162、参考案例：地下产权车位外的地下车库共有部分使用权归属——丁某诉阳光小区业主委员会业主撤销权纠纷案
【裁判要旨】：
Ⅰ、地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定，而非全体地下车位业主决定。
Ⅱ、将地下车库与地面车位作为整体停车资源，对地下车位业主停在地面车位的车辆提高收费标准的做法，起到了通过价格杠杆合理调节资源分配的效果，不构成对地下车位业主权益的侵犯。
法院生效裁判认为，原告丁某主张的撤销事由难以成立，理由如下：
首先，系争《办法》关于“地下临时车位”的规定没有违反我国《消防法》第二十八条的规定。《消防法》第二十八条则规定“不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”，而《办法》并不存在违悖上述规定的内容，如果在地下临时车位的具体设置中存在个别车位的设置可能造成妨害的情况下，只需要就个别车位根据实际情况调整设置即可解决。
其次，系争《办法》没有侵犯原告的合法权益。原告主张地下车库作为独立使用对象，不属于小区全体业主共有，是原告及其他地下车位业主享有专有权的专有部分。事实情况是，系争地下车库中的地下车位已经分别登记在各业主名下，而整栋建筑物要成为专有部分的前提是该建筑物作为一个整体登记在一个或数个所有人名下，显然涉讼地下车库已不具备成为专有部分的条件。原告的主张与事实相悖，法院不予采纳。本案引申出的问题是：当地下车库中的车位分别出售给小区业主以后，地下车库除地下车位以外的共有部分的使用是由小区全体业主决定，还是仅由全体地下车位的所有人决定。目前，法律对此没有明确规定。本案要解决上述问题需要注意以下因素：1.住宅小区建设时必须设置规定数量的停车位以保障业主的停车需求，地下车库作为住宅小区的配套设施，系为全体小区业主提供停车便利而建造。2.涉讼地下车库内还设有水泵、泵房等属于全体小区业主共有的设施设备。鉴此，系争地下车库中共有部分的使用事关住宅小区共同的生活秩序，应由小区全体业主决定；当然，小区全体业主的决定不应当侵犯地下车位业主的合法权益。综上，系争《办法》经小区全体业主表决通过，未侵犯原告合法权益。退言之，即使地下车库共有部分的使用应当由全体地下车位业主表决，系争《办法》也得到了过半数的地下车位业主的支持。
原告还主张系争《办法》有关“地下车位业主的第二辆（含）以上的车辆录入电子自动识别系统的，按本条第（一）款第二辆起收费标准执行”的规定侵犯了其对地面车位的平等共有权、使用权，原告在地面停车应该视为第一辆车。原告取得地下车位的所有权的确付出了对价，但原告提出上述主张忽略了一个前提，即地下车库与地面车位均属于住宅小区必要的配套设施，其使用应当服从于全体业主的共同利益。在自有车辆日益普及的今天，地下车库与地面车位已成为住宅小区内的重要资源。在一些建造年代较久远、车位与住户数量配比较低的住宅小区甚至成为稀缺资源，涉讼住宅小区即存在这一情况。如何公平合理地使用有限的停车资源无疑是有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。系争《办法》将地下车库与地面车位作为整体停车资源，通过价格杠杆合理调节资源分配，既确保了每户业主基本的停车需求，又抑制了部分过高的停车需求，在小区的自治中彰显了公平正义的法律精神。原告所主张的所谓平等使用权没有相应的法律依据，亦有悖于全体业主的意思自治，法院难以支持其主张。
最后，系争《办法》正式文本对文字所做的修改不存在程序违法之处。《办法》草案与正式文本上的文字差异并未违反或改变全体业主的真实意思，正式文本对文字所做的修改只是使得有关规定更加规范、意思表示更加严密，不需要重新征求全体业主意见。
【案例文号】：（2018）沪01民终9513号
163、参考案例：小区业主委员会主任挪用业主委员会银行账户资金的行为应当如何定性——王某浩挪用资金案
【裁判要旨】：
业主委员会可以认定为《刑法》中的“其他单位”。业主委员会账户内资金属于挪用资金罪中“本单位资金”。行为人利用职务上的便利，挪用业主委员会账户内资金进行营利活动，同时借贷给他人、超过三个月未还的行为具有明显的社会危害性，符合挪用资金罪的构成要件。
【案例文号】：（2018）粤03刑终2326号
164、业主拒交物业费的“正当理由”应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建华、厦门中都物业管理有限公司与靳建华、厦门中都物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案
【裁判要旨】：
业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。
【案例文号】：（2016）闽民申128号
165、业主因物业管理公司在管理服务过程中存在瑕疵为由提出先履行抗辩权而拒交物业费的，人民法院不予支持——黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】：
河南省高级人民法院认为：本案不符合再审申请条件，关于黄某提出的先履行抗辩权的问题，基于黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称“润达洛阳分公司”）之间有效的物业服务合同，润达洛阳分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的主要义务，尽管其在物业管理服务过程中存在瑕疵，亦不符合先履行抗辩权的适用条件。黄某作为业主，可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，要求润达洛阳分公司整改直至终止合同并提议召开业主大会选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求润达洛阳分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，黄某以先履行抗辩权为由拒付物业费的主张不能成立。
