南京悄悄多出3个“四代宅”项目，未来将影响板块房价|住宅项目|南京|四代宅|小户型|房价|房源|滨江|豪宅|高层洋房合院别墅

大家好，我是苏北哥！昨天文章中提及12月预计会有救市大招出炉，引起微信后台的激烈讨论！有些粉丝称，如果明年房价涨跌指数真的纳入地方ZF的KPI考核，那么未来房价的确只剩下“上涨”一条路了！也有粉丝认为，房价纳入KPI考核对未来涨跌影响不大，买房主要还是看购房人意愿，大家想买房价自然涨，大家都不买，房价只有跌……

01.

南京不经意间又多了三个“第四代住宅”！背后推盘策略可能是助推房价上涨的直接因素

粉丝们说的的确有一定道理，房地产本身是一个市场行为，而且眼下是买方市场，成交量的多少、房价的涨跌的确主要由购买力推动，但是另一方面，整个南京楼市背后的推盘策略，其实也是助推未来房价上涨的直接因素。

在今年北哥撰写的多篇文章中，都提到过这个话题，无论是926ZY会议首次提出房地产要“止跌回稳”要求，还是站在地方ZF角度，其实都是希望房价能够尽快进入正向轨道。然而市场购买意愿与GC的导向向左怎么办？那就需要运用高明的推盘和控盘策略。

这个策略是什么呢，其实就是“新豪宅、四代宅”的集中推出，这是一种对原有房价体系“打散重组”的高明策略。它的底层逻辑是，既然原本三代宅、刚需盘的房价无法拔高（大多以打折促销吸引购买力），那么就不与购房人在旧有产品的基础上“打价格战”，而是通过降低容积率，提升产品品质，开创四代宅的全新标准等一系列办法，重新获得购买人群的关注度。

事实来看，这个办法对于南京买房人群“的确奏效”，大家在“尝鲜”心理的驱使下，南京“新豪宅、四代宅”的成交量果然爆发式增长，已推出此类产品的板块，也因此新房价格出现明显上涨。

与此同时，今年南京“新豪宅、四代宅”推出都是步步为营的，不打无把握之仗，首开必定保证“爆火”。

河西中的绿城华发金陵月华，从今年6月27日首开，截止11月底，已经开盘8次，其中6次开盘爆火，项目总业绩达到41.71亿，位于全市业绩榜单之首。

河西中部也因为金陵月华的屡开爆火，其板块的豪宅新盘价格被定格在7-8万/㎡之间。北哥在这里肯定的说一句，金陵月华的爆火热销，对于11月30日同板块的招商金陵序首开日光，起到了直接的带动作用。

别看，今年南京开发的第四代住宅项目很多，但实际上目前真正开盘的其实只有三家。

第一，河西南的中海江南玖序！该项目9月26日首开，推出182套房源，截止10月21日的时候，曝网签网签房源81套，揽金13亿元，可算是初战大捷了。

第二，江核的扬子保利江韵瑧悦！10月中旬首开，2栋洋房秒光、5栋高层住宅已经3栋推出，推盘节奏已经超过70%，11月底推出的江景5号楼去化量超过80%，江韵瑧悦可以说是一个彻头彻尾的热销四代宅，也侧面证明了四代宅产品对于刚需人群的强大吸引力。

第三，河西的招商金陵序！11月30日推出的1、6号楼110套房源，当天开盘现场就被一扫而光！揽金12亿+元。

目前南京推出市场的四代宅项目虽然数量不多，但是每一个项目推出，都像是一场战役，决定着未来南京楼市走向，也决定着未来南京房价的涨跌。然而从目前3个已经面市的四代宅项目的开盘效果来看，南京的这场战役打的很不错，不仅明确了四代宅产品的市场接受度，同时也产生了一种无形的势能，那就是四代宅项目开盘必火。

在这种积极的影响下，可以确定的是，后市南京第四代住宅项目上市节奏会加快，迅速覆盖同板块原有的三代宅产品，占据市场主导地位，房价也会因此上涨。

其实目前南京市场的相关现象已经反应出了这个变化趋势，不止一家四代宅项目都是“一拿地、就开盘”，比如江宁东山金宁风华，8月13日拿地，一周后就出规划，12月份就将首开；

江宁青龙山的金茂晓棠，9月12日拿地，11月初公布项目规划和案名，12月就将开盘。

浦口的首家四代宅龙湖亚伦·央璟颂8月30日拿地，11月30日就公开售楼处，12月初即将首开。

一边现有的第四代住宅项目“你追我赶，比拼上市速度”，谁也不想错过四代宅这个流量风口；另一边，南京新一批第四代住宅悄然复出水面。之前统计的南京第四代住宅项目大概是15家左右，目前又悄悄增加了3家。

