“投资理财不如置产买房！”
五年前，很多房地产商都喊出了这样的口号。
那时的房价呈现高温不下的状态，大众的普遍观念依旧是将购置房产视为实现财富增值的最优途径。
而我们知名的经济学家马光远却对此言论持不同意见，他在2021年的时候讲到房地产市场时，做出了一个大胆的预测：
“现在如日中天的房地产市场，在未来几年内肯定会出现变动，而房价也会因此而下跌！”
这一言论引发了当时网友们的热议，不少人甚至嘲讽他不懂“中国经济学”，认为他对于市场的观测理论已经落伍了。
然而数年时光流逝，我国房价的发展态势与马光远的预测一致，曾经高不可攀的房价开始回落，市场终于趋向了理性。
如今需要购置房产的消费者们十分苦恼，他们想知道如果现在花费300万购置房产，未来5年后将价值几何呢？
对此，马光远的“2句话”已经说清楚了。
一、我国房地产市场的发展之路
在我们建国伊始，我们对于房地产市场的认识十分匮乏，受历史原因影响，当时不论城市还是农村，大家的居住状况都十分严峻。
那时的城市的住宅和现在可不一样，北方城市中很多都是是大杂院，南方城市则是亭子间。
和我们现在的房子相比，这些住宅布局不仅杂乱，居住空间还特别局促，毫无居住体验可言。
而农村地区的居住环境就更加恶劣了，北方农村大多都是土坯房或者窑洞，南方农村则是建造茅草屋。
甚至还有地方出现人畜共处一室的情况，不论是安全性还是卫生条件都很让人堪忧。
随着我们计划经济政策的开展，我们开始效仿很多国家建造楼房，很多工厂单位开始为职工建造宿舍住房。
当时最让人羡慕的就是单位给自己职工分配房子的福利，但是这种模式的房产劣势很多。
比如很多都不具备产权、面积较小、设施粗陋等等问题，很大程度上抑制了民众对于居住环境的需求。
1998年是我们房地产行业的起点，这一年开始大力推进改革住房制度，在全国范围内停止此前的单位分房的模式，房产从此开始成为家庭财产的重要组成部分。
这一改革成了房地产历史上的重要转折点，让房地产成为我们的经济发展的重要增长点，也是我们消费市场中的热门领域。
也正是在这一年，我们全国平均房价单价跃升到了2000元/平米的大关，而在之后的十几年间房价基本维持此数据没有变。
直到2004年开始，随着我们经济的迅猛发展，各地的房价开始水涨船高。
那些一线城市的房价甚至接连翻了好几倍，甚至市面上出现了一房难求的局面。
根据我们国家统计局发布的数据可以看到，截止2020年，全国地级及以上城市（不包括市辖县）在商品住宅领域取得了显著成绩。
城镇居民人均住房使用面积与 1990 年相比大幅提升，从 7.1 平方米猛增至 41.76 平方米，近乎翻了 6 倍！
这一数据的变化，清晰地反映出我国住房领域在历经多年发展后的显著成就，也从侧面彰显了住房制度改革所带来的积极影响。
但是这样野蛮发展的路径，很快便出现了问题。
房价的增长速度太快，很多人把房子看作理财产品，“炒房热”让房价涨到了普通人无法接受的地步，让很多想要购房的消费者们望而却步。
为了遏制这种现象，各地政府都出台过房产限购令、限贷令以及提高首付比例等政策。
但是很多人被市场的狂热冲昏了头，宁愿背负巨额贷款来赌未来的高额回报。
2019年年末的一场疫情席卷全球，包括我们在内的很多国家经济增速开始放缓，市场需求也随即陷入了下行期。
2021年，知名经济学家马光远便提出了警告，他称未来房地产不再会具备投资性质，所谓的炒房致富的生意经将一去不复返。
当时很多人对于他的言论并不认可，不少人依然还做着投资房产躺着赚钱的美梦，然而现实很快便给这些人泼了一盆冷水。
二、房地产市场的变革
随着针对房地产行业的“三条红线”的落实，房地产堆积起的厚厚泡沫终于被戳破了，“房价只涨不跌”的神话戛然而止。
2023年各地的房价“跌跌不休”，新房库存越来越多，二手房市场也异常冷淡。
根据统计部门发布的相关数据显示，规模排名前百的城市平均房价跌至15034元/平方米，同比下跌约3.66%。
更让人惊讶的是，曾经有价无市的一线城市的房价居然也开始下跌了。
