观点精粹｜ “2024中国房地产产品力TOP100发布会”圆满召开|中国|房地产产品力|房地产行业

12月3日，由克而瑞举办的“破局求进向好而行——2024中国房地产产品力TOP100发布会”成功召开。

本次发布会，近两百位优秀企业、运营商的同仁与业内专家及意见领袖共同见证2024年度中国房地产行业产品力六大榜单发布。克而瑞集团董事长丁祖昱，克而瑞CEO张燕，与来自标杆房企、租赁运营企业的多位嘉宾，通过主题演讲、圆桌对话，多维度探讨当前房地产行业产品力痛点及未来发展趋势。

万科公寓公司产品首席合伙人泊言咨询总经理黄婷，锦和资管公寓首席执行官陆志刚，瓴寓国际产品总监杨鑫，成都城投资产经营管理有限公司副总经理、成都城投优联科技有限公司董事长陈亚美，武汉城投悦家运营部部长王卫，克而瑞长租总经理王伟等多位嘉宾，通过圆桌对话，为长租企业及运营商提供实践参考与启示。龙湖冠寓总经理顾涛，深圳市前海租无忧物业管理有限公司总经理任海洋，上海保利公寓管理有限公司执行总经理周元，贵阳人才集团党委副书记、副总经理贵阳人才安居公司党支部书记、董事袁平，上海城投置业经营管理有限公司副总经理齐亚娟，重庆渝中国有资产经营管理有限公司副总经理许世维，苏州城投住房租赁有限公司副总经理曹斌，济南城市发展集团资产运营管理有限公司副总经理徐再修，方隅公寓运营管理部总经理池焕元，方隅公寓市场拓展部负责人李毅松，济南轨道交通集团资源经营管理有限公司住房租赁部副部长李莹等多位嘉宾莅临现场，为行业产品力发展助力。

2024年度重磅测评及研究成果发布

底层数据体系不断夯实助权威性提升

克而瑞产品力100工作组专注推动行业产品力的长期发展，自2018年起已连续七年开展“中国房企产品力TOP100”系列测评研究。

依托大数据，不断夯实的底层数据体系，叠加实地考察、走访，测评与研究工作的专业性、权威性进一步提升。基于完善及系统化的测评模型，2024年度《中国房地产企业产品力TOP100》《全国十大产品系》《全国十大作品》持续重磅发布；住房租赁产品力测评体系及测评申报系统升级迭代下，持续发布2024年度《全国住房租赁产品系》、《全国住房租赁产品》（点击链接阅读）；同时随着产品力塑造中数字化应用的广泛化，新增发布2024年度《中国房企数字化产品力TOP20》。此外，系列白皮书成果《2024中国房企产品力白皮书》《2024中国住房租赁产品力研究白皮书》《2024中国房企数字化产品力白皮书》也一并发布。

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解读 | 2024年度中国住房租赁产品力测评研究成果发布！

克而瑞长租克而瑞长租，是深耕中国住房租赁市场的第三方观察平台，依靠克而瑞独有的大数据系统，每月产出原创专题研究、定期汇总行业榜单，为您提供租赁市场全视野。868篇原创内容公众号

深耕产品力测评与研究七年

2024产品力工作更聚焦

自2018年首发中国房企产品力TOP榜单以来，克而瑞产品力测评活动已从“企业产品力测评”扩展到“产品系”、“产品”、“交付力”与住房租赁产品测评，今年又新增数字化产品力测评，结合线下好盘巡礼、评审会等活动，研究与测评深度与广度不断延展。

2024年，克而瑞产品力工作更加聚焦，将交付力从测评中独立，展开企业及项目层面的交付力测评；关注行业产品力热点，结合好盘巡礼实地考察，对“四代宅”“好房子”等方向展开深度研究，新增保值力综合测评。在住房租赁测评中，结合项目线上直播、线上路演，全方位解读项目的产品力。随着新质产品力的提出，为衡量企业在产品力塑造中数字化应用效力，首启数字化产品力测评。

