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徐汇滨江从去年的约13.1万/㎡到今年14.3万/㎡；

黄浦滨江从以往的约14.5万/㎡到今年全面突破16万/㎡+；

杨浦滨江今年将进入“风貌住区”集中入市的时间段，约20万+的门槛让人惊叹；

今年还想买一线滨江核心板块内的新房，门槛将大大上升。

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上海的上一轮周期是2021-2022年。

彼时，相比限价严苛的新房，二手房房价站上了历史高点。那时候的楼市置业关键词就一点“板块内有没有更昂贵的二手房”。

关键的地段、品质、卖房诚意反倒成为了次要因素。

但2023年中下旬，上海二手房的价格趋于平稳。

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可以明显感受到，如今上海的楼市关键词变成了：居住方式和产品。

一些依赖外部因素而热销的新盘，已经不能取得购房者的认可了。众多新房纷纷“遇冷”，即使是前滩、黄浦核心，也同样如此。

但不管市场如何变化，有一个新房始终维持着超高的热度，那就是杨浦滨江的缦云上海。

20223年3月首开，毫无疑问的首开即清；

2023年5月加推，创下杨浦滨江积分制以来的最高分；

2023年9月加推，4小时销售60亿，开盘即清；

2023年12月再次加推，9个月热销151亿！

不管市场如何变化，缦云上海始终热销。以极高的姿态成为了去年上海一线滨江项目中，更受购房者青睐的新房。

所以不少人在后台拜托我们深度的剖析一下缦云上海的项目优势，究竟是什么优势，能让人如此喜爱缦云上海。

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地段优势

去年年初，前滩二手房一度冲高至20万/㎡+、黄浦静安等城心价格更高。所有人都冲着这样的价差而去，即使产品很差。

不过，依然有非常多眼光精明的购房者选择杨浦滨江。

而一年过去了，我们可以明显的看到，黄浦、静安等传统市区高昂的二手房价格已经跟随市场明显回落，并且趋于平稳。

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但杨浦滨江虽不处于最高位，但这整体强势且平稳的价格走势，依旧十分亮眼。

而缦云上海售楼处电话：400-8080-420这样的市场表现究其原因，我们认为有几点：

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滨江优势

上海这个走在世界前沿的城市，每一天都在进行着城市的升级换代。

但不管如何蜕变升级，上海始终有三大资源，无法复制、不可再生。

  • 上海仅有的山林资源——佘山；
  • 承载浦西百年底蕴的——苏州河；
  • 对标世界级城市的核心资源——黄浦江！

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尤其是黄浦江沿岸，从外滩、陆家嘴时代开始，有黄浦江的地方，就是上海的顶层区域。未来，黄浦江两岸地区将基本建成体现现代化国际大都市发展能级和核心竞争力的集中展示区。

而其中，杨浦滨江独占了黄浦江滨江线近三分之一，是上海黄浦江至今第一长的岸线开发版图。

未来，这里将有40幢，总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑陆续更新为城市文化艺术空间，成为各类博物馆或奢侈品牌艺术大秀的举办地！

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实景图

将有大量联动价约21万/㎡起的低密度历史风貌别墅区，拉动整个区域的圈层，营造更加统一的高净值居住氛围；

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有被上海市民誉为“魔都醉美跑步圣地”、“打卡圣地”的约15.5公里的滨江岸线；

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杨浦滨江所拥有的滨江资源在整个一线滨江中，也是极为出众的。

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“一带两区”规划总建筑面积约796万方，规模2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴，丰富的生态系统让人无比期待！

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其中有约364万方商办建筑规模，约3倍于徐汇滨江西岸金融城。预计产业规模达3000亿，导入至少20万人口。

是目前一线滨江板块中，产业体量和能级更高的一个滨江板块。

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并且，整个杨浦滨江的产业开发已经进入了发展快车道。

2024年1月，由中建八局承建的美团上海科技中心项目圆满完成首吊，“从0到1”的突破。

项目总用地面积约5.2万平方米，地上、地下总建筑面积约45万平方米，预计于2026年投入使用。

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总投资198亿哔哩哔哩上海总部基地已经开建。

项目由两幢办公塔楼、三栋临街独栋商业、一栋保留建筑及一栋公共配套楼组成，规划建筑面积19万方，预计于2026年投入使用。

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中交集团上海总部基地(中交滨江广场)则是由两幢办公塔楼、三栋临街独栋商业、一栋保留建筑及一栋公共配套楼组成上海总部基地，规划建筑面积19万方，预计于2026年投入使用。

还有预计2024年11月竣工交付使用的中交集团总部……

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在短时间内，这个上海一线滨江板块，展现了其作为上海中央活动区的发展速度。

