刚过去的11月份，深圳楼市交出一份亮眼的网签数据，新房8076套，二手房7125套，合计卖了1.5万套。

从两个热门盘成绩来看，龙岗大运均价4.4万的214套新房日光了，南山蛇口均价超10万的206套新房也基本售罄。

此外，还有一个郊区“热销盘”显得格外魔幻。

01

11月21日，坪山中心区的财富城二期拿证入市，共613套房源，建面约75-140平的三至五房户型。

但开发商此次只拿出318套来卖，显示意向登记客户319批。

然后，奇怪的事情就发生了。

11月29日，项目正式开盘，折后均价3.5万/平，相当于备案价的86折左右。

到了公布成绩的时候，开发商官宣现场有800人参与选房，主推163套房“日光”。

从613套房源拿预售证，到只推售318套，再到开盘当天说163套实现“日光”，同时319批登记客户秒变800人选房。

开发商这一波操作下来，谁看了不迷糊。

从坪山中心区目前的二手房市场来看，有点不容乐观。

财富城一期，11月成交了几套89平户型，成交单价在3.06-3.41万不等，其中有一套成交周期长达886天。

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周边的次新房深城投中心公馆，2017年初开盘价约4.1万一平，最新成交的几套87平左右户型，价格从265万到291万不等，单价3万出头。

所以，即便财富城二期打了86折，3.5万的开盘均价放在当前市场来说，实际上没啥价格优势。

02

深圳新房市场，有人降价，有人涨价。

在众多郊区楼市中，光明的开发商率先打响涨价第一枪。

光明凤凰城板块的中建观玥，10月份首推3栋，折后均价3.3万。

本次再次加推的5栋，折后均价3.76万，82平三房292万起，每套差不多涨了40万，涨幅10%左右。

涨价之前，2047人抢192套房，当天售罄。

涨价之后，加推147套房源，共255人登记。

认筹比例从原来的1:10.6降到了现在的1:1.7。

乍一看，的确是认筹人数大幅减少了，但算上涨价因素，173%这个认筹率并不低。

与其说是开发商飘了，其实更多是对市场的一种试探。

如果这次涨价了也能卖完，或者说卖个8成左右，下次项目再加推的时候，开发商在定价方面就会有更多的底气，周边新房可能也会作出相应的调整。

如果卖得很差，市场上没几个人买单，那么为了缓解库存压力，不排除开发商再次调低价格。

03

自929新政以来，光明楼市因为不限购和区域的前景预期，其新房市场一改低迷，成为众多外地客和刚需争先恐后的目标。

短期内，光明确实是消化了一大波库存，不过中长期来看，光明的供地依旧不小。

据光明区近期发布的消息称，光明又要推出10个重点片区项目，用地规模达65公顷，相当于65万平方米。

其中城市更新项目6个，招商用地17公顷，以居住用地为主，大部分为工改居项目；利益统筹留用地开发项目4个，均位于玉塘-凤凰先进制造业园区，招商留用地48.38公顷，以居住和产业用地为主。

也就是说，接下来几年，光明将迎来集中供地，光明未来的新房供应量是管够的。

如果你是买家，一心想在光明买房，首先不心急的可以慢慢挑，其次要避开犄角旮旯的地方，刚需三件套越完善就相对越安全。注重资产效率的话，首先看自身预算能上到多少，合适的找机会留在核心区。当下市场，属于低成本买房阶段，原则上能买核心区，就不买郊区。

如果你是卖家，要置换掉光明的房子，当初买房的理由，不管是因为贪面积还是概念，到了改善置换阶段，切忌不要再犯同样的错误。实实在在的地段、楼盘和学区资源，才能守住财富，才能吃到更多的红利。

以上两个买卖建议，基本适用于其他的郊区楼市。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。