七年来，克而瑞产品力100工作组携手众多优秀房企及项目、业内专家、主流媒体等持续关注行业产发展脉络及产品进阶方向，已搭建起专业的开放的产品测评平台和行业交流平台。

行业大咖齐聚多主题圆桌论坛

对话产品力破局、向好的力量

本次产品力发布会围绕2024年房地产产品发展新趋势、企业“好房子”的产品力建设，多企业进行多主题对话及深入分享，涵盖年度行业产品力研究报告、住宅产品、租赁产品、数字化产品力等视角，受到广泛关注。

行业仍处在调整变革期，“好房子”战略目标将引领新一轮产品力创新迭代浪潮。无论是企业还是运营商，都需要更关注客需变化，融合多方资源，提供多元化生活居住场景与方案，才能走得更远更好。

以下为嘉宾分享精华摘要：

致辞

希望突破成为行业的标准

丁祖昱克而瑞集团董事长

我已经连续三年参加产品力年终发布会活动，产品力的发布会是年末最重要的活动之一。

首先，十月份一手房数据终于止跌企稳。除了成交量、价格之外，份额也很重要，如果大家一直弃新选旧，只能说明我们的产品力不够。从十月份数据可见在同等条件下（房价差不多的情况下），大家选新房而非二手房，说明新房至少在产品力上胜出。在解决基本交付问题之后，今天由于产品力的领先使得新房胜出，那么连续多年对产品力不断执着的追求就有了最好的结果。对房企而言，至少稳住目前的新房份额，在部分城市把新房的失地，特别是刚需的失地慢慢收复，在高端和豪宅市场中继续保持领先，将是比较理想的局面。

其次，我们的追求应该是要做百年建筑，住建部的标准是五十年，房子如果经历一两次的转手就作废肯定不是好产品，加之现在的高端产品还有传承的价值，如果只是按照五十年的标准去做住宅产品，对老百姓一个家庭“最大宗财富”来说还是有点短。

今天倡导在座的优秀企业率先去做百年住宅、百年建筑，类似外滩的万国建筑群，它们都是超百年的建筑，历经岁月洗礼成为城市的符号、标志，过去的工艺、材料、科技方面远不如现在，为何今天不能做到呢？所以我认为产品力还可以再进一步提升，在隐蔽工程方面、在建材设施方面、在装修装饰方面、在环境配套方面，都往百年去努力，为这一代、下一代留下最好的东西。

再者，现在行业的产品力已经从量变完成了质变。产品上了新的台阶，也提出更多新课题，如地物协同，硬件升级之后就是软件的跟进，后续的维护和一开始的建设一样重要。

今天的产品力还应该在内涵和外延方面都有新的突破、新的提升。一方面为今天的中国房地产市场止跌回稳起到直接重要的作用，另一方面也为消费者创造更多更优秀的好的产品。

最后，希望每一年都有新的突破，希望突破成为行业的标准，最终让我们共同为中国房地产平稳健康发展来贡献我们自己的力量。

主题演讲

2024产品力发展报告

张燕克而瑞集团CEO

一、环境变化，产品力概念转变

这是最坏的时代，也是最好的时代。这句话用在当今房地产市场非常贴切。从行业周期看，市场仍在去产能去库存，但在探底过程中已出现回稳止跌的信号。另一方面，最坏的时候总能孕育出最好的变化，市场的下行探底反而激发了产品力的提升。如何做好品质交付，如何造出好房子，如何给业主更好的居住体验，成为2024的关键词。

本质上，这也是产品力概念延伸的过程，从产品力延伸到交付力，也延伸到服务力，地物协同已成为本轮变化的必然趋势。再加上数字化应用作为贯穿全过程的数字底座，也就形成了产品力完整的内涵和外延。

二、从热销项目看市场特征

从需求结构看，改善需求今年更为凸显。140~180㎡及180㎡以上产品成交占比稳定增长；500~1,000万及1,000万以上高总价产品也稳定增长，这一趋势在京沪深尤为突出。同时，增量资金聚焦核心资产。Top30企业中，7家更新或重新发布了高端产品系，18家对高端产品进行了局部迭代和创新。

