成都新楼市 文|苏畅
回顾今年成都的豪宅市场，不难发现一个特点： 大平层“一枝独秀”，而城市叠拼表现不足。
是叠拼没有竞争力了吗？
当然不是。囿于城市土地资源紧缺，城市叠拼供应不足。据克而瑞四川数据，2024年前8月，成都墅类产品供应仅占总供应套数的2.7%。而纯粹的上下叠产品，更是凤毛麟角。
但在2024即将过去之时，市场却酝酿了一场“意想不到”。
近期，在一环出现的一个新项目CCIC公园里成为了新看点。一环芯、上下叠、精装墅，从地段到产品打造，CCIC公园里让我们想起一句话：
豪宅不存在极简，叠拼更需要革命。
地段就是光环。
CCIC公园里的超级底盘，就是一环。
对成都来说，一环有两个关键词：聚合价值和稳定价值。
房子的本质是建筑，其价值取决于交通、学区、商业、医疗和产业等资源的多寡，所谓地段价值，就是让这些资源最终形成的一种聚合价值。建筑本身可能因时代和审美的变化而有所“折旧”，但地段价值，却只会因高浓度的城市资源而愈发凸显。
成都一环，就是地段价值的显性表现。
▌成都一环实景
一环的交通，不是几纵几横，而是星罗棋布；一环的商圈，不是几大，而是多重，天府广场-盐市口-春熙路-太古里，任何一个都是重量级存在。优质的教育资源悉数分布，蓬勃的产业聚势聚能，一环代表了城市进击中的典型成都。
高浓度的城市资源，也绘就了一副稳定的资产价值图谱。
有事实为证。比如今年上半年市场还处于疲态之时，楼市却一度被一个叫“上翔街21号”的小区刷屏，因为其一套二手房的成交单价高达约79179元/㎡。
一个成都典型的“老破小”，为什么比誉峰、银泰中心还“值钱”？原因很简单，据百度地图显示，“上翔街21号”距成都市实验小学本部直线距离仅约400米，距天府广场、摩词池公园、地铁骡马市站约500米，正儿八经的一环内、少城核芯。
可见，地段价值永远是买房的圭臬，尤其是在城市更新的推动下，一环拥有的发展价值，可以用一个词“城市头等舱”来形容。
CCIC公园里位于蓉北商圈蓉北公园景观轴与人民北路发展轴交界处，紧邻规划中约84亩蓉北公园绿心，可谓是“根红苗正”的一环芯。
▌CCIC公园里区位示意图
拥有天然的地段优势，CCIC公园里的规划也十分亮眼，我们不妨具体来看看这是个什么样的项目。
CCIC公园里包含了超甲级写字楼、活力公园商业街区、生态住宅，是成都交投与金牛国投双国投企业联合打造的城市新地标示范性项目，也是蓉北枢纽商圈的首开示范性项目。规划中约84亩蓉北公园是项目的“灵魂”。根据规划，项目西侧与北侧，规划为开放的商业街，以退台式连廊设计，让商业与生态融合；项目西南角是双子园文化更新区，这是一个拥有70余年苏式红砖记忆，更新改造的时尚消费与创意产业园；项目南侧是约150米的超甲级产业办公楼，规划三大绿化办公体系，形成空中花园办公。
关于生态写字楼我们认为值得细说一下。
根据规划，项目的生态写字楼与成都最强大脑智算中心链接，辅以数字产业赋能，使智慧研发企业与西侧退台商业街、西南侧世博双子园的创意办公等形成产业总部协同区域。值得注意的是，生态写字楼为成都交投自持。
这意味着什么呢？
▌CCIC公园里智慧交通城市产业中心意境图
我们看到，由于投用时间较长，目前一环内诸多写字楼存在鱼龙混杂的现象，办公舒适度不高且对周边居住影响颇大，而该写字楼由于是自持，所以引入的产业都是成都交投打造的智慧交通产业链的上下游企业，且都是走在前沿的具有高技术含量的企业。通俗来讲，就是从链主到产业链上的各分子链，都具有更高品质的“企业画像”。这样的产业办公环境，不会对居住有任何负面的影响，而且还真正体现了“智慧社区”的打造理念。
可见CCIC公园里不单单是个房地产项目，而是一个以中央公园生态本底为蓝本，实现了居住、办公、街区、公园、商业等有机融合的公园产城社区。从产城融合到职住平衡，相比于传统的住宅小区，CCIC公园里将拥有更大的价值空间。
“再做刚需，等于自杀”已经成为行业自省，更多的业内精英意识到，逆市卷产品，正是时机。
CCIC公园里就是这样的。
围绕产品来解构CCIC公园里，可以领悟到他们在产品造诣上的“特立独行”。
CCIC公园里生态住区由四栋高层围合，阵列多栋叠墅组成。特别值得关注的是，其叠墅是目前成都市场少有的上下叠。
在规划设计上，CCIC公园里打破平面格局，将四栋高层高高抬起，营造出“悬浮”的都市浮岛，低密的叠拼隐逸于葱郁的园林之中，形成隐逸之宅。
