作者：余飞
01
广州楼市再出大招
广州楼市，很着急，在进入11月份行情转弱之后，接连发布了四个大招，试图扳回局面。
11月26日，广州住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金政策的通知》，上调了个人和家庭的公积金贷款额度。
《通知》提出：
一人申请的最高额度调整至80万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至160万元。此外，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）购买首套及第二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮40%。
和之前对比，个人公积金贷款额度提高了10万，之前是70万。家庭购房额度提高了40万，之前是160万。
而且，这次多孩家庭的公积金上浮比例也增加了，之前最多上浮30%，现在最多可以上浮40%。
这对于正打算购房的刚需家庭来说，是个利好。但利好程度，并不算太大。
因为房贷利率经历多轮下调，目前基本与公积金贷款利率不相上下，这个政策如果放在几年前，商贷利率远高于公积金贷款利率时，利好很大，现在效果大大缩水。
目前公积金贷款利率全国都一样，首套房利率2.85%，二套房3.325%。
而当下的广州商贷利率，之前最低的有2.65%，2.74%等。
当然，由于银行利率内卷太厉害，月初的时候，中国银行等多家银行在广州的分行，都宣布上调房贷利率。
中国银行广州地区分行，新增房贷利率不得低于3%。
之后，媒体又爆料，广州地区多家银行均收到通知。广州地区的主要商业银行，将统一调整房贷利率，不低于3%。
也就是说，目前广州首套房的商贷利率最低也只能是3%。
3%相比于公积金首套房的2.85%，略高一点点，利好并不明显。
02
广州楼市，沦为了二线
在公积金政策发布前，广州已经出台了三个大招，加上这次的公积金政策，已经是连出四招。
之前的三招分别是：
第一招，外围区拟购房落户。
11月18日，广州发布了《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告，不仅放松了人才落户门槛，而且推出了外围区购房落户政策，在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。
本号前几天专门写了一篇 ，在此不再展开详细分析。
购房落户，今年以来已经有超过20个城市开启这个操作，包括南京、杭州、沈阳、厦门这些副省级省会城市。
之前广州花都也开启了买房送“准户口”，也即买房送蓝色户口本，蓝色户口本并非真正的户籍，但可以享受和户籍一样的待遇。
而这一次，一口气允许7个行政区执行购房落户政策。这是一线城市中，首个开启“购房落户”措施的城市。
这一招也是一石二鸟之计，以广州作为一线城市的户口为诱饵，既抢人，又推动去库存。
第二招，回购商品房。
11月18日，广州发布了 《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，要在全市范围内回购存量房：
根据通告，征集范围为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源,房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。
征集条件和以前深圳发布通告的有点相似，一是要求资产负债和法律关系清晰，已取得竣工联合验收意见书；面积需在90平方米以下；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
同时，房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意。
这是针对全市范围内的收购，但苛刻的收购条件，满足条件的房源并不多。
其次，参考过往其他城市的经验，回购价格拉扯是个难题。
之前很多地方公布的收储细则，定价相当于周边商品房的五折以下。
这就要求收储价格必须在4折及以下，过度压低开发商的售价，开发商不乐意。开发商有拿地成本，还有各种建设、税收、建安等成本，这个价格回收，开发商肯定是亏本的。
退一步讲，在当下的环境下，即便有开发商甘愿亏损，开发商大可以自己折价卖给市场，何必卖给政府，领这样一份恩情？
如果高价回收，政府方面又不可能。
不可能之一在于，保障房本身就存在痛点，不能像商品房一样自由买卖。所以，售价比商品房低得多。如果高价从开发商或者业主手中回收，那政府必然是亏损的。
所以，回购商品房，最终可能的结果还是雷声大雨点小。
第三招，取消豪宅线。
11月22日，广州跟进上海、北京、深圳，取消豪宅线。
公众号“广州房产”针对广州最近的四连招，给出的评语是，“广州已经倾尽所有”。
今年5月29日，本号就写过一篇文章 ，从目前 广州救市的多个角度来看，广州楼市的确是一个二线城市：