对销售最有影响的是资产价值本身。克而瑞统计的100个热销项目，近6成聚集于城市核心区。同时，核心项目成为板块价格的锚定点。较难复制的核心区位，加上优质产品力，构成板块定价权。通过提升产品力创造出溢价，已经成为产品设计最突出的特点。

产品卷在哪里？首先，高赠送，得益于设计规范调整、四代宅落地，热销项目得房率一再提升。十大入围项目平均得房率92.5%，远超过往。

第二，超配，主要体现在具有仪式感和体验感的场景，主入口门头，园林景观，及会所配套。有刚需刚改项目通过超配，对竞品形成了降维打击。

第三，定制迭代至4.0，整体户型的定制，结合软装、家电，形成了系统化定制体系，今年近5成入围项目引入定制相关概念。

第四，全维度实景展示。规模更大，展示维度更丰富，室外公区以完整的归家线路，将所有场景串联；室内满载呈现，将样板房的实景当做交付标准。

三、从客户需求看产品趋势

首先，四代宅火热能否持续？原本是创新产品，集中上市是否又形成了新一轮同质化竞争，这是需要考虑的问题。同时，并非所有项目都适合四代宅。单价至少一万元以上，否则很难有动力投入成本，投入也难有溢价；四代宅对日照和温度有要求，更适合南方城市；入住后，安全隐患、高维护成本、极端气候适用性等问题可能浮现，如果未来得不到妥善解决，也会影响后续的市场接受度。

第二，顶级豪宅热销，是阶段性热点还是持续性的？顶豪是资产配置的重要选择，基本出现在京沪深，虹吸效应将越来越明显。同时，未来沪深供应充足，预计仍将保持供需两旺。

第三，“超配”变“标配”？10万方以下项目，很难覆盖超配带来的10~15%的综合建安成本增幅，与其被动超配，不如一盘一策，主动匹配客户的高敏需求。此外，还需考虑超配带来的后期物业维护成本和难度的增加，兼顾地物协同。

第四，定制产品的前景?定制产品有一定的客户局限性，系统化定制会带来建造环节难度增加，装配式建筑的定制也会受到较大限制。解决上述问题有两个关键点，一是用数字化驱动全流程，实现提质增效。二是运用专业总包，尤其是安装总包，对整个施工进行品控，合理控制交付时间。

第五，数字化对产品增效的主要应用。产业链越长，数字化的应用就越加广泛。住宅开发的制造业属性开始凸显，新技术推动制造业升级的特点也体现在本轮产品迭代中。数字化的助力主要体现在三个方面，分别是以客户为中心的产品研发设计，通过数字化建立统一的缺陷管理平台，以及通过技术创新提升产品品质。我们开始讲单盘主义，实际上真正好产品的背后都是数字化支撑下系统产业链的整体运营。

梳理这些趋势，可以发现产品打造的两种模式：一种是深耕区域甚至单个城市，产品在当地实现断层式领先，不求规模，但要求单盘盈利，三四线城市的出圈产品多属这类。另一种是规模化运营，聚焦核心城市，拥有成熟产品线，并极力避免同质化竞争，在产品创新和标准化之间找到平衡。两种模式相辅相成，共同推动着产品的迭代和创新。

圆桌共话

1ONE

议题：推动好房子建造答好时代新考卷

主持人：孟音克而瑞集团副总裁

对话嘉宾：

吴劲松保利发展产品管理中心总经理

袁怡华润置地控股有限公司总建筑师

赵方招商蛇口产品管理部总经理

于建勋中国电建地产集团副总经理

刘娜娜中能建设城市投资发展有限公司副总经理

耿秋慧宸嘉发展集团助理总裁

2TWO

议题：从保障到优质:租赁住宅创新与租户体验升级

主持人：王伟克而瑞长租总经理

对话嘉宾：

黄婷万科公寓公司产品首席合伙人、泊言咨询总经理

陆志刚锦和资管公寓首席执行官
杨鑫瓴寓国际产品总监

陈亚美成都城投资产经营管理有限公司副总经理、成都城投优联科技有限公司董事长

王卫武汉城投悦家运营部部长

主持人王伟表示，回望过往，租赁住房作为城市居住体系的重要组成部分，其核心目的在于解决流动人口的基本居住需求。而近几年，租赁住房已经不仅仅是物理空间的提供者，更是生活方式与社区文化的塑造者，承载着提升租户生活品质、促进社会融合与可持续发展的责任。这一转型背后，是产品设计的创新、服务模式的迭代、以及科技应用的深度融合。以下是对话嘉宾观点精选：

