新杨思地王的火热，给浦东板块内的新房和二手房狠狠抬了一把轿子。

趁着新杨思涨价落地之前，我们来聊聊它的邻居，浦东性价比之王——三林。

过去五年，三林一直是浦东成交的佼佼者。

三林板块二手房成交套数

2024年929新政后，10月、11月上海二手房成交量飙升。

而三林，依旧霸榜浦东二手成交前3。

“为啥三林能成为浦东二手房成交的扛把子？”

带着这个问题，我去三林实地考察了一圈，心里有了答案。

超大体量的各式住宅

走在三林的街头，我最大的感受是怎么会有如此密集的房产门店？

三林，浦东中介“必争之地”的称号，真不是空穴来风。

仔细看了下房源，总价300万-1000万以上的房子应有尽有。

说起来，三林已经好几年没有靠新房的开发来吸引流量了。

一直凭借板块内二手房盘活当地房地产市场。

这里的房源十分密集，大部分都是06-08年世博会举办之前开发的次新房。

我重点去看了板块内几个标杆小区，最大的感受是，观感很新。

虽然大部分都是18年左右的房龄，但是无论是小区外的城市界面还是小区内的环境，都给人一种静谧、整洁的感觉。

1）万科金色雅筑

万科金色雅筑在三林一直都很畅销，是万科2008年建成的品质小区。

小区整体给我的感受是户型很紧凑，红色面砖的外立面看上去很新，万科物业，维护得很不错。

小高层+洋房组合，半人车分流，绿化率高达35%。

小区内花园、凉亭、运动场，儿童游乐场配备很齐全。

对口学校林苑小学和三林东校，其中林苑小学已经被明珠集团托管。

小区位置在11号线三林站和三林东站中间，步行至三林站500米，至金谊广场600米。

8万出头的单价，700万预算，能买到90平的小三房。

2）金橘新苑

从万科金色雅筑进去金橘新苑，就是很明亮的感觉，采光比金色雅筑要好，金色雅筑确实绿化覆盖率太高了。

金橘新苑有南北两区，南区临河能避免高架噪音，所以价格也比北区稍贵。

单价6万多，500万预算能买到80平的电梯两房。

2006年建成的小区，步行至三林东站500米，至6号线华夏西路800米。

对口学校尚博实验小学和上实南校。

属于三林最好的学区房，解决了住在三林板块最大的学区问题。

相比金光小区这样的老破小，虽然同价段，同一学区对口，但是1997年建成的小区，金橘可太香了。

3）浦发御园

浦发御园是三林为数不多的2013年建成的次新房。

也是板块内小区环境最好的一个，外立面的全干挂大理石材质，绿化布置也十分讲究。

觉得万科金色雅筑、樱桃苑、湾流域房龄有点大的，可以来看看浦发御园。

单价8万多，680万能买到87平的小三室，1000万能买到110平的三室两厅。

对口学校绿晨小学和上南中学南校。

步行至浦三路地铁站10分钟。

学区+房龄新，是非常扛得住下行市场的。

这也是浦发御园近几年换手率高的原因。

除了这些品质小区外，400万以下的刚需盘也有。如凌兆新村、浦发绿城等，单价4万出头，300万左右就能上车。

总之，三林给我的整体感受是：比起市中心，这里的节奏更慢，生活气息浓厚，马路宽阔，开车也方便。

而且有超大体量的各式住宅：

从300-600万上车的刚需；

到600-1000万刚改的商品房；

再到1000-1500万及以上的改善型置换，足以满足不同客群的需求。

之前，很多人都觉得三林是大型“动迁基地”。

发达的交通脉络网

三林能成为浦东二手房成交的大头，最主要的原因在于这里的位置和交通优势。

三林位于浦东中环边，距离传统市中心人民广场和“浦东市中心”陆家嘴的直线距离只有10.6km。

除了得天独厚的地理位置外，还有完备的交通体系。

三林板块边缘有8号线、6号线包裹，境内有11号线串联，同时还有机场联络线（预计今年通车）、未来还规划有19号线和22号线，周边轨交站点10多个。

乘坐11号线18分钟直达徐家汇，半小时到达陆家嘴、人民广场、静安寺等地。

如果是自驾，有东西向的中环、外环高速以及南北向的南北高架、杨高南路。走中环20分钟可达张江，走杨高南路30分钟到达陆家嘴，中环转龙耀路隧道，20分钟可到徐汇滨江。

便捷的交通，为三林带来了大量的人流和客群，其中很多市区客。

不得不说，这是一个浦东浦西都能兼顾的板块。

成熟的配套

这一次来三林，我去了新达汇（三林印象城）、金谊广场和东方懿德城。

这三个属于区域级商圈，吃喝玩乐一应俱全，足够满足周边居民的生活需求。

我是周四下午去的，商场里客群也不算少。

此外，三林小商业街繁华热闹，沿街到处都是小超市和奶茶店。大的超市卖场有好又多、易买得、家乐福等。生活气息比较浓厚。

有人说金谊广场这个龙抬头很村，很难看？

想追求高端体验的，前滩太古里也近在咫尺。

三林的短板

来三林买房的人很多，但并不代表这里很完美。

教育这一块，是三林的一个短板，这里的学区属性不强。

板块内学校不少，但能拿得出手的只有尚博实验小学。

对口尚博实验的小区，初中对口上实南校，两个学校都处于二梯队水平。

剩下的像东林小学、林苑小学、洋泾中学南校这些，在鸡血浦东还是排不上号。

所以，如果是关注强学区的家长，三林可能不是最佳的选择。可以去看看浦东的御桥、联洋、碧云板块。

医疗配套上，三林只有东方医院南院。虽然板块内只有这一个大医院，但在医疗资源匮乏的浦东，它是排得上号的。

三林的未来

传统的“三林版图”极为壮观，人们称之为“大三林”。

而现在我们说的三林板块，则是下图的“小三林”。

如今的杨思前滩、三林世博、三林滨江都是从“大三林”分化出去的板块。

这几年发展也很猛，前滩已经成为浦东除陆家嘴外的唯二中央活动区，房价一度被炒到20万以上。

等到前滩、杨思发展完全成熟后，三林绝对会是前滩最大的辐射区。

但三林的未来，还不止这些。

从上图中我们可以看到，陆家嘴、世纪大道基本发展成熟。

世博和后滩区域，央企总部高楼林立，世博文化公园蓄势待发，也已然壮年。

只有最南边的前滩以及三林南，还处于热火朝天开发的阶段。

前滩开发完毕后，继续向南开发三林楔形绿地。

2023年8月，三林楔形绿地项目正式开工，预计于2026年竣工。

等这些区域开发完毕，三林南与前滩国际商务区联动，城市新标杆赫然竖起。

人们就会发现，距离上海全新的产业、商业中心5-10分钟路程，居然还有三林这么一个大型居住社区。

届时三林的购买力，不可估量。