11月是楼市传统淡季,百强房企销售也出现微幅回落。
中指研究院发布的最新数据显示,11月单月,TOP100房企销售额同比减少9.46%,环比减少18.62%。从前11月整体看,TOP100房企销售总额为38516.0亿元,同比下降32.9%,但降幅较上月缩窄1.8个百分点。
头部房企销售座次,较上月未有变动。保利发展、中海地产、绿城中国仍然占据前三甲位置,前11月全口径销售金额分别为3080亿元、2704亿元、2467亿元。华润置地、万科紧随其后,前11月全口径销售金额分别为2268亿元、2225.6亿元,分列百强榜单第四、五位。
销售规模前十房企中,余下五家房企为招商蛇口、建发房产、滨江集团、越秀地产、龙湖集团,前11月销售金额分别为1890.5亿元、1163.9亿元、1020.1亿元、1012亿元、930亿元,与前十月排名相同。
从前述数据可见,当下房企的销售分层显著,能挤入千亿阵营的房企数量逐年减少。数据显示,今年前11月,千亿销售以上阵营的房企仅9家,较去年同期减少7家。过去2021年~2024年的前11月间,行业千亿阵营房企的数量逐年递减,分别为32家、19家、16家、9家。
销售额500亿~1000亿阵营的房企数量,也在逐渐递减,今年前11月共有8家,较去年同期减少6家。除了龙湖集团,位于该阵营的房企还有华发股份、中国铁建、中国金茂、金地集团、绿地控股、碧桂园、保利置业,销售额分别为894亿元、867.5亿元、830亿元、640亿元、585.5亿元、564.4亿元、520亿元。
虽然房企销售规模在整体缩水,但整体来讲,头部房企依然相对“抗跌”。今年前11月,TOP10房企销售额均值为1876.1亿元,同比下降25.7%;而TOP11-30房企、TOP31-50房企、TOP31-50房企销售额均值降幅分别为38.4%、38.8%、38.6%。
刨除销售季节性转淡因素,实际上当下房企正面临较为友好的政策、市场环境。
此前9.26政治局会议提出,要促进房地产市场止跌回稳,释放出迄今最强的维稳信号,此后连续4场重磅发布会,体现出中央稳经济的决心。9月底一线城市接连优化政策后,居民购房首付比例及贷款利率已达到历史最低,限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。
10月17日,住建部、财政部等中央五部门再次联合召开新闻发布会,明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。在此番政策环境下,各大房企也在紧抓窗口期,充分利用政策利好,推出优质项目,并开展折扣、优惠券、赠购房权益等多种营销活动,促进商品房销售。
受多重利好影响,重点城市新房及二手房成交表现活跃,市场出现阶段性“回稳”。
克而瑞数据显示,11月新房成交延续U型走势,重点30城11月单月成交环比微增3%,同比增长20%,与三季度月均值相比增长60%。前11月累计同比下降26%,降幅较上月收窄3.91个百分点。
分能级来看,11月四个一线城市新房成交环比微增5%,同比上升57%,较三季度月均增长71%,累计同比降幅为15%。除广州环比下降外,北京、上海、深圳三个一线城市均同环比齐增,其中深圳涨幅显著,环比增长65%且同比倍增;不过,京沪深11月环比增幅较10月有所放缓。
一线城市中的深圳回暖明显,11月深圳新房、二手房成交量涨势突出。截至11月18日,深圳11月新房成交量就达到4828套,超过10月整月的4760套;截至11月27日,深圳单月新房成交量突破7000套,创下新高;二手房成交量也达到6585套,也超过了10月整月的6320套。
相较于一线城市,各大二三线城市成交较为分化。有城市如南京、苏州、合肥、厦门、青岛等,经历了前期深度调整,政策利好下11月成交回升,同环比齐增;武汉、天津、重庆、长沙、昆明、宁波、常州等,11月成交环比为降,不过同比转正,整体走势已初显止跌回稳征兆。
业内多家机构认为,在后续的12月份,房地产市场仍将保持一定的活跃度。
中指研究院表示,9.26新政支持力度大,效果持续性强于以往,房地产市场出现阶段性“回稳”。当前需求端政策已较为宽松,居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低,限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。随着年末房企冲刺销售业绩,加大推盘力度,预计12月房地产市场将保持一定活跃度。
克而瑞表示,在利好政策密集叠加下,11月核心一二线城市仍处于持续放量期。预判后市,该机构认为,12月恰逢房企业绩冲刺季,供应有望持续回升,不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促。考虑到这些因素影响,预计行业整体成交环比有望回升,小幅翘尾。
太平洋证券预计,房地产止跌回稳将遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”的路径与逻辑。核心城市好产品去化优势明显,一线及二线核心区有望率先企稳,时点取决于收储及城改、降息等政策,整体楼市企稳或有待于经济复苏,更偏后周期。
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