每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺
11月27日，保利发展（SH600048，股价10.03元，市值1201亿元）发布公告，对上交所出具的《关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函》进行了回复，内容涵盖募投项目、财务状况、资产情况、财务性投资等多个方面。
根据公告，保利发展计划募集资金总额不超过95亿元，专项用于15个在建房地产开发项目及补充流动资金，这些项目均为普通住宅项目，主要面向刚需型或改善型客户群体。
“15个房地产开发项目的预计开始交付时间自2025年下半年开始，最晚至2026年。本次募投项目的平均开工比例已超过90%，平均销售比例不足50%。”保利发展在公告中表示：“公司将充分把握本次再融资契机，合理铺排募集资金使用计划，确保完成保交楼任务。”
来源：保利发展公告
15个项目均开始预售
从上述15个项目的开工、销售及预计交付情况来看，截至今年9月30日，15个项目均已开工建设，其中11个项目已100%开工，且全部项目均已开始预售。
《每日经济新闻》记者注意到，从项目的签约率来看，15个项目的平均销售比例不足50%。其中，签约销售比例超过50%的项目有6个，其中北京保利天汇的签约销售比例最高，达83%；签约销售比例低于40%的项目有6个，包括北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦、长春保利和煦、天津保利西棠和煦二期、莆田保利瑧悦和广州保利琅悦，天津保利西棠和煦二期以20%的签约销售比例在15个项目中垫底。
保利发展在公告中表示：“房地产开发项目从客户支付定金、网签到支付尾款需要一定的时间周期，项目资金回流需要一定时间。”
此外，保利发展还在公告中披露了上述15个募投项目毛利率及净利率预估情况。其中，项目的测算销售毛利率在8.81%至27.83%之间，测算销售净利率在3.50%至13.63%之间。
来源：保利发展公告
从上述15个项目的销售预估的毛利率及净利率情况来看，净利率位于前列的项目包括上海保利海上瑧悦、合肥保利海上瑧悦和莆田保利瑧悦，这几个项目的预估销售净利率均超过10%。净利率低于5%的有两个项目，分别为北京保利颐璟和煦项目及成都保利西堂和煦，净利率分别为4.6%及3.5%。
“北京保利颐璟和煦项目的销售净利率为4.60%，主要原因为该项目位于北京近郊板块，项目销售受市场波动影响较大，且项目所在地的商品房库存量较大，销售竞争较为激烈，项目销售费用预留较高，导致项目销售净利率相对较低；成都保利西堂和煦项目的销售净利率为3.50%，主要原因为该项目所处板块内多个竞品项目在售，板块内部竞争激烈，为实现快速销售，该项目销售定价偏低，导致项目销售净利率相对较低。”保利发展在公告中解释称。
“确保完成保交楼任务”
保利发展在公告中表示，此次募资投放的15个项目，主要面向刚需型或改善型客户群体的住宅项目，符合“保交楼、保民生”的基本条件，符合收益良好、持股比例较高、项目所处城市供需良好等特征。
根据相关约定，本次募集资金投向的15个房地产开发项目均需要在2025—2026年间开始交付，涉及的总建筑面积为247.16万平方米。保利发展在公告中表示：“公司将充分把握本次再融资契机，合理铺排募集资金使用计划，确保完成保交楼任务。”
事实上，相比民营房企而言，作为央企的保利发展在融资上具备一定优势。
11月25日，保利发展在港交所公告称，收到中国银行间市场交易商协会出具的两份《接受注册通知书》，同意接受公司中期票据注册，注册额度总计100亿元。此前的11月1日，保利发展发布2024年度第四期短期融资券发行结果公告，注册金额为25亿元，注册额度有效期为2年。
截至今年10月底，保利发展募资金额已超过400亿元（详见《年内募资总额超400亿元，保利发展销售端继续承压》）。截至今年上半年，保利发展的平均融资成本为2.93%。
可供对比的是，据克而瑞研究中心数据，今年前10月TOP10房企的平均融资额为224.85亿元，融资规模出现同比增长。
保利发展今年前10月销售业绩稳居行业榜首 来源：中指研究院
从销售端来看，随着9月底系列房地产利好政策出台，保利发展的销售情况也上升明显。据保利发展发布的销售情况简报，10月公司实现签约面积222.59万平方米，同比增加23.98%；签约金额423.37亿元，同比增加27.85%。2024年前10月，公司实现签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%；签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%。
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