厅、歌磁食集，也有软饮烘焙，还有轻餐酒吧、娱乐体验、文化研学等业态，对于当地居民和游客们的各种需求，在歌磁巷都能得到满足，而紫薇路基本都是清一色的咖啡小酒馆。
据了解，就在最近，重庆市文旅委组织推选了12大精品商业，歌磁巷正是其中之一，也是沙坪坝区唯一入选的重点项目，从空间上联通了歌乐山、磁器口两个千万级流量的大景区，歌磁巷将会是重庆的城市重磅商业新IP，未来将有望打造成全国甚至世界范围内的都市旅游打卡目的地。
02
朋友带我在附近转了转，我的感受是，商业还不是这里的最大特色，住宅才是。
在转的过程中我就在思考，这样的高端商业能否存活下来？对住宅会有带动作用吗？
这里有着重庆核心区少有的纯别墅项目——俊峰山万里，容积率仅1.08，既有核心区的地段和配套优势，也有郊区的产品业态和环境优势，整体的均好性非常强。
在此基础上，俊峰用三大「乘法效应」，让市场看到了城市资源型别墅的无限可能。
「地段乘法效应」
俊峰山万里正处沙坪坝核心区几何中心，也处在重庆两大城市级的IP——磁器口国家4A级旅游景区、歌乐山国家4A级森林公园的正中间，通过七横两纵两轨一环线的立体交通网络，可快速畅达全城。
◉ 俊峰山万里区位图
「配套乘法效应」
城市资源的聚集浓度相当之高，近享约5万方特色商业街，毗邻沙坪坝、磁器口双城市商圈，约7公里范围内有西南医院和新桥医院等硬核医疗资源，且在未来教育锁区的大趋势下，沙坪坝区天然就有教育优势。
「环境乘法效应」
占据江山园湾，重庆独一档。背靠歌乐山千亩森林氧吧、面朝嘉陵江，还有江山公园、梅林公园、歌磁公园等。一个转身，就能与自然和繁华同时撞个满怀。
◉ 歌乐山森林公园实景图
转完几圈后我也得到了答案，歌磁巷必然会大火，同时还会带火俊峰的高端别墅群。
俊峰大片区总户数超3500户，基本上都是老师、医生、公务员和企业家，高端消费人群近两万人，可以说沙坪坝区的高净值人群都住在这儿了，消费实力非常强劲，就单靠这些业主们的日常生活、社群和圈层聚集需求，就足以养活歌磁巷了。
更何况，歌磁巷入选了重庆市文旅委推选的12大精品商业，得到了官方的背书，还是个重要旅游景点，不仅可以吸附外区的消费者，还能吸引全国的游客前来游玩，可以有效地传播重庆文化和重庆商业新玩法。
03
在当下充满不确定性的环境里，活的滋润的反而是两类房企：央国企、优质民企。
央国企有着资金和政策层面的优势，优质民企没有高杠杆扩张，很少有负债，更愿意沉下心去细细打磨产品，反而能出更多精品，如阿那亚、麓湖等，还有俊峰。
俊峰作为重庆的老牌房企，深耕沙坪坝区20多年，几乎没有负债，现金流极其充裕，光歌磁巷就花了几千万元去打造，别墅住宅现在全都是现房交付。
在如此市场环境下，俊峰四盘齐发，分别是山万里、山玺、天启、山外山，2024年可以说是「俊峰城市别墅年」。
◉ 总平图
俊峰已然在沙坪坝核心区造了一座「微型城市」，构建起了公园、商业、交通、文旅、教育、高品质住宅等一整套系统，常年霸榜西区别墅销冠，可以说是重庆单盘主义的极佳践行者。
住进俊峰别墅的业主能有多自在呢？
既可以打卡各类景观节点、开启日咖夜酒的AB面模式，也可以倾听历史的回音，探访历史印迹，还可以来一场想走就走的歌乐山森林公园Walk，上山下乡逛古镇，而且所有这一切无需开车就能立马实现。
如果不想出门，在自家小区里还可以体验约2000㎡、有七大主题场馆的亲子会所。这里有半国标的24小时恒温游泳池、设备专业齐全的运动健身馆、高雅的击剑馆，还有瑜伽馆、棋艺馆、私家影院、绘本馆等……