城北兴智科创新城，五矿信托璀璨云著A区7栋楼全部升级四代宅

之前文章，北哥就曾曝光过此消息，但是如今规划局已经出具正式文件，五矿信托璀璨云著A区7栋高层将全部升级为第四代住宅产品。明年上市之后会否拔高兴智新房价格？

璀璨云著是兴智新城约90万方的TOD地标大盘，由A、B、C、D、F五个分区组成，集苏宁易购广场、甲级办公、酒店、公寓、住宅等业态于一体。2022年，苏宁置业、世茂相继退出该项目，由五矿信托和信达资本接手操盘。项目住宅部分最早2021年年初开盘，项目C、D组团相继售罄，并陆续交付，目前已经有大批住户入住。

本次规划调整的就是项目A地块7栋楼，拟全部调整为四代住宅。该地块共规划15栋高层住宅，是三幅住宅用地中面积最大的，前期3栋楼已领销许（1-7、10#已经建设封顶），主力面积约89-116㎡户型，据置业顾问透露，四代宅户型将增加130㎡。（具体以开发商公示为准）

8#、9#、11#、12#、13#、14#、15#楼户型布局变化，南向及东西向增加挑空平台，北向卫生间增加飘窗，楼梯间、电梯厅、电梯布局调整，建筑外轮廓及楼间距调整，具体如图；

14#楼底部商业轮廓调整，南侧边界向南外扩2.55米，西侧边界向西外扩0.6米，具体如图;出地面井道及非机动车道位置调整。

单栋楼宇升级四代宅后的平面布局变化，以8号楼为例(11#、12#、13#、14#、15#楼参照调整)。1、各户型增加挑空平台；2、飘窗进深调整为 750mm；卫生间北侧增加飘窗；3、北侧空调搁板面积调整至 4.4 ㎡；4、楼梯间、电梯厅及电梯布置调整；5、卫生间布局调整；

9#楼：层数从 26 层调整为 24 层，平面布局优化具体如下：

1、各户型增加挑空平台；2、飘窗进深调整为750mm；卫生间北侧增加飘窗；3、北侧空调搁板面积调整至 4.4 ㎡；4、楼梯间、电梯厅及电梯布置调整；5、边户卫生间布局调整；6、中间户增加主卧卫生间；7、边户客厅调整为横厅。

单栋楼宇调整为四代宅后，立面调整变化。

根据最新得到的消息，五矿信托璀璨云著A区升级为时代宅后，新房售价很可能提升至2.5万/㎡甚至更高，相比目前五矿信托璀璨云著的在售打折房源单价高出6000元/㎡左右。

与此同时，今年兴智还出让了一幅兴学路以东、恒发路以北的G18地块。

G18地块位置

这幅地块与目前在售的金地都会峯范只隔一条街，地块北侧就是6号线站点，明年就将通车。预计兴智G18未来也将打造“第四代住宅”。

未来这两个第四代住宅项目，无疑将拔高兴智板块的新房价格，目前来看兴智新房的价格还处在底部。

滨江龙湖翡翠上城，已经达到7折，部分小户型特价房折后单价仅1.8万/㎡，且项目已经交房，现房销售。

新生圩宝龙广场打65折，最低单价仅1.8万/㎡

都会峯范目前最低打77折，最低单价2万/㎡左右

110㎡户型样板间

在第四代住宅推出之前，打算抄底兴智的购房人，可以准备上车！

02.

江核新居G13官宣四代宅！鼓楼首个四代宅案名公布

不得不说，今年6月底南京发布《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，建立了“第四代住宅”的开发建设标准，的确让很多项目看到了上市的契机。不仅一大批新项目拿地、立项开始就官宣打造四代宅，就连一些拿地时间较长，一直踌躇不定的项目，也找到了开盘上市的理由。

就比如江北核中核小金鱼嘴板块的新居建设G13地块。

新居G13、江北建设G12地块位置

G13地块最初出让时间是2022年11月10日，当时经过1轮竞价，最终被城投公司新居建设以13亿元底价拿下，楼面价22666元/㎡。说实话从2022年至今整个江核已经有33个类似的城投托底地块，不过如今随着四代宅的大流行，这些项目很可能逐步解锁上市。

话题还回到G13地块，其实对于该地块的开发方向，产品类型，拿地方一直是踌躇不定的。2023年6月间，曾经传出新居G13地块与江北建设G12地块同时引入了代建方，G13地块引入的是杭州滨江；而G12地块引入的是卓越集团。并分别对两幅地块的产品方向做了初步定位。