以下是对话嘉宾观点精选：

王伟：泊寓近年来在产品升级方面采取了哪些具体措施？这些升级措施如何直接促进运营效率的提升？

黄婷：运营有个核心任务是“为房间找到合适的用户”，而我们更愿意做的是“为用户找到合适的房间”。前者会一直忙着找客爬升淡旺季循环发愁，后者是把价值原点回到用户，泊寓产品的原点始终是用户，会让运营变简单。当用户能快速识别你，哦原来你是懂我的，居然有996房，就能快速锁定你，“去化速度”有了；当用户在泊寓这儿更容易找到同类人，就更倾向介绍朋友过来，“老带新”也有了；当泊寓关心的是你生活的日常，取快递，等班车，买早餐，都被照顾到，当日常生活变成美好生活的时候，会不知觉的就一直住下去，“续租率”也在了；用户这时会发现多了一位默默陪伴的朋友，Ta落脚和打拼在一个陌生城市，Ta找到女盆友，Ta升职加薪，Ta重拾大学时期的爱好，都有一位见证者泊寓。在这个感性驱动的时代，泊寓青年公寓产品 2.0，从满足“居住刚需”到满足“情绪交互”的升级。于是跟行业数据对比，我们出现了两个反常识的指标，一是营销费率很低，因为自有渠道占比达85%；二是单房坪效，不再是极致小面积才有高坪效，适度放大尺度后的大房间，综合坪效高于小房间，说明粘性和溢价发生了。所谓降本增效，从感性驱动再回到用数据说话。

王伟：提到泊寓青年产品2.0，能介绍下产品升级的最新代表作吗？

黄婷：最新热乎的明天举办开业仪式的项目，叫广州三元里旗舰店，是建万基金交易完成的一个商办纳保项目，总规模1548间。三元里旗舰店承接了泊寓2.0提倡的户内空间有四个满足：功能满足，收纳满足，个性满足，情绪满足；在配套上提倡陪伴租户成长，有四个进阶：千人社区的安全与秩序更便捷，共享公区高频又好用更独立，会所级运动更专业，社群联动更跨界。三元里还注重打造在地文化，以及IP的个性化人设，让租户在社区中找到自我，在城市中找到归属。我们正在举办给客户的试住活动，第一批次推出600间已全部住满，算在淡季入市给当地市场的一场提振。试住有两周多，现在小红书上三元里出名的叫最美日落，是租户们自发打卡，在大窗边看城市泛红，撸猫发呆很疗愈。试住活动还给到我们的资方，给北京来的建信领导们住一晚体验，特意安排两边都住了人的房间，开玩笑说如果业主被吵到，那资产退货了。证明我们产品隔音还是有保障。泊寓2.0是一次在产品基线外，积极探寻能打动客户的品牌态度、产品的情绪温度及多元生态的联动。欢迎大家到广州三元里，打卡最美日落。

王伟：base佰舍在自己的客群、产品当中是如何做战略坚守，让企业运营能够更加有效率？

陆志刚：base佰舍坚守中高端服务式公寓领域，旗下basePLUS，base，baseLITE三条产品线，另外，还有保租房品牌「LIN舍」。多年来坚持做前瞻性产品判断，从三个维度提升产品力：一是“留与流”，打造适合的产品，吸引新租客，并留住他们；二是“日与夜”，挖掘白天和晚间客户真正的需求，平衡公区使用频率和容量；三是“上与下”，base佰舍有很多项目是底商就在楼下，研判三个base产品线不同租客不同需求，进行底商前期定位。