购房端：今年9月30日，历时14年的广州楼市限购退出舞台，广州成为第一个不限购一线城市，没有名额限制，没有套数限制，想买就买，和二线城市没差。 并且在广州7区，还有望入户！ 卖房端：今年5月28日，广州放开了为期5年的新房限售政策，是第一个房子交易自由的一线城市，和二线城市没差。 不管买满1年还是2年，有房产证就能卖，灵活得像炒股。 首付端：广州是买入门槛最低的一线城市，首套、二套首付低至15%，和二线城市没差。
03
着急忙慌背后
作为首个不再限购的一线城市，在经历了9月末新一轮救市之后，广州为何还要在11月份火力全开，连出四招？
根本原因在于，广州楼市遭遇了尴尬局面：
尴尬一：量涨价跌。
10月份，四大一线城市新房和二手房成交量，纷纷飙升。
深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为今年以来高点。
上海 新建住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(网签数据），环比上涨了54.25%。
广州市新房网签面积累计111.21万平米，网签套数10463套、成功破万！创下年内新高！
10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。
在这种局面下，北京、上海、深圳的房价均上涨了，尤其是上海和深圳，新房与二手房价格，均上涨。
但广州却是个例外，作为唯一一个全面不限购的一线城市，放开力度最大的一线城市，新房和二手房价格仍在下跌。
广州新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌0.4%。
尴尬二 ，进入11月份，上海、深圳，火热依旧，广州的行情却再度跳水。
深圳方面，11月1日-17日，深圳新房日均网签量为276套，创2007年以来新高；二手房日均网签量为240套，创2020年10月以来新高。深圳新房日均网签量超过本月的上一次纪录在2006年12月，其日均网签量为282套；二手房超过本月的上一次纪录在2020年9月，其日均网签量为294套。
上海方面，上海网上房地产数据显示，11月13日，上海二手房（含商业，下同）成交套数为811套，11月以来成交量达11325套。
安居客上海数据显示，上海11月二手房成交突破10000套所花费的时间仅为12天。截至11月12日，上海11月二手房成交总量已经达到10514套。11月，上海二手房创下今年以来单月成交量破万最快纪录。
而广州方面，11月前十天， 新房网签量又跳水至2024套，11月11日至10日新房住宅网签量2467套。这些数据虽然比这一轮救市前还是好很多，但相比于10月中旬和下旬，明显力不从心了。
制图：城市财经；数据：广州市住建局
二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二周创下新高，突破了3100套，之后立刻跌破了3000套，11月第一周成交只有2678套，上周只有2500套。
在10月份行情热的时候，广州的库存量有所下降，但中指监测数据显示，截至2024年10月，广州市新建商品住宅可售库存面积达1317万㎡，去化周期为仍有21.7个月，库存面积及去化周期仍处高位。
如今11月份行情下来了，库存量和去化周期可能会再次增加，房价跌幅可能也会加大。
尴尬三：卖地收入跳水。
广州的财政对卖地收入非常依赖，但这三年卖地收入持续下降，对广州影响很大，尤其是今年。
2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年成交47宗，收入1221亿元。2023年成交43宗，卖地收入1183亿元。
可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。2024上半年，仅成交4宗地，卖地收入64.77亿元。
果然，没有对比就没有伤害。
制图：城市财经；数据：财新网
下半年，广州加快了推地节奏，但降幅已经明显。
2024年前三季度，广州市共成交涉宅地15宗，总出让金345.2亿元，同比去年的825.9亿元，下降58.2%，创2017年以来新低。
房地产的寒意，成为广州楼市经济今年持续水逆的因素之一。
2024年前三季度，广州市地区生产总值为22149.95亿元，按不变价格计算，同比增长2.0%。
22149.95亿元，较去年同期增加了380.11亿元。无论增量还是增速，在GDP十强城市中，均位列倒数第一。
扩大范围来看，在26个万亿GDP城市中，广州这一增速依旧处于末端，位居倒数第二，倒数第一是佛山。广佛同城之下，成了广佛同沉。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
广州经济失速背后，有工业下降尤其是汽车工业下降、房地产低迷两个因素。
工业下降方面： 前三季度，全市规上工业增加值同比下降2.2%。其中汽车制造业增加值同比下降17.4%。
房地产低迷方面： 房地产开发投资同比下降10%；商品房销售面积同比下降10%。
正因为受汽车工业拖累，又叠加目前的房地产行情，所以广州在托底房地产的表现上，属于一线城市中最激进的一个，每次救市都以落空收场，屡战屡败，屡败屡战。
这也是广州楼市表现得越来越二线的根本原因。
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