上海 的房子真是越卖越多。
上海的房子真是越卖越便宜。
这是不是屏幕前的你对于上海楼市最直观的感受。
但是在我们近期的市场追踪中，上海的挂牌量有了新信号。
库存已经连续6周下降。
也意味着上海的 去化周期会随之下降。
每一个微小信号的出现，都会影响未来趋势的变化。
我知道很多人可能并不怎么关注去化周期这个指标。
但确却是我们预计风险、洞悉市场情绪无法避开的指标。
为此我们研究院专门进行了深入分析。
以下的数据可能比较枯燥，但是绝对有料，用尽量大白话给大家讲清楚。
市场是如何运行的
我们每天挂在嘴边的上海楼市，看似言之有物。
实际上虚无缥缈。
今天我卖掉了一套房子，是市场的一部分；今天买了一套房子也是市场一部分。
今天骂了一句这操蛋的市场，也是市场的一部分。
明明我们每天都在楼市之中，却总是难以把握市场的根本。
所以市场到底是如何运行的呢？
我们画了张图，能够清晰的反应整个量价关系传导的链条。
从挂牌开始：
挂牌量的多少影响市场的买卖情绪；
买卖情绪的变化，影响挂牌价和谈判的溢价空间；
最终成交价的变化反馈到带看量；
带看量又影响成交量；
成交量的高低又改变挂牌量的多少。
形成一个市场闭环。
这么说可能有点复杂，大家听的一头雾水。
打个比方吧，比如你家是开商店卖鞋子的。
你们今天进了1000双鞋子，但是这段时间内市场可能只有700双鞋子的需求。
买鞋的人就会感觉，鞋子很多可以慢慢等，说不定商家就要降价。
果然顶不住库存压力的你，终于选择了降价，促销加大回款力度。
一开始力度小，大家不感冒，后来直接6.5折以下降到位。
这个时候，有需求的人一看，价格降到位了，反正要买鞋，现在这么便宜不如赶紧下手。
就好比现在的房东挂牌价都降到位了，吸引了客户来买房。
当鞋子越卖越好，越来越多人开始关注这个鞋子，店里的客流也多了起来。
这个客流就和卖房的带看一样。
店里的人越多，卖鞋的压力就越小，客户也越容易下单。
不断地成交下，鞋子库存减少，想买的多但是鞋子少，你开始考虑提提价，挽回点前期打折的损失。
不难看出，鞋子的多少直接影响客户的下单的决定，鞋子的多少也决定了卖家的定价策略。
它既是交易的标的，也是串联起来整个交易链接的关键因素，更是推动买卖情绪变化的主要指标。
涨价还是降价就看去化周期
如果你想要动态管理你家鞋子的库存量，就可以用库存和销售情况作比较，也就是去化周期。
去化周期这个指标很重要。
我们用当前的挂牌量/近6个月成交量，因为楼市的变化通常要以3-6个月才能看出一定的趋势。
注：二手去化周期=当月在挂房源量/近6个月成交量
虽然去化周期会是个结果类的指标，但跟价格方面也有一定的相关性和参考意义。
可以从绝对值和趋势2个角度来理解。
▶ 绝 对值角度：更方便判断房价涨跌可能性
去化周≤10个月以下，价格上涨支撑度比较高，也就意味着房东卖房的难度最低。
去化周期20个月，可能是比较中性的水平；趋势向下靠近10个月就可能企稳甚至有一点上涨预期；趋势向上靠近30个月可能房价微跌。
去化周期≥30个月，价格下降可能性非常高，周期越高房子就越难卖。
就好比你家货架上的鞋子30个月还卖不完，别说30个月，3个月就换季了，第二年的产品的设计风都完全变向。
就意味着这些鞋子要被淘汰了。
这也就解释了为什么越差的地方，房子越难卖。
▶ 趋势角 度：去化周期和房价相关性
上面是定量的判断，下面就是定性的判断。
上结论：去化周期的走势跟房价增速相反。
仓库里的鞋子卖的越久，价格就可能跌的越惨，好理解吧。
供需关系恶化就会产生价格下降的风险。
2018年去化周期高，房价下跌；2021年去化周期低，房价涨。
当下也是去化周期高，所以房价在下跌通道中。
有一些变化就是，成交量的好转让上海的去化周期有一定程度下降，从30个月以上回落到了25个月左右。
同时房价下跌幅度没有进一步扩大。
可以继续观察下去化周期的变化趋势，以及能否有机会进入<20个月的区间，或许出现这样的供需关系变化之后，价格也会有一定的支撑。
未来还会猛烈砸盘？
尽管短期内，上海的去化周期下降了，但是未来2年可能还是有压力。
这个压力可能主要来自于新房转二手的同质化竞争。
2021年3月份上海开始实行新房5年限售政策。
之前有人统计过2021-2023年触发限售的房源大概8-9W套。
那么2026-2028年，平摊到这3年，年均可能有3W套的新房解禁可售。
未来去化周期的变化，对市场买卖双方价格锚定的参考程度，可能越来越重要。
是不是说一定会形成砸盘局面？
倒也不一定，这个小区与小区之间会形成较大的差异。
如果你的小区自住比例比较高，那可能情况不会很严重。
如果投资客占比高，那么一旦解禁面对的抛盘压力肯定很大。
板块的情况并不一致
肯定有人会想，光看上海的去化周期，我并不能判断自己所在板块的情况到底是怎么样。
如果板块的结构良好，那卖便宜了岂不是亏很多钱。
确实，板块真的有差异。
去化周期处于板块历史的高位，并且没有明显的改善向下的趋势。
大概率，对房价走势的支撑度不够。
大宁、张江都有这样的情况。
虽然都是优质板块，但是内部供需结构还需要调整。
去化周期有向下趋势，且绝对值水平在20个月以下，相对比较健康，后续如果大市有所反转，这类板块价格就有机会率先企稳。
像联洋、御桥都是这样的板块。
即便是网上都在踩的中远两湾城在房价暴跌后，现在也出现了趋稳的趋势。
最后
楼市有复杂的体系、有繁琐的指标。
如果你想简单化了解短期趋势，去化周期一定要盯紧了。
你的房子好不好卖可能答案就藏在这个微小的指标背后。
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