目前，美国房价已经创出历史新高，行业仍然呈现良好的发展态势。而回想2008年金融危机期间，美国的房地产行业几乎到了彻底崩盘的边缘。那个时候，房地产行业能够实现起死回生，离不开时任总统奥巴马对房地产行业全力以赴的救助措施。
在2008年美国次贷危机愈演愈烈之际，奥巴马政府推出了一整套的救市政策，分别从帮助金融机构、住房贷款机构和住房人入手，加强流动性的注入，以及对债务进行重组，成功地化解行业风险，最终实现了美国房地产行业的软着陆。

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一、《屋主可负担能力和稳定计划》
奥巴马政府于2009年2月18日公布了该项计划，耗资最高可达 2750 亿美元，旨在帮助约900万房奴保住其房产。其主要内容包括 ：
放宽按揭贷款再融资限制。该计划帮助那些信用良好的房主获得再融资便利，也就是重新办理按揭贷款，让购房人能按新的、利息更低的贷款还钱。这一措施，可以帮助400万至500万房主实现按揭贷款再融资，从而减少大部分家庭的月供支出，降低家庭债务负担，增强其经济稳定性。
鼓励房贷机构减月供。要求房贷机构为特定的购房人，提供减少每月还款额度的措施。具体而言，就是通过调整债务结构和期限，让那些因为收入下降，可能出现按揭违约的购房人，能继续还得起贷款。这一提供债务重组的措施，让家庭月供支出金额降至可承受的范围，降低了家庭失去房屋的概率，惠及了大约300万至400万房主。
加强对房利美和房地美的支持。财政部收购了房利美和房地美2000亿美元的优先股，用以支持两房公司向市场提供较低利率的贷款，鼓励中产阶级家庭继续购房，从而提振市场信心。
排除不良参与者。将没有责任感的房屋购买者、肆无忌惮的房地产贷款商以及投机的购房人排除在计划之外，确保救助资源能够有效流向真正需要帮助的房主，避免政府的救助计划被滥用。
二、改革住房可负担再融资项目（HARP）
在此基础上，2011年10 月24日，联邦住房金融署宣布了推出改革住房可负担再融资项目（HARP）。主要措施包括取消或降低再融资借款人的部分风险费用：降低了借款人的再融资成本，使更多借款人有意愿参与再融资，从而能够享受到当前较低的利率，减轻房贷偿付的负担。具体而言，为如下措施。
一是取消“两房”担保品贷放率125%的上限。放宽了再融资的条件限制，使更多原本不符合条件的借款人，能够获得按揭再融资机会，进一步扩大了救助范围。
二是取消 “两房” 贷款的担保费。减少了借款人的费用支出，提高了再融资的吸引力，有助于推动再融资业务的开展。
三是简化房产评估流程。如果借款人使用 “两房” 提供的自动价值评估模型，就无需重新进行房产评估，加快了再融资的审批速度，提高了再融资的效率。
四是延长项目参与截止日期。对于2009 年5月31日之前将抵押贷款转让给 “两房”的借款人，其参与住房可支付再融资项目的截止日期，从2012年6月延长至2013年12月31日，给予了更多借款人足够的时间来利用该项目进行再融资。
五是房屋止赎计划。奥巴马政府推出了140亿美元的房屋止赎计划，帮助失业购房者重新修改住房贷款新计划，减轻还款压力并降低住房止赎率。具体措施包括改联邦住房管理局在2012年前，向300万至400万住房所有者，提供第二次修改和减少住房贷款的机会，以避免更多家庭因失业等原因失去住房。
三、奥巴马救市政策的影响与意义
1、稳定房地产市场。
上述各项计划和措施的实施，使得借款人能够以较低利率进行再融资，降低了月供压力，避免了大量房屋因断供而被银行收回拍卖，从而稳定了市场上的房屋供给和需求关系，对房价起到了支撑作用
2、增强市场信心
政府对房地产市场的积极干预，向市场传递出稳定市场的信号，增强了购房者、投资者以及金融机构对房地产市场的信心。如财政部对房利美和房地美的支持，维持了较低的按揭利率水平，让市场参与者相信政府会采取措施，保障房地产市场的稳定发展，促使部分观望者重新进入市场，推动了房地产市场的活跃度。
3、缓解家庭债务压力。
这些措施，使家庭债务压力得到缓解，提高了家庭的可支配收入，进而有助于刺激消费，促进经济的复苏。根据彼得森国际经济研究所的研究显示，HARP规模的项目，一年可为借款人节省74亿美元，增加了家庭可支配收入，其效果比相同规模的临时性减税更明显。
.4、促进了金融体系稳定
减少了房贷违约和止赎情况的发生，降低了金融机构因房地产贷款坏账而面临的风险，有助于维护金融体系的稳定。如房屋止赎计划避免了大量不良贷款的产生，使银行等金融机构的资产质量得到一定程度的保障，增强了金融体系的抗风险能力。
四、2012年开始出现明显成效
奥巴马政府采取的一系列拯救房地产行业的措施取得了一定效果，从 2012 年开始美国房地产市场出现企稳回升的迹象。
2012 年美国第三季度房价同比上涨 3.6%，达到近两年来最高值。2012 年美国新房实际销量约为36.7万套，比2011 上涨 19.9%，为自2009年来的新高。
当年12月份，美国新房销售量经季节调整以后，按年率计算为销售了36.9万套，比 2011年同期交易量高出 8.8％。
与此同时，2012年全年，美国旧房实际销量约为465万套，为2007 年以来的新高。2012 年美国房屋止赎率达到5年来最低，显示楼市正在向健康状态迈进。
随着房地产市场的稳定和复苏迹象的显现，消费者对房地产市场的信心逐渐恢复，购房意愿有所增强。一些持观望态度的潜在购房者，开始进入市场，进一步推动了房地产市场的需求量。
房地产市场的好转也吸引了投资者的关注，他们对房地产市场的预期从悲观转向乐观，增加了对房地产的投资。这不仅包括个人投资者，也包括一些机构投资者，为房地产市场的发展提供了更多资金支持。
奥巴马政府的房地产市场拯救政策，不仅有效地稳定了房地产市场，而且对整个美国经济的复苏和发展产生了深远的影响。这些政策的成功实施为后续的经济增长奠定了坚实的基础，并为应对未来可能出现的经济挑战提供了宝贵的经验。
五、对我们的启示
奥巴马政府拯救房地产行业举措，对我们有哪些启示？总的来说，有几个方面的借鉴意义。
一是要把民生问题作为最重要的目标，以解决住房人的困难和需求，保住住房人的房屋为主要政策导向。
二是制定政策需多管齐下，政策力度要大，出台节奏要快，该出手时必须果断出手，抓住有效时机进行积极救市。
三是加大对金融机构利益协调和平衡机制的建设，灵活运用金融系统的再融资功能，解决购房主体的阶段性困难。必要时政府介入稳定金融机构，保障房地产金融稳定。