最高人民法院司法解释
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释＞（2005年6月18日，法释〔2005]5号）
最高人民法院审判业务意见
最高人民法院民一庭意见:金钱债权执行中，人民法院针对作为开发建设主体的被执行人所开发建设的房屋实施强制执行，与被执行人之间存在合作开发房地产关系、但并未作为开发建设主体的案外人，以其系房屋的实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，不予支持。附:案情简介2014年8月，佳宜公司与玉商公司签订合作开发房地产合同，由玉商公司提供开发资金,佳宜公司提供建设用地，玉商公司负责项目开发建设和销售;利润分配:以约定的建筑面积分给佳宜公司若干商品住宅，以及2号楼1至3层商业用房（以下简称涉诉房屋）垂直划分每层各1000平方米分配给玉商公司。按照约定，玉商公司依法取得了建设用地使用权证以及规划建设、预售等证照，实际完成了项目开发建设,但房屋尚未进行所有权初始登记。
案外人赵某与玉商公司民间借贷纠纷而经人民法院作出生效判决后，在法院强制执行环节，因查封案涉房屋，案外人佳宜公司以查封的涉诉房屋产权属其所有为由，提出执行异议，被裁定驳回后又提起本案诉讼,认为佳宜公司因与玉商公司的合作开发而原始取得涉诉房屋所有权,故请求排除对案涉土地及房屋的强制执行。
——最高人民法院民事审判第一庭:《依房地产开发建设主体的金钱债权人申请对建成房屋强制执行时，合作开发合同另一方当事人请求排除执行的处理》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第72辑，人民法院出版社2018年版，第198页。
最高人民法院裁判文书
上诉人信达陕西分公司与被上诉人崇立公司、佳佳公司案外人执行异议之诉案（最高人民法院民事判决书）
裁判要旨：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。
执行异议之诉中，利益和主张相对的双方首先是案外人和申请执行人,被执行人对案件事实的承认可以作为认定案件事实的证据，但不能据此当然免除案外人的举证证明责任。
最高人民法院二审认为：
围绕当事人上诉请求、事实理由与答辩意见,本案争议焦点为:原判认定崇立公司享有案涉10套房屋所有权并可排除执行是否正确。
首先,不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照物权法规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明事实，案涉房屋并未登记于崇立公司名下，崇立公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。
其次,崇立公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。最高人民法院认为，第一，物权法第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言,建设用地使用权证载明的权利人为佳佳公司并非崇立公司。第二，虽然物权法第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续,完成特定审批,取得合法土地权利，符合规划要求;二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方,崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为物权法第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。结合《佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书》约定内容分析，双方联建的佳家时代广场B、C座楼位及B座以北的地下车库项目，双方共同投资至本项目总价的25%~30%时,佳佳公司应无条件地将该项目转让，过户给崇立公司，由崇立公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有，转让过户的税费由崇立公司承担。即崇立公司、佳佳公司双方亦明知,双方合作开发，崇立公司仅能依据联建协议参与建成房屋分配,项目转让仍需履行相关审批手续。
再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。崇立公司主张其基于合法建造事实享有案涉房屋所有权，应当承担举证证明责任。现其既未提交证据足以证明对于案涉项目投资事实，亦未提交证据证明其对涉案房屋占有的权利外观，更未提交证据证明案涉房屋已经登记至其名下，应当承担举证不能不利后果。
另外，物权法规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张二者基于合作开发合同产生的权利义务关系。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观的情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于物权法第三十条规定的合法建造人，一审判决认定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属适用法律不当，予以纠正。
——杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第71辑，人民法院出版社2017年版，第208-209页。
再审申请人赵培凯与被申请人利津县利华益恒信小额贷款股份有限公司、一审第三人东营市润泽房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷案
最高人民法院（2017）最高法民申2004号民事裁定书
裁判要旨：案涉房屋所在土地的《土地使用权证》、案涉房屋的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》均办理在润泽公司名下，依据《中华人民共和国物权法》规定,案涉房屋的产权人应认定为润泽公司。赵培凯主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为其与润泽公司之间签订的《联合开发协议》，该协议是其与润泽公司之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前,赵培凯享有的仅是对润泽公司的债权，不足以对抗上述权属证书的公示性。
最高人民法院审查认为：
一、赵培凯对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于涉案房屋的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。本案中，根据已查明事实，润泽公司是案涉房屋所在土地的《土地使用权证》上所载的土地使用权人，案涉房屋的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》也是由润泽公司取得,依据《中华人民共和国物权法》上述规定,案涉房屋的产权人应认定为润泽公司。赵培凯主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为其与润泽公司之间签订的《联合开发协议》，该协议是其与润泽公司之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，赵培凯享有的仅是对润泽公司的债权。在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。山东省东营市中级人民法院(2014)东民保字第68-4号民事裁定和(2014)东民保字第68-5号民事裁定均是在财产保全中作出的程序性裁定，不具有确权性质，因此，赵培凯以此作为证据证明其是涉案项目权利人的主张不能成立。综上，赵培凯关于其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的主张不能成立，二审判决对此认定并无不当，赵培凯关于此点的申请再审的理由不成立。
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