四栋高层被整体抬高架空，扩大和延伸了地面上的自然元素，使得原本单一的建筑与环境产生了对话，整个浮岛社区也让居住从“二维平面”变为“三维立体”，营造出功能丰富的空间载体。
▌CCIC公园里意境图
因为有建筑让渡的空间，CCIC公园里打造了“1厅2庭6园4架空”的归家礼序和景观格局。从礼仪中庭、下沉式庭院到隐逸六园，构建出一片充满绿意的都市森境。
尤其是下沉式庭院，打破了单一的平面视角，你不论低头或抬头，看到的景观都更有层次感。下沉庭院与花园景观和架空层互相串联，消解了景观与生活的边界，带来更多的开放、互动、共融，凸显出更强的社交互动性。
▌CCIC公园里意境图
CCIC公园里以“隐逸浮岛”，完成了景观设计上的突破与重构，这个隐逸之宅浮岛社区，为城市高端人群塑造了一种进退有度的生活方式：既要静谧又避免孤独。
基于园林景观的优势，CCIC公园里在会所的打造上倾注了更多心思。
位于中庭的下沉式中央运动会所，串联起4大架空层泛会所，整体呈现出约5000㎡超配会所体系。在会所的配置上，也非常考究，比如中央运动会所采用的是意大利著名健身器材品牌泰诺健，这通常是奢华酒店健身房才有的配置。4大架空层，营造出太太的会客厅、先生的社交场、童梦空间和闲娱空间等泛会所空间，既能承载生活丰盈也能为生活留白。
▌CCIC公园里意境图
其实“下沉式主会所+架空层泛会所”的设计并不新奇，在武侯西派臻境、建发书香云锦、保利新川天珺等成都多个高端项目中均采用了这样的配置。但我们发现，CCIC公园里的特别，就在于用更强的产品自驱力，展现出对会所意义的重新思考，将单会所空间转变为会所体系，构建出下沉式会所+4大架空+双子园的高端生活场景。
空间的互相融合，衍生出30大泛会所场景。未来这里将集交融、活力、私享等功能于一体，传递出生活的质感和温度。
▌CCIC公园里意境图
不难发现，与市面上单纯追求会所面积或装修上的“豪横”不同，CCIC公园里从客户视角出发，展现出一种更体系化的能力和产品创新，以会所体系拓宽生活的边界，给购房者带来更好的互动和精神满足。如果用一句话概括，就是创造了方向感，提升了体验感，体现出一种产品力之上的服务力。
说到产品，我们不得不再次感叹CCIC公园里上下叠的打造。
拥有过高端居住经验的人肯定会明白，上下叠已是当下少见的“硬货”，天然成就了一种“少即是奢”的价值感。
一环的土地供应已少之又少，上下叠的产品更屈指可数。据成都房联今年1-7月统计数据，成都每10套叠拼，仅1套为上下叠。在如此珍贵的土地上，CCIC公园里的上下叠，自然凝聚了更高的土地价值、生活价值和圈层价值。
▌CCIC公园里意境图
而上下叠的居住价值更是不言而喻的，上叠星空屋顶，远可眺望城市繁华，近可俯瞰园景悠长。下叠前庭后院，舒适的院子承载起居者情感的羁绊。CCIC公园里将有天有地的院墅生活融入建筑的语言，以情怀和品味完成对居住情绪价值的回应。
叠是形态，墅是质感，所以在户型设计方面CCIC公园里也颇具亮点，尤其是对“墅感”的极致追求，可以说“精准”的打动了我们。
面宽，一直是叠拼居住舒适度的重要考量和刚性要求。如果仅2个开间朝南，最大的痛点就是面积被分割后的采光不足和空间局促感，这就导致房子徒有别墅之形，却失去了空间的舒适与墅居的尊崇。
专业人士认为，至少三开间朝南，面宽9米以上的叠拼，才具有真正的“墅感”。
▌CCIC公园里意境图
但目前市面上叠拼的面宽多数还停留在2面宽，一般约7.2-7.5米左右，拥有3面宽达到约8.1-8.5米的已比较难得。但CCIC公园里做到了3面宽起，单层南向面宽约10.1米。空间面向自然最大限度地打开，这使得整个房子的通风、采光、视野优势更加突出。
以大面宽为第一要素，强化墅感，CCIC公园里拉满了居住的情绪价值。
叠拼本身是一种突破空间局限和固有生活想象的产品，而如何营造接近独栋的居住体验，一直是叠拼攻坚的重点。
CCIC公园里的解法是：让空间大平层化，给足业主空间感与尊崇感。
比如采用LDKB一体化设计，实现各个空间无界互动，通过放大公区空间来优化家庭空间。以建面约195㎡下叠户型为例，室内餐客厅面积达到约36㎡，包含阳台的话整体空间达到约50㎡，直接带来媲美大平层的功能和享受。
▌CCIC公园里建面约195㎡下叠户型示意图
室内空间大平层化体现出了两个好处：生活场景的包容性和洄游动线的高效性。不论休憩娱乐还是会晤亲朋，这个主场空间都显得游刃有余。
