现在广州楼市里，有这么一群人。
他们手上拿着买房的钱，却一点也花不出去。
他们，就是广州的入门级刚需。
近几个月来，我接到了好几个朋友的求助，说是从今年来一直在看房子，但一直没找到满意的目标，想问问我的建议。
细问之下，他们的需求基本一致：
2-3房，总价350万以内，最好在主城区内，不要太远。
乍一看，这条件很好满足，但我认真搜罗一圈发现，留给广州刚需的选择，还真是不多了。
广州刚需
还有多少选择？
按照总价350万以内的标准，我们先来筛选一下中心四区内有多少选择。
今年中心四区内，总价350万以内的成交，占了总成交的11%，而且基本集中在荔湾花地湾一带。
乍一看选择不少是吧？但真实情况往往比这更残酷：
这份榜单中，至少超过半数以上项目的小户型已经接近清盘状态。
像是保利雅郡、保利和颂、万汇天地·朗庭、保利雅郡和中海浣花里，小户型已经清盘。保利花语和岸86平户型还剩少量余货，珠江·广钢花城、保利和悦滨江小户型剩余低楼层房源。
不仅没有“现货”，连“预售”的小户型也机会渺茫。
我们来看一下，今年中心四区的土拍情况。
截至11月底，广州中心四区共出让11宗宅地，目前还未入市的项目中，我们打听到有可能做小户型的，只有越秀河柳街项目。
据说，越秀河柳街项目全盘面积段都在100平以下，而且是新规产品。不过项目体量并不大，预计只有两栋楼，与庞大的购房需求相比，无疑是杯水车薪。
可以说，在今年过后，总价350万内想买入中心四区新房，机会渺茫。
那么，我们不妨将范围扩大到主城区，看看有哪些选择。
根据中指院数据，总价350万以内的新房成交，占据了黄埔、番禺、白云三区成交的“半壁江山”，占比高达51%。
而从成交TOP10来看，大部分购房者选择了番禺东部和白云西部。
当然，看这份榜单，相信不少人会有一个疑问：
除了保利云境之外，似乎都是新规前项目？
很残酷的是，毕竟今年以来，黄埔、番禺、白云三区，只卖出去一宗宅地，就是将于近期入市的越秀云悦。
所以，总价350万内，在主城区里虽然有不少选择，但对于购房者来说，买不到“超100%使用率”产品，多少也算一种遗憾。
不过，今年下半年以来，老黄埔几个大体量旧改项目陆续加入战场，像是珠江春、中建海丝城、未来方洲，这些项目的户型都是新规后设计，上车总价也不高。
所以接下来，老黄埔极有可能凭借这一点，在这个总价段中杀出重围。
主城区内
小户型要缺货了？
我们在筛查数据的过程中，发现了一个现象：
主城区总价350万以内的成交，面积基本控制在90平以内。
而我们拉取近3年广州主城区不同面积段批准上市套数变化时发现，90平以下户型的批准上市套数，今年来有明显减少。
但同时，总价350万以内的购房需求，却在逐年提升。虽然距离今年结束还有一个月时间，但350万以内的成交占比，已经创下近三年新高。
之前我们就说过，今年以来，广州楼市一直高举“改善大年”的大旗，不少入市新盘也主攻改善客群。
但事实上，广州楼市中，目前最活跃、基数也最大的，依然是刚需客群。
不过，从目前广州主城区的供应结构来看，刚需小户型产品，特别是新规后项目，隐隐有缺货之势。
不过，近来我们也发现，有部分开发商，已经注意到了这个现象，并在逐步补齐这块短板。
像是越秀地产今年拿下的荔湾河柳街地块和海珠广纸地块，都准备打造小户型产品，据说还会推出全新的产品系——广府系。
此外，白云怡新路地块——越秀云悦也将于近期开盘，主推建面约88平、108平户型，能够在一定程度上解渴主城的上车需求。
如今，广州改善产品，已经经历了一场轰轰烈烈的迭代。我们也希望，这一批潜力巨大的主城刚需买家，也不要被市场遗忘。
热门跟贴