王伟：base佰舍的核心竞争力或者未来发展的驱动力在哪儿？

陆志刚：我们从城市更新起步，擅长老旧存量资产改造，如办公、商业及酒店改造。同时，与时俱进深耕客户研判，从硬件方面、设计端、前期布局、公区诉求做标签进行个性化打造。软件方面，团队24小时的暖件特色服务与硬件深度结合，为租客提供合适的服务，提升居住体验。

王伟：瓴寓3.0公区打造，产品和客户的逻辑关系是怎样的？

杨鑫：瓴寓致力于让租户用可负担的租金享受更加美好的租住生活。上海松江西部科技园柚米社区是瓴寓3.0产品首个落地项目，项目创新的提出了三层社区空间分级概念——私密空间、半私密空间以及整体共享的公共空间。户内私密场景是租客独享的空间，而半私密空间“小会客厅”不会限制租客使用功能，租客可在柚米租房APP上分时预约使用，空间内还会提供厨具、沙发、桌椅、小庭院等家具，租客预约时段使用不会有打扰，让其实现小公寓住出别墅般体验的感知。

王伟：瓴寓在今年发布新产品之后，围绕着新的产品体系在未来有哪些计划？

杨鑫：瓴寓3.0产品包含了两个产品线，中高端产品线“I系列”的首个项目南京河西南柚米社区预计明年下半年呈现。未来，瓴寓也将持续深耕租赁大社区领域，随着R4土地供应量的减少，我们会在存量改造端做更多的探索和发力。

王伟：成都城投主要产品线有哪些？今年，“城投臻寓”首个市场化租赁住房项目城投臻寓·悦舍猛追湾店落地，项目整体的产品优势和运营情况怎样？

陈亚美：成都城投自 2021 年做保障性租赁住房，打造 “城投臻寓” 品牌，目前已推出三个项目，6000多间房源，面积30万平米。城投臻寓有着“2+1”产品线：青春驿站、幸福公社、幸福公社Plus。今年8月，市场化项目“城投臻寓·悦舍”推出，在拿到项目后精心打造，提供18-33平米，6种户型，让城市里的新青年在繁华的都市有一种安家乐业的感觉。

王伟：城投臻寓·悦舍猛追湾项目最大的亮点是什么？

陈亚美：把一座上世纪80年代的老旧建筑，通过精心改造和打磨，成为成都市比较网红的店。项目推出来之后，在没有电梯的条件下，出租率达到92%，深度市场用户的喜欢。

王伟：请您介绍一下，武汉城投悦家公司今年筹建项目中最好的社区产品核心价值点？

王卫：1.创新运营模式：推出保租房“先租后售”模式，如城投・丰山府项目，租户可“零首付”入住，5年累计租金可抵扣购房款，为青年人、新市民降低购房门槛。2.优化产品设计：注重户型设计与装修配置，配备齐全家具家电，采用时尚简约装修风格，可直接拎包入住；同时打造多功能共享空间，满足多元化生活需求。3.强化社区运营：将“青年工作”与“社区治理”融合，引导青年自我管理、服务，践行“共同缔造”理念，组织各类青年活动，打造有活力、有温度的青年社区。4.拓展市场合作：积极与政府部门合作，参与保障性租赁住房建设运营，如与长江新区住建局合作，将东方领誉项目认定为“青年人才公寓”，扩大市场份额。5.提升服务质量：提供24小时管家式服务，及时响应租户需求；严格把控房屋装修和设施配备质量，关注空气质量等，保障租户健康舒适的居住环境。

3THREE

议题：数字化产品力在提质增效中的实践

主持人：何明克而瑞产客研业务部总经理

对话嘉宾：

李博龙湖集团数科智能引擎总经理&龙智造千丁数科总经理

游又能中铁置业设计研发事业部(设计/科创/信息化中心)总经理

陈海慈临港数创董事长、模速空间总经理

张为华越秀地产数智发展中心副总经理、越创智数副总经理

何强辉深圳瑞信建筑科技有限公司创始人&CEO

榜单发布及授奖

2024年产品力优秀项目表彰