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来源：华夏时报
图源：广州市房地产中介协会
华夏时报记者梁宝欣 深圳报道
“我们82平米的户型实用率去到120%，110平米和125平米的户型将近140%。”广州南沙招商林屿境项目的销售人员向《华夏时报》记者表示。
据记者了解，近日广州南沙横沥林屿境项目开放了展厅，拟于下个月中旬开放营销中心。今年9月20日，广州招盛房地产有限责任公司（招商蛇口）以底价10.18亿元拿下横沥岛2024NJY-3地块，扣除456平米配建后，成交楼面价约1.3万元/平米。
上述住宅用地楼盘的设计方案已经出炉。据记者向林屿境项目销售人员了解，该楼盘所有户型实用率均超120%，有的户型实用率更是超140%，以其双数层110平米的户型为例，算上赠送面积后，实用面积为158平米。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时表示，这类高得房率的产品，对二手房市场肯定冲击很大。因为广州二手房市场上的房源绝大部分得房率都低于100%，基本是85%左右。原来二手房的优势是价格比较低，现在新房的高得房率其实等于变相降低了价格。
链家官网显示，11月25日，广州链家真实在售二手房144857套。
有新房得房率近140%
2023年，广州市规划和自然资源局对《广州市规划管理容积率指标计算办法》（下称“原办法”）开展了修订工作，形成《广州市建筑工程容积率计算办法》（下称《容积率办法》），于2023年11月9日正式印发实施。
《容积率办法》规定，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深，高品质住宅的上限还可适当提高。套内建筑面积超过144平米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。
半开敞空间指的是阳台、入户花园或者设备平台等，在广州半开敞空间一半面积算赠送。这意味着这部分的半计容比例提高后，广州新房的得房率将进一步提高。
9月20日，广州招盛房地产有限责任公司（招商蛇口）以底价10.18亿元拿下横沥岛2024NJY-3地块，扣除456平米配建后，成交楼面价约1.3万/平米。值得一提的是，该宗用地是南沙首个出让的“超新规”住宅用地，宗地的规划设计条件指出：鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园，其水平投影面积小于等于住宅套内（含计容半开敞空间水平投影面积）建筑面积的40%。
在上述地块上，招商蛇口打造了广州南沙横沥林屿境项目，近日开放了展厅，并拟于下个月中旬开放营销中心。
广州南沙横沥林屿境项目的营销人员林桦（化名）向《华夏时报》记者表示，这个项目属于迭代产品线，下个月中旬开放售楼部。很多开发商对我们其实是有意见的，因为这种产品属于“少花钱，实用高”，对于其他大部分楼盘都是一个致命的打击。
据林桦透露，目前项目处于冻资阶段。截至11月18日，冻资的量已经超过要卖的货量。第一批推2栋，158套。
在价格方面，林桦表示，“参考友商的价格。需要明确的是，在我们这里买82平米的户型相当于享受他们100平米的户型。我们的得房率很高，82平米的户型实得面积要去到105—110平米，实用率在120%—140%，选个110平米的户型可能要去到140%的实得率，选个125平米的户型，可能实得率去到137%。不然怎么叫新规产品、最新的四代住宅？这个是实打实的，整个广州首家这样的实得率。”
李宇嘉向记者指出，对于南沙地区而言，由于房地产市场表现不太好，相关管理部门很着急。因此，在建筑新规定上，可能会更加倾向于提供具有较强竞争力的产品。当前市场上竞争力较强的产品，包括新一代住宅，特点在于提高实际使用面积和增强居住体验。例如，入户花园和阳台等半敞开空间的面积只有一半计入容积率。因此，如果增加这些空间在整体房屋建筑面积中的比例，就能有效地提升整个住宅的实际得房率。
南沙区住建局披露的数据显示，9月28日—10月31日，南沙区新房共认购成交1074套（11.2万平米），二手认购成交958套（8.3万平米），相比往常（8个周末+22个周中）分别增长78%、113%。从网签来看，10月新房网签1003套（10.76万平米），同比增长45%，二手网签421套（3.85万平米），同比增长83%。
值得一提的是，今年9月29日，广州诞生天河新“地王”。三家房企相继举牌，竞争南方面粉厂地块（AT080722地块），最终以总价117.55亿元成功出让，折合楼面价6.7万元/平米。
南方面粉厂的规划意见稿里提到：住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。
二手房市场怎么走？
李宇嘉向记者指出，这类高得房率的产品，对二手房市场肯定冲击很大。因为广州二手房市场绝大部分得房率都低于100%，基本是85%左右。原来二手房的优势是价格比较低，现在新房的高得房率其实是变相的降低了价格。另外，高得房率的产品户型设计比较好，二手房的户型设计、采光通风、新风系统等都比新房要弱一点，就会导致新房的竞争力比较高。
同时，李宇嘉还指出，二手房也有自身的优势，比如区位分布、小户型、学位等。现在新房设计标准的目的就是提升自己的竞争力，过去几年，特别是2023年，二手房把新房的一些客户抢过来了。不过，现在来看，二手房特别是一些老破小，整体上对新房的竞争力优势没那么大。接下来，二手房和新房肯定面临着更激烈的竞争。
据广州房地产中介协会披露，10月（统计周期：2024年9月26日至10月25日），广州市二手住宅网签10379宗、99.68万平米，环比分别增长22.49%和17.55%，同比分别增长10.87%和4.68%。1—10月（统计周期：2023年12月26日至2024年10月25日），广州市二手住宅累计网签87869套、876.23万平米，同比分别小幅下降1.29%和1.14%。
另外，记者观察到，仅贝壳渠道来看，今年10月广州二手房降价房源37925套，涨价房源5234套，新增挂牌18354套。另据链家官网，11月25日，广州链家真实在售二手房144857套。
广州二手房近12个月新增挂牌量情况。 截图自贝壳APP
不过，需要注意的是，高得房率并不等于高去化率。据克而瑞不完全统计，2024全国主要城市超100%实用率的项目达70个，其中西安最多，占比达到30%，广州占比近两成。在这70个使用率超100%项目中，整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数。以去化率以60%—80%和40%—60%范围的项目为主，占比分别为29%和31%。另有近22%的项目去化率不足40%。
此外，克而瑞通过排序分析高使用率产品的去化率和项目入市时间的关系发现，最早开盘时间以2023年末2024年初为界，在高使用率产品比较集中的西安、广州、长沙、成都、武汉等城市，项目的去化率分布表现出较为明显的差异。2024年之前入市的高使用率产品，整体的累计去化率明显更高。
克而瑞数据还显示，在广州今年1—10月商品住宅成交套数TOP20排行榜上，涵盖“高使用率”产品的项目仅有5个，其余均为户型新规之前的项目。
“在市场下行的环境下，即便是高使用率的产品也存在较大的去化压力。通过对近一年广州热销项目观察发现，一个项目的热销，更多来自于地段、产品力、价格、配套兑现等多重因素综合的结果，随着新规项目的增多，高使用率开始成为市场上新楼盘的标配，对销售的拉动作用也在减弱，高使用率可以做到锦上添花，但并不是万能的。”克而瑞指出。
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