很多在房价最高点时购置的人们肠子都悔青了，谁能想到短短两三年房价居然缩水这么严重！
今年10月份的数据显示，70个大中城市的商品房的价格虽然总体还是呈现下跌之势。
但是其中北京、上海和深圳这三个超一线城市的房价已经开始反弹，呈现微弱的上涨趋势。
这得益于这些城市率先落实了房地产市场的新政策，对购房交易的契税提供了优惠，同时还取消了限购、限贷令，以此来刺激房地产市场。
不少人都开始预测房价或许又要开启新一轮上涨周期，但见识了房价大缩水的消费者们心中也打起了小鼓。
这些刚需购房者们很犹豫现在到底是不是购房的好时机，大家都怕以后房子不再值钱，自己不就成了冤大头了吗？
对此马光远认为，未来高端住宅依然还是有升值潜力的。
这些房产的升值潜力来源于所处地段的资源环境，这些外在的升值条件的存在，才会让这些房子的价格有持续上升的空间。
例如说所处的城市经济发展的情况，项目所在的交通便利状况，医疗、教育、以及消费市场的资源等等，这些都属于必要的外在条件。
说到这里这里，肯定有人开始好奇了，如果现在花300万买套房子，5年后这套房子的价格会变成多少呢？
三、房地产属性终回原点
在这个问题上，马光远用2句话解释的很清楚。
第一句就是“作为投资产品的时代已经终结”，第二句则是“将会逐步回归到最为基础的居住属性”。
如今对于给房地产市场的大放水政策，不代表是要纵容房价重回几年前的“天价”巅峰。
而是要维持房地产市场的稳定性，想办法满足所有群体的居住需求。
房住不炒是底线，这代表着房价在未来几年不会出现疯狂增长的情况，投资回报率将会降到最低，这也是为什么马光远说“投资时代已经终结”。
让房价与当地经济的发展速度相吻合，这才是正常的市场波动。
这样才能让一些三四线的城市寻求更为务实的发展途径，避免出现因为房价居高不下，导致经济萎缩最终出现空心化的情况。
而房产回归基本的居住属性，则意味着房地产市场不再会因为炒房而出现虚高的情况。
而是需要为购房者提供更为实际以及多元化的配套服务，才能具有保值增值的空间。
而当下300万用于购房，如果选择一线城市的话，这个价位所购置的房产要不就属于“老破小”，要不就属于城郊的新房，不论从哪一点来看居住条件并不算好。
而如果选择二三线城市，这个价位可以购买一套很不错的房子。
不论是交通便利性，还是配套设施，都肯定要比一线城市相同价位的房子要好不少。
但是从城市经济增速上作比较的话，肯定是一线城市的发展潜力要远胜于二三线城市。
其房价的增幅也会快于这些城市，光是二手房的价格对比就出现了很大的差距。
根据《财经》新媒体在11月26日的报道，今年10月份北上广深四个一线城市的二手房挂牌均价已经达到了6.24万元/平，这个价格已经远超二三线城市的二手房价格数倍。
但是这对于那些刚需购房者来说，需要谨慎考虑自身的财务状况，做好职业规划，否则光是高昂的房贷将会成为沉重的负担。
随着接下来各地要重点推动保障房项目的落地，租房和购房将会享受例如教育、医疗等等同样的社会福利，一些城市的二手房很可能面临不增反降的风险。
所以现在价值300万的房产，如果加上贷款需偿还的利息成本，在五年后流入二手房市场升值空间并不大，甚至还可能有贬值的风险。
所以大家还是要从自身的经济实力出发，不要纠结于未来到底能升值多少，不要盲目地跟风炒房，谨记房子只是用来满足我们居住需求就好！
结语
经历了二十多年的发展，我国的房地产市场如今进入了一个理性的新时期。
大家更多将关注房产相配套的设施，这也是给房地产发展提供了新的道路。
根据上述一系列分析我们可知，假如现在掏300万买房，5年后的或许压根没什么升值空间，甚至还会贬值。
买房投资实现财富自由的时代已经结束了，所以大家不要再纠结于未来房价能涨多少。
而是从自身角度出发进行考虑，选择适合自己的购房方案才是正确的选择！
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