【案例文号】：（2020）豫民申7878号
166、业主以物业服务存在部分瑕疵为由拒付全部物业费，不应予以支持
【基本案情】：
甲公司与乙物业公司于2014年签订前期物业服务合同，约定乙物业公司为A小区提供物业服务，李某系A小区业主，于2016年办理入住手续。李某未交纳2017年至2020年的物业费，乙物业公司起诉李某，要求其支付物业费与滞纳金。李某称其不交纳物业费是因为乙物业公司提供的物业服务不达标，包括小区垃圾乱丢、其房屋多处漏水、邻居将空调安装在其窗口、邻居进行违法建设影响其采光等，乙物业公司不处理、不协调，系其自行通过诉讼的方式解决上述问题。
【裁判结果】：
法院生效判决认为，李某在购房时明知且接受乙物业公司提供物业服务，通过乙物业公司提供的证据可以看出A小区运转正常，李某享受了物业服务，应当支付物业费。李某提出的房屋漏水、邻居违建等问题，虽然乙物业公司并非侵权责任主体，但根据前期物业服务合同相关约定，乙物业公司在沟通协调、协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作上有一定漏洞，综合考虑乙物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，李某按照合同约定标准的80%支付物业费，同时对滞纳金不予支持。
【要点提示】：
物业服务具有长期性、综合性、公共性的特点，且与业主日常生活息息相关，物业公司通过卫生、安保、设备养护维修等全方位的服务提升小区整体居住环境和品质，最终惠及每一位业主。业主支付物业费是物业服务合同中业主的主要合同义务，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒不交纳全部物业费，法院一般难以支持，但如物业服务确存在瑕疵，法院裁判时会根据物业服务合同的约定审查瑕疵程度，对物业费进行酌减。
【案例来源】：北京市第二中级人民法院、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《物业收费典型诉讼案例》
167、物业公司未尽到安全防范义务的，对业主被盗造成的财产损失应承担部分赔偿责任——杨天睿诉成都金丰物业管理有限公司物业管理纠纷案
【裁判要旨】：
双方当事人签订物业管理协议，物业公司有对小区实行24小时安全监控和巡视，保证监控系统、防盗报警系统24小时运行良好的约定义务。业主有证据证明物业公司的保安人员未对进出小区的陌生人进行盘问、登记，监控系统和防盗报警系统并非24小时运行的，说明物业公司未尽到安全防范义务，对业主被盗造成的财产损失应承担部分赔偿责任。
【案例文号】：（2004）成民终字第2203号
【案例来源】：中国审判案例要览（2005年民事审判案例卷）
168、南京某物业公司诉朱某恢复原状纠纷案——物业服务人有权为维护小区全体业主的利益，向妨害物业服务与管理的业主提起诉讼
【基本案情】：
南京某物业公司为某小区的物业服务企业。该小区临时管理规约规定，业主不得擅自变动建筑外观。物业合同亦约定，物业公司对业主未履行临时管理规约的行为可向法院起诉。该小区大门朝南，朱某购得小区房屋后，认为南门面向陡坡，出行不便，即组织工人封堵原南门入口，打开围墙修建东门入口。南京某物业公司对朱某施工制止无果后，诉至法院，要求朱某停止在围墙开门的行为，并将围墙恢复原状。法院认为，业主实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨害、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，朱某作为小区业主，应遵守临时管理规约，其擅自变更房屋出口位置，将原南向出口封堵，打开围墙修建东向出口的行为，违反了临时管理规约，故对南京某物业公司的诉讼请求予以支持。
【典型意义】：
物业服务人基于全体业主的委托，对业主共同财产和共同事务进行日常物业管理和公共设施维护。现实生活中，部分业主仅关注自身利益，对进户门、公共绿化等专有或共有部分进行改造、扩建、占用，不仅破坏小区整体形象，也对建筑结构及人员居住安全造成影响。本案确认了物业服务人根据合同约定或业主大会授权享有管理权限，有权为维护全体业主的利益，向妨害物业服务与管理的业主提起诉讼，以构建“业主自治、物业管理、社区共建”的基层社会治理现代化模式。（栖霞区法院）
【案例来源】：南京市中级人民法院2024年11月8日发布涉物业纠纷典型案例
169、选聘和解聘物业服务人违反法定程序业主有权请求撤销
【裁判要旨】：
对选聘和解聘物业服务人等应由业主共同决定的事项，应当经法定比例的业主同意。业主委员会未经法定比例的业主同意，擅自作出选聘或解聘物业服务人的决定，侵害了业主的合法权益，业主可以请求人民法院予以撤销。
【裁判结果】：
生效判决认为，小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同时，未按照相关法律规定的要求召开业主大会或以其他方式征询全体业主的意见，业主委员会也未举示证据证明在作出前述两个决定前取得了小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该行为违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了李某等91人作为业主的合法权益，遂判决撤销小区业主委员会作出的与某物业公司签订前述两份物业服务合同的决定。
【案例文号】：（2021）渝05民终1612号
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