中国企业资本联盟中国区经济学家柏文喜
宏观预期的改善可以提升购房者的信心和市场参与度。
柏文喜/文
近期，中国房地产市场呈现出止跌回稳的趋势，这一变化引发了社会各界的广泛关注。不过尽管市场出现了一定的回暖迹象，但仍然存在诸多不确定性和挑战。
在楼市回暖的过程中，需要更加多元化的需求来共同推动市场复苏，同时也需要宏观预期的修复来提振市场信心和促进市场健康发展。
中国房地产市场止跌回稳的基础，主要体现在购房能力和购房成本的改善上。
从购房能力来看，此前购买力透支的状况已明显缓解。在过去几年中，由于房地产市场过热和投机炒作的盛行，部分地区的房价出现了非理性上涨，导致许多家庭购房压力巨大。然而，随着政府调控政策的逐步落实和市场需求的理性回归，购买力透支的现象已经得到有效缓解。
从购房成本来看，房价下跌、首付比例降低和贷款利率下降等因素共同作用下，购房的近期与远期成本均有明显降低。据统计，房价已经下跌了约15%，首付比例平均降低了10%~30%，而贷款利率也较2021年末下降了2.23个百分点。这些变化无疑为购房者提供了更为有利的购房条件，降低了他们的购房门槛和成本。
尽管中国房地产市场止跌回稳的基础已经初步形成，但市场逻辑和现实挑战仍然不容忽视。
买房作为大额资产交易，具有明显的金融属性和投资功能。在房地产市场中，“买涨不买落”是基本的行业逻辑。当房价上涨时，购房者往往认为房价将继续上涨，从而积极入市；而当房价下跌时，购房者则可能持币观望，等待房价进一步下跌或市场出现转机。这种心理预期和市场行为导致了房地产市场在下跌过程中的“僵持”现象。
仅仅依靠刚需是无法推动楼市回暖的。在过去几年中，房地产市场过度依赖投机炒作和投资需求，导致市场泡沫不断积累。随着政府调控政策的加强和市场需求的理性回归，投机炒作和投资需求逐渐退出市场，而刚需则成为支撑市场的主要力量。然而，刚需的规模和增长速度有限，无法完全抵消市场下行压力和库存压力。因此，在楼市回暖的过程中，需要更多元化的需求来共同推动市场复苏。
购房成本的下降和杠杆率的提升虽然为购房者提供了更为有利的购房条件，但在宏观预期尚待修复、收入预期不佳的情况下，入市能力和入市意愿仍然是一个大问题。当前，全球经济形势复杂多变，地缘政治风险不断加剧，导致投资者和消费者对未来的预期变得更为谨慎和悲观。这种宏观预期的变化对房地产市场产生了深远的影响，使得购房者在入市时更加谨慎和理性。
此外，在探讨中国房地产市场止跌回稳的过程中，宏观预期无疑是一个重要的因素。楼市回暖的主要堵点在于居民对房价和对收入的走向预期发生变化。当居民对房价和收入的预期变得更为乐观时，他们更愿意入市购房；而当预期变得悲观时，则可能选择持币观望或退出市场。宏观预期的修复对于楼市回暖具有至关重要的作用。
宏观预期的改善可以提升购房者的信心和市场参与度。当经济环境稳定、政策环境友好时，购房者更愿意相信房地产市场的前景和潜力，从而积极入市购房。这种信心的提升可以形成良性循环，推动市场进一步回暖。
宏观预期的改善可以促进房地产市场的健康发展。在宏观经济形势稳定的情况下，政府可以更加灵活地运用调控政策来引导市场走向。例如，通过调整土地供应、优化信贷政策、加强市场监管等手段来平衡市场供需关系，防止市场出现过热或过度下跌的现象。这种健康的市场环境可以为购房者提供更好的购房体验和保障。
但宏观预期的修复并非一蹴而就的过程。
当前，全球经济形势仍然复杂多变，地缘政治风险不断加剧，导致投资者和消费者对未来的预期存在较大的不确定性和波动性。在这种背景下，中国政府需要采取更加积极有效的政策措施来稳定市场预期和提振市场信心。例如，通过加强宏观经济调控、优化产业结构、推动创新发展等方式来提升经济增长的质量和效益；同时，加强社会保障体系建设、提高居民收入水平、改善民生福祉等措施来增强居民的消费能力和信心。
尽管中国房地产市场止跌回稳面临诸多挑战和不确定性，但从长远来看，中国房地产市场仍然具有广阔的发展前景和潜力：中国城镇化进程仍在加速推进，城市人口不断增加，为房地产市场提供了持续的需求支撑；随着居民收入水平的提高和消费结构的升级，人们对于住房品质和居住环境的要求也在不断提高，这为房地产市场提供了更多的发展空间和机遇。
在未来发展中，中国房地产市场需要更加注重平衡发展、健康发展和可持续发展。一方面，政府需要继续加强调控政策的制定和加大执行力度，防止市场出现过热或过度下跌的现象；另一方面，也需要积极推动房地产市场的转型升级和创新发展，提高房地产市场的竞争力和抗风险能力。同时，购房者也需要更加理性地看待房地产市场和购房行为。在购房时，需要充分考虑自身的经济条件和购房需求，避免盲目跟风和投机炒作的行为。此外，也需要加强对房地产市场的了解和认识，提高自身的风险意识和投资能力。
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