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年轻、潮流的人口组成

除了产业外，杨浦本身还拥有非常出色的高校资源，例如复旦大学、财经大学、理工大学等，这些大学内的教师、学生也是非常庞大的群体。

换言之，未来整个杨浦滨江会有起码约2万的科创领域人才、大量高校的年轻才俊，还有居住在风貌别墅区内的高净值人群。

而这些人口组成会带来3个方面的利好：

第一，超高能级的居住圈层会极大的提高区域内的居住人群圈层。

第二，围绕着“年轻才俊、超级大脑、富豪们”们打造的城市资源、丰盛配套、交通，其能级可想而知。

第三，越是高端置业人口基数庞大的置业区，对于豪宅的购买力越强，这是决定区域楼市上限的底层逻辑。

城市顶层规划带来的产业经济地盘和城市菁英汇聚的高端圈层，让缦云上海有着领先全市的生活圈层。

这座站在上海金字塔尖的伟大板块，不管是从何种角度来看，都是更具优势的存在！

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项目定位

我们先来探究一下项目的定位：

首先，缦云上海是整个杨浦滨江的首发作品。

项目的129、130和121地块，都是被写进上海的十四五规划中的政府重大工程。

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这意味着缦云上海的能级、交付、最终的呈现品质、其所代表的意义、未来的潜力，都已经与普通的新房大不同相同了。

而事实上，缦云上海也确实做到了这一点。

这个项目是杨浦滨江板块核心区内，唯一一个约88万方旗舰TOD综合体。

整个缦云上海项目业态丰富，能级颇高。包含购物中心合生汇商业广场、5A甲级写字楼、高端住宅、风貌建筑等。

与普通住宅项目相比，综合体就像是一个“微缩城市”，居者不用走远，下楼就能拥有吃喝玩乐购一站式服务。这种接轨国际的时尚潮流便捷生活，谁不向往？

其中，从最新得到的消息，合生汇动工即将热火朝天的启动，预计2026年年底完工！

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而这座约10万方的大型综合性购物中心的落成，有两点意义：

第一，对于区域而言，一个有口皆碑、名声在外的大型商业综合体，对周边人口及消费的吸附能力非常强。全市居民都会来此逛街、消费，长此以往就很容易形成口碑和IP。

第二，对于业主而言，平日结束一天劳作后回家，上楼前可在商业顺手买到每日新鲜食材，用美食犒劳自己和家人；晚上健身塑形朋友圈按时打卡，高度自律；周末小朋友可以在艺术中心进行艺术熏陶，自己还能和闺蜜打卡新晋网红、观看最新大片……

这样的国际化潮流生活方式，是无数人的梦寐以求。

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如果说陆家嘴的城市封面是三件套、外滩的封面万国博览建筑群。那杨浦滨江的城市封面，就是缦云上海本身。

这样的置业机遇，让不少人趋之如骛！

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更高定位的新房，需要更高水准的服务。

而缦云上海的缦系物业，标准之高、服务之贴心、考虑之全面，在上海是不曾有过的。

因为项目除了拥有上海品质物业基础服务外，还有针对业主定制的增值私属服务：

享受每年一次纪念日活动策划服务，每年10天宠物托管寄养服务，43项免费日常维修项目，每周2次入户清洁服务，健康资讯类名医名院推荐服务等等....

还有强大的全球资源链接：链接全球60多座城市的顶级美食、教育、医疗、商旅、生活等资源和服务。

比如，盖茨级别会员专享的特供哈兰酒、香港马球会资源，甚至在亚马逊森林拥抱自然、冰岛看极光，全部都能给业主安排上。

这是独属于全国高净值人群的高端物业服务。

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缦云上海如今有112套建面约201-253㎡房源过会，均价约121000元/㎡。

关于这个产品，有三点值得一提：

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最近上海有不少顶级豪宅选择，尤其是黄浦，即将入市和等待入市的新房不在少数。但这些产品都是什么价格呢？

融创外滩壹号院价格姑且参考兰庭，新天地的中海顺昌玖里板块能级更高。

  • 融创外滩壹号院主力面积255㎡4房3卫起，价格估计4000万朝上；
  • 绿城外滩兰庭主力面积214㎡4房3卫起，价格估计3500万朝上；
  • 中海顺昌玖里主力面积185㎡3房2卫以上，预计奔着3000万级去；
  • 露香园主力面积预计约213㎡3房3卫以上，也要接近3000万了。

预算没有3000万，几乎买不进黄浦。如果目标是约200㎡以上，那需要起码3500万起的预算。

但在缦云上海，只要约2000万起的预算，就能买到约201㎡4房3卫起的产品。买房压力骤降，性价比极高！

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当然，对于预算不够的小伙伴，也可以选择黄浦小户型的产品。但这真的是好选择吗？

先来看几个数据：

第一，约200㎡以上的大户型，才是更具优势的存在。

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第二，约200㎡以上的大户型供应极为稀缺，错过或许不再！

