仲量联行持续聚焦产业链与办公市场研究，今日重磅发布《重庆产业办公楼白皮书— 兴产立业，笃志力行》，以产办和商办叠加数据为底座，全维度还原西部制造业、金融与科技重镇——重庆产业全貌，并首次以地理格局视角切入，梳理山城“三大槽谷”如何奠定和影响产办子市场与产业结构。
依据重庆中心城区总体量接近1,185.3万平方米的产业办公楼市场采样数据，结合仲量联行长期监测的商业办公楼数据库，我们在报告中力图全面、准确地勾勒出全口径办公楼市场的全貌，还原更接近城市产业结构的楼宇租户真实画像，回答业内长期关注但尚未根本性解答的关键性难题。
行业首发 ——重庆产业办公楼企业客户Top50榜单
链主企业作为城市经济增长的主引擎，稳居产业价值链的顶端，是撬动产业全链条发展、聚集上下游企业的锚点。基于1,185.3万平方米优质产业办公楼的详实数据，报告首次揭晓重庆产业办公楼市场承用面积Top50企业客户榜单。上榜企业符合仲量联行优质产业办公楼标准的载体判定标准。
在重庆产办市场的5,150家企业中，Top50企业的承用总面积高达152.1万平方米，占据产业办公楼样本总承用面积的19.6%。换言之，Top50企业以不足1%的数量贡献近1/5的去化面积，凸显出头部企业对产办市场的影响力。
在Top50榜单中，承用面积最高值达到21.3万平方米，其去化面积约相当于两三个大型城市地标级办公楼的总建筑面积。而榜单的入榜门槛超过1.1万平方米，若以甲级办公楼常规标准层面积2,000平方米计算，这意味着上榜企业至少需要承用超过五层的办公面积。
产业画像 ：四大产业筑底重庆产办需求侧，制造业底色鲜明
从产办市场租户产业结构分析，科技互联网和制造业稳坐重庆产业发展的头两把交椅，分别占全市产办总去化面积的24.2%和19.3%；地产建筑、医药及生命科学排名分列三、四位，占比分别为10.3%和10.2%。 在甲级办公楼产业占比高居首位的金融业与专业服务业，在产办市场的排名则相对靠后，体现出三产服务业在渝选址的鲜明特征。
探究细分行业，仲量联行发现重庆的制造业对办公总体需求的贡献度存在被低估的现象，主要原因是在科技互联网等产业门类中，不少企业兼具“科技”和“制造业”双重属性，但在统计中被纳入科技互联网产业，因此制造业的占比被低估。例如，手机、计算机、机器人和半导体等强科技属性的制造业，通常被归入科技互联网大类中的智能制造二级门类；而这一部分对一级分类的结构比例造成的影响约为6.8个百分点。同样在医药及生命科学产业中，也存在一定比例的医疗器械制造、医药生产等偏制造业属性的企业，划入医药及生命科学大类，而非制造业大类，这一部分的影响约为3.0个百分点。将“制造”属性的细分门类并入制造业后，“全口径制造业”的产办需求占比由19.3%升至29.1%。因此，重庆接近三分之一的产办需求来自于制造业及其上下游，这体现出二产制造业对重庆产办市场的决定性价值，深远影响市场基本面及未来走势。
若将商业办公楼和产业办公楼市场数据进行整合，便能洞见重庆办公产业结构的全景全貌。从商办加产办的全口径样本数据分析，科技互联网仍位列重庆办公全口径需求的首位，占比20.8%；制造业以14.5%的占比位居第二；地产建筑12.5%，排名第三；而金融业、专业服务业、医药及生命科学以9.0%、8.8%、7.9%，分列四至六位。对比产办和商办的排名，不难看出，制造业在商办的占比远低于产办；相反，金融与专业服务则集中于商办。整体而言，二产更加青睐产办，三产则在商办中聚集度更高。
仲量联行重庆公司总经理刘洋表示：“本次白皮书是业内首份针对重庆这一城市、以产办与商办数据双重视角叠加后对重庆广义办公楼市场进行全口径梳理与分析的结果，揭示了重庆产业的制造、科技与金融三大属性。作为传统制造业基地，重庆的汽车智造再创新高。智能化是重庆产业的未来，更多的科技研发与投入让重庆产业迈向高质量发展。而西部金融中心的定位，也使得重庆在引领内陆经济发展的同时，加速融入和共建‘一带一路’，成为西部对外开放新高地。”
格局重塑：山水环抱，三大槽谷定型重庆产业与办公市场总体格局
有别于平原城市，重庆主城被山水环抱，长江与嘉陵江穿城而过，南北走向的四条山脉切割城市，造就了重庆独特的山城地形地貌，并形成西部，中部和东部三大槽谷。由于各个槽谷内部地形起伏、高低错落，因此重庆有机疏散、分片集中、分区平衡、多中心组团式的城市空间格局便应运而生。在此格局下，城市的每个组团相对独立，并发展出完善的城市功能，满足市民政务、医疗、教育、商业等日常生活需求。作为承担城市产业发展的主要载体，重庆优质产办市场的多中心组团和重庆城市功能的多中心组团高度重合，受山城地势影响分布于三大槽谷之间，形成22个产办子市场。
仲量联行华西区研究部高级经理万嘉栋表示：“‘城在山水间，山水在城中’的特殊地形地貌造就了重庆独特的山城城市地理格局。相对于业界熟悉的、地处核心地段的商业办公楼市场，工业及科研用地上盖的产业办公楼的分布格局更具多元性，地形地貌覆盖范围和种类也更加广泛。三大槽谷已实现关键产业链的发展定型，相互链接并各具特色，构筑起重庆产业发展的基础性地理单元。”
中部槽谷：受地形限制，北面开阔，南面狭窄，产办开发一路向北。中部槽谷是重庆城市的发源地，也是过去20余年来城市建设投资力度最强、城市招商引资最为密集、城市面貌最为发达的槽谷。经济的外向性、产业的多元性是中部槽谷的鲜明特征，也是重庆人口最为密集的区域。
西部槽谷：2019年，重庆高新区的规划与定位重磅升级，自此西部槽谷迎来建设西部（重庆）科学城的战略定位和发展使命。在国家成渝地区双城经济圈战略加持下，近年来全市资源逐步向西部槽谷倾斜，区域产业发展驶入快车道。电子信息制造业是西部槽谷的支柱产业。
东部槽谷：相对于西部和中部槽谷，东部槽谷在山脉逼仄、长江切割下，分为南北两个部分，城市可建设土地资源更加有限。北部主要由两江新区负责建设龙盛新城，南部则依托南岸和巴南两大行政区，重点发展茶园新区。汽车制造业是东部槽谷的支柱产业。
仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示： “在过去研究中，我们发现重庆的经济发展与产业规模与商业办公楼市场基本面并不完全吻合，规模化的产业聚集与经济总量并未兑现与之匹配的办公楼市场需求端数据。究其原因，重庆产业的强制造业属性是根源。本次报告印证了这一猜想，制造业在产办市场的聚集度远高于商办，并深刻影响重庆楼宇经济与不动产载体的发展走势。未来，重庆完备的工业制造业产业链将构筑产业办公楼、产业园区市场增量需求的根基，引领城市迈向高质量发展，让城市的产业更绿色、更科技、更智慧。”
点击下载报告全文：https://www.joneslanglasalle.com.cn/zh/trends-and-insights/research/chongqing-industry-office-building-2024
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