房屋是大多数中国家庭财产配置中最为重要的部分，许多高净值人群通常拥有多套房子，其中不乏房价高达两三百万的高品质住宅，为这些人群提供了较为舒适的居住条件，提高了生活水平。
现代住宅不仅只具备居住属性，通常也寄托了家庭保值升值的期望，高品质住宅尤为如此，其房价的涨跌对家庭的财产安全影响非常大。
住宅的金融属性虽然在国家“房住不炒”的理念下有所削弱，却并未得到根本性的转变，大部分人在购买房屋进优先考虑的还是升值可能。
但是并不是所有人都能正确看清房价变化的趋势，特别是几年之后的房价形势，而马光远却通过两句话将5年后300万房子的价值说透了。
一、房价变化趋势
房地产中国经济中所占的比重非常大，从1998年住宅市场化开始，房价一直处于上升态势，虽然中间有所调整，但整体趋势是向上的。
从地产行业发展态势上来看，居民对于住宅，特别是高品质住宅的需求是不会减少的，这就决定了房价必然随着经济的发展而不断提高。
然而在地产发展的不同时段，房价反复和调整是必然存在的，当处于地产低谷时期时，房价遭遇下行状态，对房屋的投资会引起财富损失。
如果遇到地产“冰点”时期，市场上对房屋的需求会降到极点，大部分房屋无法售出或需要打折才能销售，在这种时期买房是不好的选择。
当前地产市场便是处于这样一个较冷的时期，自2019年起，国家为了遏制房价过快上涨的步伐，通过一系列的措施对楼市进行打压限制。
房屋金融属性逐渐被削弱，房屋交易量持续下降，房价也“跌跌不休”，部分现金流不足的地产商频频暴雷，楼盘交付延期甚至出现烂尾。
国家意识到楼市已成为拖累国家经济的包袱时，从去年开始救市，出台大量政策稳定地产市场，让地产回归到正常发展轨道，但收效甚微。
实际上，商品房做为一种特殊的商品，虽然价值比较高，但始终要符合市场经济的供需规律，当前市场上普通住宅非常多，几乎遍地都是。
潜在的购房者却是有限的，特别是随着出生率的降低，未来人口会减少很多，从长远来看住宅是供大于求的，当前大部分房屋形势堪忧。
从经济层面来看，经济下行导致大部分行业营收冷淡，公司经营不善进行降薪裁员几乎涉及到大部分行业，许多人收入降低更不敢买房。
部分购房者担心房价可能会进一步降低，即使有些“刚需”客户，也驻足观望，生怕一不小心多掏一大笔钱来，楼市交易量始终不见增长。
但是与普通住宅行情相反的，高端房屋市场却始终火爆，虽不至于“一房难求”的程度，但无论新房去化还是二手房交易，数量始终比较多。
在大部分购买三四百万房子住宅的人群心中，高总价的房屋必然不会降价，值得进行投资，这些高总价住宅就一定会在未来几年涨价吗？
二、马光远意见
马光远对此并不怎么认同，中国的地产与政策倾向息息相关，国家对于地产的定性已经非常明确，不会再允许房价出现较大幅度的暴涨。
对于楼市后续的发展，马光远有两句非常著名的话：
一句话是“房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了”，另一句话是：“未来房子将会逐步回归到居住属性”。
国家对于地产的救市并不意味着允许房价再重新回到前几年无限制上升的程度，过度的金融属性影响地产的稳定性，不利满足居住需求。
当前阶段，虽然已经取消了大部分城市的限购和限贷政策，将房屋买卖重新回归到相对自由的交易状态，并适当放松了对房价涨跌的限制。
但从国家对地产的态度上来说，对地产的定位始终是“房住不炒”+“止跌回稳”，政策方面不希望房价再出现大规模上涨，这是底线。
马光远认为在国家的引导和干预下，房屋在投资领域内的价值已经不大，房屋投资回报率降到最低，正在重新回归到原本正常的居住属性。
政策对房价的影响是根本性的，若房价重新出现不合理的涨价，国家会重新将一篮子工具再度“祭出”，这种预期让许多投资者望而却步。