先来看去年的新房数据：

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再来看去年的土拍市场：

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未来上海豪宅市场中，也很难出现约200㎡以上的大面积产品。

所以，如果有的选，约200㎡以上的大面积产品是更具优势的。

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得房率&尺度感

一般的市区豪宅得房率普遍在约72%左右（超高层会更低），而缦云上海本期得房率高达约78-80%。

我们以一套约200㎡的户型来举例：

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同样面积段的产品，超高的得房率让缦云上海三期比其他市区豪宅多了14-16㎡的实际使用面积。

用这个面积去乘以均价，那可是约169-194万的真金白银。

而高得房率带来的超大尺度宽绰户型更是让人惊叹。

建筑面积约207㎡（四房两厅三卫）：

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上海难得一见的四叶草户型，南向双套房设计，把私密性做到了极致。

约5.7M超宽客厅及南向瞰景阳台+卧室带飘窗，在塔尖之上俯瞰芸芸众生的生活，由此展开。

收纳空间更充分：步入式玄关+玄关柜，厨房柜，主卧步入式衣帽间等。

建筑面积约253㎡（四房两厅三卫）

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约7.7M超宽客厅及南向瞰景阳台，这个南向采光面的尺度感堪比别墅；

另外，客餐厅+厨房一线相连，非常标准南北通透，整个户型的通透性以及通风度都表现的极为优秀。

这两个户型不管是私密性、尺度感、实用性、通透性、采光度、还是收纳空间的丰富，都做到了极致。都能能作为目前市场上改善家庭最理想的置业面积。

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缦云上海的装修配置，也是远超当下市场平均水平：

新风、地暖和中央空调标配三大件，瑞士顶级卫浴品牌Laufen劳芬、德国高端洁具巨头Dornbracht当代、德国知名品牌美诺、还有博世等等。

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缦云上海所用的装修品牌，都是这个时代下更昂贵、更高标准的顶级品牌。

缦云上海的户型产品，不管是从自住、资产配置还是其他层面，都是现如今市场中更强的一个。

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社区园林&会所

产品方面，市区珍稀的纯低密住区。

项目三期总占地约4.5万方，由2栋29层高层和14栋10-12层小高层组成的低密住区，光园林就足足打造了约3.5万方。

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什么概念呢？

浦西市区去年一年拍出的宅地如下，其中住宅占地面积大于4万方的只有1个，位于普陀的中外环。

也就是说，如今的上海市区，尤其是一线滨江的地段内，已经没有可供整体开发的大体量社区了。

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在城市化进程加速的时代下，土地资源极度匮乏，这样的问题其实避免不了。

这时候，缦云上海就显得弥足珍贵。

项目拥有非常完整的社区园林：

项目以“两轴、一环、双客厅、双乐园” 营造艺术度假体验式社区。结合“七大景观亮点”打造移步异景，体验景观与生活交融之趣。

这里有约3000平的多功能会客空间。

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约6000平的林下全龄复合型共享空间。

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约2000平的全龄共享活动空间。

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还有一条全长约450m，宽约1.5m的专业跑环。

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再加上小高层带来的居住优势，整个社区的人均绿化率非常高。

对于土地资源极度匮乏，社区越建越小的城心来说，这样大尺度、高绿化、高实用性的社区，或许错过不再。

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同时，社区内还采用了“折叠”的设计理念，独创“N+1折叠会所”！包括一个约3000㎡的会所及楼宇下面的泛会所。

其中，会所规划健身中心、室内泳池、缦宴、24H精品便利店、健康管理中心等功能。泛会所空间将以架空层空间为楼座定制专属缦云泛会所，涵盖茶室、自助咖啡等水吧、儿童游乐区、活动空间等。

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效果图，仅供参考

146、借款人如何偿还银行贷款？

贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

147、贷款期如遇利息调整，如何处理？

根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？

借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

149、房屋租赁

是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

150、银行按揭

按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

151、加按揭

即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。

152、转按揭

转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

153、个人住房按揭需提交哪些资料？

购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

154、办理按揭贷款应交哪些费用？

保险费、公证费、抵押登记费。

155、等额本金还款法

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

156、一次性还本付息法

现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

157、权利质押贷款担保

银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

158、个人住房担保贷款？

中国人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》（该办法在1998年5月进行了修改）。按照该办法的定义，个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款；借款人到期不能偿还还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任。

159、住房公积金

是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。

160、公积金贷款

公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

161、申请住房公积金贷款的条件

凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

162、公积金贷款的办理程序

借款人填写《早班审核书》，并提交相关资料；资料报送住房资金管理中心受理、审核。

163、办理公积金贷款应提供哪些资料？

身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。

164、组合贷款

组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

165、住房抵押贷款

所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。