盼了十多年，浙江杭州瑞达城市花园的业主们终于陆续领到房屋产权证书，纷纷在业主群晒出“大红本本”。业主代表将这一幕分享给浙江省杭州市余杭区人民法院的法官：“这几年我们几百个家庭忧心忡忡，感谢法院搬开了我们心头的大石。”
瑞达城市花园是由杭州华达房开公司开发的项目。2018年，余杭区法院受理该房开公司破产清算案件，在长达6年的办案过程中，法院联动相关职能部门和属地镇街力量，发挥破产制度功能，以“市场化、法治化、专业化”方法，解决了资产处置、债务清偿、职工欠薪问题，更解决了历史遗留的民生住房问题。
楼盘烂尾，资料灭失
2005年，华达房开公司在余杭区瓶窑镇打造了瑞达城市花园、窑山花园、汇观山花苑三个房产项目，项目毗邻良渚古城遗址。其中瑞达城市花园和汇观山花苑两个楼盘，基于当时的政策条件，项目为毛地出让、边拆边建。因三个项目开发建设不规范，擅自更改规划、没有及时缴补土地出让金等，导致分别存在严重问题，迟迟没能办出三证。
2015年，项目还未交付，华达房开公司却陷入了债务危机，公司资金链断裂、实控人涉刑入狱，运营陷入停滞。同时，因公司办公场所发生火灾，项目资料灭失，给项目竣工验收及办证带来极大障碍。
2018年5月，余杭区法院正式受理华达房开公司破产清算案件。破产管理人浙江天册律师事务所的律师朱黎告诉记者：“三个项目涉及6宗地块、500余户未办证业主和100余户职工，几乎集中了所有烂尾楼盘存在的法律和历史遗留问题，给当地城市形象、城市功能和民生带来了严重的负面影响。”
府院联动，处置资产
破产清算程序中，余杭区法院紧盯案件“症结”，将推动项目竣工验收办证作为“破局”关键，全面调查瑕疵资产现状及处置难点，推动余杭区政府召开10余次协调会议，协调规自、住建、属地镇街等部门共商处置思路，“一揽子”推动资产处置与业主办证。
对华达房开公司名下未开发的瑞达城市花园项目二期土地，因涉良渚遗址保护，需以考古挖掘为先，协调良渚遗址管委会、浙江考古所等相关部门探索先行采用深沟式挖掘方式确定能否开发，待资产处置后再行整体挖掘，加快资产处置进度。对该地块上拆迁安置未完成、土地补偿金未缴纳等诸多历史遗留问题逐一明确意见后进行处置，有效打消竞买人顾虑，实现该瑕疵资产顺利拍卖成交。
针对瑞达城市花园一期项目规划验收和土地复核验收等资料缺失问题，在确保房屋质量安全的前提下，推动住建、规自、林水、公安等部门协作完成“容缺登记”，区政府出具协调项目办证事宜的会议纪要，明确依据市级层面《关于优化破产企业土地房产处置程序的协作办法》的相关规定，按照“有多少、收多少”原则，对缺失资料最大限度进行容缺处理，如无法补办的，通过现场测绘、鉴定等方式予以弥补，有效打破验收办证“僵局”。
针对因历史遗留原因无法开具购房发票问题，协调审计机构对购房款缴纳情况开展专项审计，审计意见经公示后再予以办证，极大便利了业主们办证，顺利推动瑞达城市花园项目取得345套房产的不动产权属登记证书，业主们成功办理房产过户登记。
“除加强部门联动外，我们还全过程保障管理人履职。”余杭区法院民三庭（破产审判庭）庭长祝继萍说，鉴于房地产项目竣工验收备案流程复杂、管理人缺乏办证经验，协调由破产专项援助资金出资垫付聘请专业中介机构予以协助，并由规自、住建部门及属地镇街指派专人全程指导。
创新试点，“容缺登记”
时隔十多年，瑞达城市花园这个因失火导致项目资料灭失的历史遗留项目在破产程序中完成了竣工验收及办证。至此，华达房开公司名下历史遗留项目办证难题均在破产程序中得到妥善化解，共惠及345户未办证业主。
优化破产企业土地、房产处置程序，实现破产资产有效处置和价值最大化，是国家营商环境创新试点的一项重点改革任务。瑞达城市花园项目是余杭区法院依托府院联动机制，成功试点“容缺登记”，有效破解破产企业瑕疵资产处置难题的又一生动实践。
据悉，早在大禹公司破产清算案中，余杭区法院首次成功试点“容缺登记”，该公司开发的项目自2006年开工后不久，因公司资金链断裂导致“烂尾”，涉及86户拆迁安置户和21户购房业主。因时间久远、人员离职等，项目绝大部分施工资料灭失。余杭区法院受理该案后，依托府院联动机制，推动大禹公司于2022年11月取得项目143套房产的不动产权属登记证，顺利完成100余户拆迁户、购房户的过户手续。
据统计，2021年以来，余杭区法院共受理涉房、涉市场类企业破产案件16件，审结13件，涉及债权人6634家，妥善安置职工714户，盘活不良资产65亿余元，释放闲置土地948亩，出清房产面积14.71万平方米。
“营商环境优无止境。”余杭区法院党组书记、院长王文柱表示，余杭区法院将不断加强府院联动机制建设，在创新试点事项上出真招、见实效，切实提升破产案件办理质效，加快释放破产企业要素资源，将破产处置工作融入保障民生、服务大局之中，着力保障购房业主、债权人等各方主体的合法权益，助力优化法治化营商环境。
来源：人民法院报·1版
记者：余建华 | 通讯员：庞楚楚
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新媒体编辑：段茜茜
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