因房地产限购政策的施行，名下已有房产的人借他人之名买房的案件屡见不鲜。如果出名人与借名人之间存在亲属关系或其他亲密关系，一旦双方因房屋权属或处分产生纠纷，甚至因出名人原因导致房屋被查封，法院会怎么认定呢？
01
案情简介
2013年，赵女士想购置一套房屋作为儿子婚房，当时其名下已有一套房，为享受首套房屋较低的首付，她与婆婆钱某、公公李某签订了《借名购房协议书》。协议约定：以钱某、李某的名义购买房屋，购房费用由赵女士负担，房屋归赵女士所有。
协议签订后，赵女士支付了房屋的首付款并于2019年付清了全部贷款，且一直居住在案涉房屋内，房屋日常水电费、物业费、停车费等费用也均由她支付。
2017年，钱某、李某向朋友孙某借款50万元，以上述赵女士购买的房屋作为借款抵押物，并办理了余额抵押登记。
后来，钱某、李某未按时还款，孙某便诉至法院。双方在法院主持下达成调解协议，确认孙某有权就案涉房屋拍卖、变卖所得价款，在前顺位抵押人实现抵押权后，在50万元的范围内有优先受偿权。因钱某、李某未按约履行还款义务，孙某向法院申请强制执行，法院在执行过程中查封了案涉房屋。
得知此事的赵女士向法院提出执行异议，认为她是案涉房屋的实际权利人，请求排除执行。法院裁定驳回异议申请，赵女士遂向法院提起案外人执行异议之诉。
诉讼中，赵女士确认案涉房屋购买后，房产证一直由她保管，未挂失补办，目前也由她持有房产证原件。
02
裁判说理
法院经审理认为，本案的争议焦点为赵女士对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。而基于以下三点，赵女士以她与被执行人钱某、李某存在借名买房关系，不足以排除对案涉房屋的执行：
一、《执行异议和复议规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵女士称其与钱某、李某存在借名买房关系，则双方之间不存在房屋买卖合同关系，赵女士并不具有购房者的物权期待权。因此，赵女士提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情形，不能适用该条款。
二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。借名买房并非可以发生物权变动的法定事由，并不能产生物权变动的法律后果。案涉房屋现登记在钱某、李某名下，如借名买房关系真实存在，赵女士仅对钱某、李某享有过户至其名下的债权请求权。且在未经法定变更登记程序完成物权公示之前，该债权债务关系仅在双方间产生效力，不具有对抗第三人的法律效果。案涉房屋的所有权人钱某、李某与孙某约定以案涉房屋设定抵押并已依法办理抵押登记，孙某对案涉房屋享有抵押权。赵女士基于《借名购房协议书》所享有的债权，不能对抗孙某对案涉房屋享有的担保物权。
三、赵女士在已有一套住房情况下仍借用钱某、李某名义购房，系为规避首付比例的政府相关贷款政策，享受本不属于自己的优惠政策，违反诚实信用原则，本身具有一定过错。与此同时，赵女士行为造成房屋产权关系不确定，其应当预见因借名买房行为导致的名义买房人与实际购房人不一致所面临的权利风险，相应后果亦应由其自行承担。
综上，法院认为赵女士的借名买房行为不能排除债权人孙某对案涉房屋的执行，并判决驳回赵女士的诉讼请求。
03
法官后语
实践中，借名买房一般有以下原因：一、规避国家、地方政府限购、限贷政策；二、享受特定购房优惠政策、减少税费；三、隐藏真实财产信息、转移财产逃避债务。
鉴于借名买房通常是为了规避国家法律和政策，借名人本身具有过错，由此产生的风险由其自行承担。因此，在借名买房法律关系中，如出名人成为被执行人，登记在出名人名下的房屋成为执行标的，借名人（实际出资人）提起执行异议之诉，法院一般不予支持。
在此提醒，借名买房存在巨大潜在风险，因房屋登记在借名人名下，如借名人擅自处置房屋或因与他人发生纠纷导致房屋被执行，均可能导致借名人利益受损。
法条链接
▲《中华人民共和国民法典》
第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十六条第一款不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
▲《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
▲最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
来源：惠山法院
编辑：赵伟
审核：李思红
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