在香港房地产市场面临严峻挑战的背景下，香港金融管理局（金管局）于12月4日宣布了一项引人注目的政策：推出一次性的特别安排，放宽最高按揭贷款成数和“供款与入息比率”上限。这一政策的出台，标志着金管局对当前楼市危机的高度关注，并试图通过灵活的措施来支持购房者，缓解市场压力。
过去三年，香港的住宅楼价从高位下调超过25%。这一剧烈的价格波动使得许多购房者在申请按揭贷款时，面临物业估价低于成交价的困境，导致他们不得不额外筹措首期款项。尤其是选择建筑期付款的楼花住宅物业的购房者，面临的财务压力更为沉重。
金管局指出，部分银行在与金管局沟通时表示，希望在风险可控的情况下，能够帮助这些面临实际困难的购房者。经过综合考虑，金管局决定推出这一特别安排，以协助那些在楼市高位购入楼花的用家，帮助他们顺利完成物业交易。
具体政策内容
最高按揭贷款成数：银行可向合资格用家提供最高80%的按揭贷款。
供款与入息比率上限：上调至60%。
适用范围：涵盖2021年1月1日至2023年12月31日签订的临时买卖合约，并以建筑期付款的自用楼花住宅物业。
这一政策的实施，将为购房者提供更多的选择和机会，尤其是在当前楼市面临挑战的情况下。
仲量联行香港主席曾焕平对此政策表示高度关注。他指出，金管局的放宽措施反映出局方意识到未来将有大量因物业估价不足而导致挞订的个案。他认为，这一政策虽然在短期内能够减轻购房者的财政负担，但也可能带来潜在的财务风险，尤其是在当前楼市仍处于下行周期的情况下。
曾焕平强调，许多买家的收入占据了他们大部分的开支，这意味着他们在承担按揭贷款的同时，也面临着巨大的财务压力。他指出，购房者在作出置业决定前，必须审慎评估自身的财务状况，以避免未来可能出现的困境。
莱坊高级董事王兆麒则对这一政策表示乐观。他认为，金管局的措施将进一步增强市场购买力，尤其是一手楼的销售将显著增加。他预计，随着市场气氛由一手楼带动，短期内一手销售会明显增加，并预计楼价将在一手货尾量回落后开始回升。
王兆麒还指出，尽管市场仍面临高息带来的负面因素，但这些因素将逐渐得到缓解。他预测，香港楼价在2025年将上涨约5%。这一预期反映了市场对未来的信心，尽管当前仍面临诸多挑战。
根据仲量联行的最新报告，香港住宅市场的供应量正在逐渐改善。预计未来三至四年将有约10.8万个私人住宅单位供应，现有一手私人住宅供应量的消化周期已从2023年的101.6个月回落至78.2个月，反映出市场供需关系的逐步好转。
李远峰，仲量联行项目策略及顾问部资深董事，指出，若一手成交量能恢复至每年18,000个单位，预计到2025年，住宅新供应的消化周期将降至58个月，接近2021年较为平衡的水平。这一趋势将有助于缓和新盘价格战的情况，并为市场带来更多的稳定性。
尽管当前市场面临诸多挑战，但影响香港楼市的主要宏观因素正在逐渐缓和。仲量联行研究部资深董事锺楚如指出，地缘政治的不确定性，尤其是中美贸易战的升温，依然是市场的一大忧虑。然而，基本因素的改善将为市场稳定带来契机。
金管局的特别安排虽然为购房者提供了更多的选择和机会，但也提醒购房者在作出置业决定时，必须审慎评估其财务风险。银行在审批按揭贷款时，将依据申请时的物业估值计算贷款金额，这意味着如果楼花住宅物业市值较成交价有所下跌，最终批出的贷款金额可能低于购房者的预期。
这一点在金管局的声明中得到了强调。购房者在选择建筑期付款计划时，需要留意涉及的“上会”风险，以免在未来面临额外的财务压力。
金管局的特别安排无疑为香港的房地产市场带来了新的希望，然而，市场的复苏之路依然充满挑战。各方专家对这一政策的评价不一，但普遍认为，政策的实施将为购房者提供更多支持，同时也需警惕潜在的财务风险。
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