◉ 实景图
一切对于项目高品质的呈现，背后都沉淀着俊峰无数次的探寻，是真正住过顶端产品后才会有的生活体验。
我不负责任的推测下，俊峰老板或许是希望把自己用过的、看到过的好东西，全部都带到这个项目来。
04
俊峰的产品在重庆楼市里是独一档的，毕竟是重庆核心区少有的纯别墅社区，从三叠拼到两叠拼再到联排别墅应有尽有。
「山万里」组团卖的是三叠拼别墅，马上就要清盘了，最低仅需总价198万元起、首付29万元起，就能买到如此优质的城市核心别墅，买房还送50克金条和20年物业费，活动截止12月底就结束了，感兴趣的可以速来售楼部了解详细情况。
「天启」组团卖的是联排别墅，总共才只有88套，总价约400万元起。
「山外山」组团目前处于规划阶段，据了解打造的是大平墅产品，产品力极其惊艳。
现在项目主力在售的是「山玺」组团，卖的是两叠拼别墅。虽说是叠拼别墅，但上下两叠有不同的出入口，且房子尊重原生台地高差，两边都是主采光，即便是地下负二层，仍然可以自然采光。两边看上去都是独门独院，这是我觉得性价比极高的别墅，叠拼别墅卖出了独栋别墅的既视感。
◉ 实景图
「山玺」下叠产权建筑面积约154㎡，花园面积约有140㎡，花园庭院、奢阔双主套房、下沉式庭院、私家电梯、双子母车位......实用率超300%左右。
从负二楼到一楼，都是“共享互动空间”。
一楼是会客交流空间，客餐厅一体，包揽“厨、餐、厅、卫、院”五大功能，打造成多功能休闲活动区。室内是闲情雅致，室外是山林鸟语，惬意人生不过如此。
◉ 「山玺」下叠户型图
地下室挑高约6.2米丝毫不觉压抑，且可自然采光，可根据喜好自由改造，比如影音室、收藏室、雪茄房、茶室……
多变的，是功能，还有和世界的轻松链接方式。不变的，是家人的爱与传承和自由。
二楼为家庭成员私密空间，享独立衣帽间和宽奢卫浴间，给足家庭成员尊重感、私密性。也可实现灵动+1空间，完全匹配家庭成长周期，让房子具备高度成长性。
◉ 实景图
「山玺」上叠产权建筑面积约128㎡，实际可利用面积约253㎡，三层楼共有5个院子，父母可以回归田园，孩子可以观星赏月，自己独处或接待老友，一代人一层院子，每代人的需求都能得到充分满足。
◉ 「山玺」上叠户型 图
1楼小院与大方厅直连，可享270度采光。
2楼大主卧设计，关上那扇门可改造成一个完全独立的私人空间。 前后有3个院子，既可以用来养花种草、种植蔬菜水果，也可以干脆打造个mini版江南园林。
◉ 实景图
3楼超大露台设计，直面雄伟歌乐山云海，扑面而来的山野风光，以4k高清视角强势闯入眼球，美得遗世而独立。
05
现在一线城市和强二线城市的楼市都有明显的回暖，改善住宅和豪宅正在被疯抢。
富人们都在积极抢购城市核心优质资产，像俊峰山万里这样的城市核心区纯别墅项目简直是凤毛麟角，卖一套少一套，极有收藏和投资价值。
城市核心区、地段寸土寸金、1.08超低容积率、顶级商业和健全配套、纯别墅社区，总价最低只要198万元起就能拥有核心区终极改善物业，直接一步到位，可以说是用北区高层的价格买核心区纯别墅，性价比太高了，难怪它能一直霸榜西区别墅销冠。
真正的好项目，除了用来住之外，还是一项优质资产，可以值得收藏并传承下去的孤品资产，考验手速和人品的时候到了！
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