在功能和实用性上，这一户型也展现出人性化的考量。独立老人房设计在一楼，充分尊重老年人生活习惯，实现了现代家庭追求的代际区分。二楼行政级套房式主卧，成为 向上延伸的空中奢居，面积阔达约36㎡。主卧与儿童房相邻，超10米的宽境阳台贯通让美景“一镜到底”，这样的设计更能盛纳和谐的家庭关系。
室内空间大平层化，打造出“一层一世界”的空间视野，同时又实现了一个高度聚合又能彼此独立的家庭空间关系。
地上空间满足起居，地下空间怡养性情，这才是墅居之美的延伸与外化。CCIC公园里下叠产品就很好的体现了这一点。
建面约195㎡下叠，地下室为全赠送，赠送面积约65㎡。（注1）如今，绝大多数叠拼的地下室都要计入产权面积，单从这一点来说CCIC公园里的性价比优势就非常抢眼。
但其实还远非于此，除地下室约65㎡赠送面积外，一层南北花园也为全赠送，面积共约53.5㎡，再加上阳台的空间，整个下叠赠送面积达到约121㎡，这样的手笔可以说是城市叠拼中的性价比“王炸”。这也让我们想起了一句话：“外行人看一个项目好坏不重要，关键是懂行的人知道你是否用心。”
宽阔的地下室空间可打造为储藏室、影音室、健身房、酒窖等等，大大提升了“墅感”。其实地下室除了赠送面积的大小外，实用性也是一个敏感点。是否实用，高度是一个重要指标，CCIC公园里地下空间挑高约5.3米，居者完全可以根据自身需求打造出一个夹层空间，实现更高的空间利用率。
CCIC公园里的叠拼采用了精装交付，也不禁让人眼前一亮。
精装交付的好处很多，比如能大大缩短业主的入住周期，节省装修开支，还能避免因为装修时间不同给入住带来的噪音干扰问题，不管是时间成本还是经济成本，精装交付的优势都是不容小觑的。
但市面上大部分叠拼都不做精装，哪怕是部分项目含有精装，也多是成品房级的水准。而CCIC公园里的精装理念就相当深得人心。CCIC公园里把基础装修做得扎扎实实，就算后期业主有个性化定制的需求，也能有效控制精装成本，不会造成拆改浪费，真正做到了从“客户视角”出发来打造产品。
其实CCIC公园里关于人性化的考量还有很多，比如叠拼仅规划有一层地下室，极大保证住宅的通风、防潮，让居者的身心处于一个健康的状态，实现了科技住宅的理念。
▌CCIC公园里意境 图
可见，CCIC公园里的产品设计是始终围绕“墅感”在努力，其发力点不是单一或局部的，而是站在居者更易感知的层面，从独立电梯入户、采光格局、无界交互的主场空间等多个方面都做到从有到优的创新，这种对产品的全情投入和专业度输出，尤其珍贵。
作为房地产行业专业媒体，本篇我们多从楼市的视角，解构了CCIC公园里的居住价值，但其实放在宏大的城市视野下，CCIC公园里更体现了中心价值论的重塑，具有更深远的城市意义。
▌CCIC公园里意境图
我们看到，这是一个致力于实现双子园、产业楼宇、集市街巷与公园城市相融合的多业态复合型项目。一方面传承起“铁半城”和苏式红砖历史建筑双子园的城市记忆，一方面又以一种城市级的示范性，延续了城市文脉和居住底蕴。不难发现，CCIC公园里与上海中海顺昌玖里有异曲同工之妙。在城市核芯对望城市地标，拥有绝对的城市禀赋，享受顶流的城市配套，在展现城市中心价值论的同时，传承起城市文脉和文化之美。
CCIC公园里犹如“成都版”顺昌玖里，在一环核芯展现出城市进化的力量。从产品力服务力到影响力，我们认为，CCIC公园里是一个可以对标上海的，能够担当成都城市更新样本的年度之作。
据悉，CCIC公园里即将开盘，我们相信这个一环芯的城市墅，终将在城市的高光之地成为城市高光。
免责声明：注1中提及的赠送、全赠送和赠送面积等仅为参考，具体信息请垂询项目售楼部和以购房合同为准。本文为广告，文中涉及的项目介绍仅为提供楼市资讯，不作为销售依据，买卖双方的权利义务以双方签署的《商品房买卖合同》及法律文件为准；文中所述尺寸均为大约数值，户型面积均为建筑面积。文中图片为示意图，仅供参考。本文对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺，不构成开发商、政府的任何承诺观点，教育资源不作为入学和购买依据，具体就读方式以当年有关部门政策而定，相关内容不排除因政府规划及开发商未能控制的原因而发生变化，敬请留意最新资料。开发商：成都交投蓉北产城建设开发有限公司。
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