房价只会在一定范围内涨跌，与经济发展速度相吻合，不会因房价高低对经济产生太多影响，让地产更多向满足功能需求的纯粹角度发展。
马光远认为房屋做为投资工具已失去意义，购房时不能过多的考虑赢利问题，只有高端的房屋才具有保值增值的价值，不要盲目进行投资。
地产从国家经济的支柱产业地位，逐渐降低到正常市场经济的一部分，随着经济发展的整体状况而涨价降价，房价符合人们的家庭收入水平。
只有社会经济得到充分发展，企业利润逐步提高，各行各业正常运营，房价处于人们所能接受的水平，这才是未来地产最可能出现的状态。
影响房价的因素非常多，与购房需求有很大关系，如果购房者多，房价自然会涨，但购房者数量降低时，房价就会下降，这符合市场经济。
由此，马光远认为300万的房子，未来可能很难如人们所期望的那样保值升值，这是从市场经济发展规律进行的判断，需要引起人们警惕。
不管是发达的一线城市还是发展相对缓慢的二三线城市，300万的房子在未来的价值都不是很大，存在无人接手的可能，滞留在自己手里。
三、300万房子在北上广只是刚需
300万听起来很多，对普通人来说是一笔巨款，但在北上广等城市，300万的房子只能满足最基本的居住需求，往往是刚需群体的选择。
大城市300万的房子只相当于普通城市100万以下的住宅，地产市场中属于比较低端的产品，这类房屋本身的升值潜力非常低，不利投资。
这种房子在一线城市的位置往往不佳，房屋位于非常偏僻的位置，缺乏相应的教育、医疗等配置设施，道路交通不完善，生活非常不便。
刚需通常将其当作资金不足时的过渡居所，等到收入积累到一定程度时，会选择进行转换，出售对象也只能是同样没什么钱的刚需人群。
而随着房屋的老化和周边新房的陆续建设，5年前的刚需房通常无法与新房相比，在当前的市场情况下，价格方面没有太多溢价的空间。
当然也有可能是市中心的“老破小”，位置和配套方面可能会好一些，但房屋品质非常差，有些年限较久的房子可能存在安全隐患。
有些“老破小”由于学位比较不错，在之前还有一定的升值潜力，但随着适龄儿童数量的降低，优质教育资源对房价的影响会逐渐降低。
因此，马光远认为虽然北上广等一线城市整体经济发展潜力较好，但300万的房子由于自身的问题，大多无法享受经济的红利，升值不大。
四、其它城市300万房子难升值
对于其它城市而言，300万的房子虽然是中上档次的房子，无论是位置还是房屋品质相对都不错，但在城市发展大潮中涨价难度也比较大。
人口数量减少是全社会面临的问题，普通城市还存在人口外流的问题，两个因素综合导致普通城市未来购房人数会下降，房屋出现过剩情况。
何况普通城市经济发展潜力有限，居民收入水平增加速度比较慢，大部分人群都无力购买300万的房子，只有高净值人群才有购买的可能。
但这部分人群手里并不缺高端住宅，更倾向于档次更高、科技感更强、现代化更全面的新房，对5年前的房子兴趣并不是特别大。
因此马光远认为普通城市300万的房子由于缺少市场需求，5年后将面临无人接手的尴尬局面，房子位置虽然不错，但却并不受欢迎。
结语
在马光远的理解中，中国的地产行业已经基本回归到居住属性，房屋做为投资手段不再具有优势，对房屋的投资不会取得太高的收益价值。
从国家层面来说，不允许房价有较高的上涨，也会尽可能防止降价太多，总体要维持房价的相对稳定，并与经济发展速度和居民收入匹配。
从市场需求来说，人口数量的减少已是全社会共认的事实，带之而来的是购房需求的减少，供需关系已经发生变化，房屋涨价的可能不大。
由此可见，马光远认为300万的房子，无论在一线城市还是普通城市，5年后的价值会低于现在，但是否需要买房还是要从满足家庭居住需求来考虑。
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