其中G13地块当初规划定位是打造90㎡起步的刚需产品，并且去年6月还对G13地块的股权做了明确分配，其中南京轩宇投资置业有限公司出资65%，杭州滨江房产集团有限公司出资35%。

G13地块当初的股权分配情况

而江北建设G12当时的产品定位却与G13完全相反，是打造面积150㎡起步，最大面积298㎡的大户型豪宅。然而昨天新居G13的产品规划正式官宣，却完全颠覆了去年6月份时的定位。

新居G13的户型面积目前已经公布出来，将要打造140㎡，上限户型188㎡的滨江四代宅。一改之前的产品规划，说明近一年半以来G13项目一直踌躇不定，而第四代住宅概念的横空出世，才让该项目找到了上市的充分理由。

G13地块容积率2.8，地块总体面积20484.21平方米，“小地块、高密度、距离滨江岸线直线400米”决定了该项目江景四代宅的产品基因。故而杭州滨江顺势而为，将G13的项目规划做成6栋30F的大高层，并以围合式楼栋布局，保证每栋楼的俯瞰江景的视觉效果。

小区6栋首层全部架空设计，四代宅，错层大露台，大面落地窗。6栋楼地上高度为29F，围合式设计，社区中心设有中心湖水景。有南京房媒看了G13项目规划，称赞它是类似河西中宁府的高端豪宅设计。

与G13项目规划一并出炉的还有该项目的户型分布和分布户型草图。

G13项目的户型楼栋分布

可以肯定的一点是，G13的围合式社区设计，更加注重的是项目“观江”效果，从上图中可以清晰的看到小区6栋楼，只有1、2、3、5号楼是正南北设计，此外4、6号楼均非正南设计，4号楼东南朝向设计，6号楼则是正东朝向设计。可见，为了观江，必须牺牲楼栋的朝向优势。

从户型分布上，也可以看出G13项目极其注重观江效果，拥有一线江景的1、2号楼均分布了188㎡四房户型，而这两栋楼未来必定将是G13的景观楼王。

188㎡户型草图

188㎡户型设计为四房两厅三卫，露台、餐客厅、主卧与次卧套房，全部朝南，主卧和次卧朝江的一侧各设计了一个阳台，不留死角地全方位开发了江景视野。

而且新居G13项目6栋楼全部采用一层两户设计，这就保证了该项目的所有房源、户型，无论奇偶层，全部拥有空中露台，与同板块的刚需四代宅扬子保利江韵瑧悦拉开了距离。

从G13的规划设计，产品定位来看，这应该是一个不折不扣的第四代豪宅项目，除了产品亮眼，价格恐怕也不会低。根据该案拿地价格22666元/㎡，测算未来首开价格，起码要在4-4.5万/㎡左右，如果G13真的以这个价位首开，那么无疑将问鼎江核新房的最高价，一旦首开爆火就将拔高江核新房的价格水平。

要知道目前江核新房价格正处在历史低位，花语天境继今年9月份降价之后，如今再次给出大幅折扣，实际售价仅2.6万/㎡；扬子保利萃云台仅2.85万/㎡左右；保利扬子江韵瑧悦的小高层、高层实际售价只在2.8-3.2万/㎡之间。

与此同时，鼓楼的首家第四代住宅项目，首开也进入倒计时！

近期鼓楼幕府创新区的中建G52项目公开了案名和户型面积段。中建G52项目的案名目前确定为中建宁悦府，户型面积段为112-169㎡。

中建G52于2023年9月27日被中建八局以底价16.4亿元拿下，成交楼面地价22959元/㎡。项目拿地1年有余，终于在今年11月初的时候，公布了产品规划。

7栋6-26F住宅楼，有洋房、小高层和高层三种业态，其中有2栋6F、1栋17F、2栋22F、2栋26F，增加下沉式会所和架空层泛会所。很显然，又是第四代住宅概念，给了中建宁悦府正式推出市场的理由。

中建G52单体楼栋效果图

从中建宁悦府的单体楼栋效果图可以清晰看出，这是一个刚需定位四代宅，一层四户设计，东西两户根据奇偶层不同，配置不同朝向的露台。而中间户小户型则可能不设露台。

虽然是刚需定位，但依据G52地块22959元/㎡的拿地价格，预计未来首开价格也将达到4-4.5万/㎡左右。这必然也将拉高幕府创新区的新房价格水平。

目前幕府有两家楼盘在售，一为小户型项目能建博悦府，目前小户型实际售价在3.3万/㎡左右；第二是现房项目长江悦府，主力在售户型115、135、142㎡的三房与四房，实际售价3.6万/㎡起。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。