周末万人排队看房、社群里的讨论热度一波又一波。

上一轮保障房有这样的关注度,还是在2022年底、2023年初可售人才房项目刚开始配售时。

这次,同样是保障房的“新物种”,随着深圳终于有项目落地,市场对共有产权房的关注度骤然升高。

启动申购仅10天,据了解,首个共有产权房项目珈誉府5区已有超6000批家庭申购,申购比达到1:3.5!

这是什么概念?

梳理今年可售型保障房申购情况,珈誉府5区的申购人数刷新了今年的记录。而且,申购时间还没截止,意味着这个数据有可能还会往上增长。

为什么能有这样的热度?从价格、配套到品质,这个项目都很能打。

论价格,商品房直接打5折住珈誉府;

看配套,散步圈内的“三大件”都是超配:学区是深外宝安学校、11号快线塘尾站就在附近、未来还有约50万㎡壹方商业。

要繁华、要效率、要优质教育,通通都能满足。这些配套如果放在普通商品住宅里,都是TOP级,谁看了不心动?

再论品质,鸿荣源开发的住宅项目,市场有口皆碑。

更重要的是,根据配售公告,项目将于明年交付,比起商品住宅普遍要等1-2年,这批共有产权房今年买,明年就能住。

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▲珈誉府排队看房 | 视频截图

热是真的热,而买房人对于这一住房新物种的疑问也是真的多。

通过网友在留言区的提问,我们发现,买房人对共有产权房的问题主要集中在3点:

1、对共有产权这类住房的疑问,包括但不限于上学问题、流通问题。

2、深圳目前存在的3类可售型保障房,如何选择?

3、单价2万+买沙井共有产权房,真的值得吗?

为此,我们梳理了可售型保障房的相关资料,并且通过咨询教育局、深圳住房保障署等部门,希望能够为大家解惑。

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对于共有产权房

买房人有哪些困惑?

梳理深圳17年来保障性住房体系的发展,“共有产权住房”字眼首次出现,是在2022年1月《深圳市住房发展“十四五”规划》中,当时的共有产权住房包括安居房和可售型人才房

2023年1月,《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》发布,真正的共有产权住房出现;同年7月,正式文件落地,原则上不再建设安居房和人才房。

对于共有产权房,有人觉得真正回归到“保障居住”的范畴,也有人担心跟购买商品房或者其他可售型保障房不同权。

我们也整理了买房人最关注的5个问题。

申报门槛。

根据相关配售公告,共有产权房的申购门槛比安居房和可售人才房宽松,不需要在轮候库排队,也没有学历要求,最基本的要求是申请人为深圳户籍、社保在缴、无房。

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入学积分。

购买共有产权房,买房人只拥有50%产权,入学能跟购买商品房的同权吗?

为此,我们咨询了宝安教育局,得到的回复是,购买共有产权房的入学积分跟购买商品住宅的一样

根据宝安区2024年秋季义务教育新生入学指引,按照公办学校积分入学的规定,基础积分为:

宝安户籍、学区购房:积105分;

深圳其他区户籍,学区购房:积100分。

流转问题。

此前提到购买共有产权房,很多买房人的抗性在于,由于无法拥有完全产权,相当于一次性把房租交给开发商。

根据《深圳市共有产权住房管理办法》和配售公告,可以明确的是:买房人能够保住本金,甚至有一定的升值可能。

持有5年内,可以申请收购,政府按原价收回。

满5年后,可以申请收购,拿到三年期定期存款利率的利息;也可以转让给符合条件的第三方,价格由双方协商转让价格,第三方的基础要求同样是深户+社保在缴,大部分的刚需家庭都符合,也不用担心后续有价无市。

继承问题。

12月6日上午咨询深圳住房保障署,得到的回复是,子女可继承购房人所购共有产权房的份额。

共有产权房已“绝版”。

有网友想了解深圳共有产权房项目清单,以及在其他区域的分布情况。

目前深圳已明确的共有产权房只有3个项目,加起来只有4786套,都在宝安沙井片区。除了已启动申购的两个项目外,还有一个同属于珈誉府,为珈誉未来花园,共2328户。

可以说,比起已配售超过万套的可售人才房,和供应量更大的安居房,共有产权房才是真“绝版”。

后续接力的将是配售型保障房,目前深圳已有10余个项目在建。

虽然配售型保障房申购细则未出台,但住建部相关司局负责人去年底接受新华社采访时透露,根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售,从最困难的群体做起,逐步拓展范围,且明确要实施严格的封闭管理。

参考《广州市配售型保障性住房管理办法(试行)(征求意见稿)》,配售型保障房退出时如果申请政府回购,回购价格按原价每年扣减1%计算,如果转让给符合条件的第三方,售价不能高于原价格。

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3类可售型保障房对比

除了对于共有产权房本身的疑问外,有在安居房轮候库内的买房人在纠结怎么选。

“一边是完全产权,一边是一半产权,但心水的安居房还没配售,怕错过共有产权,后面因为排名抢不到安居房;又怕买了共有产权房后,万一安居房那边我能排得上号选房呢?”

当前深圳可售型保障房有3种:共有产权房、可售人才房和安居房。

多数买房人的纠结在于,共有产权房价格便宜,但无法取得完整产权,可售人才房/安居房为市场价6折/5折,但持有10年可获得完整产权。

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“取得完全产权”对大部分买房人的吸引力是巨大的。

我也建议,在同等区位条件下,如果在轮候库内,优先选择安居房;否则,优先考虑地段和配套。

梳理今年配售的安居房和可售人才房项目,分化情况很明显。

宝中安居房“日光”,但多个地段偏僻、配套欠佳的项目认购并不理想。

难道是轮候库内的买房人不想薅羊毛吗?

并不是。

而是他们更清楚选购一套房子意味着什么,意味着新生活的铺开,如果周边缺乏配套,谈何新生活?

从这个角度再来看共有产权房,你或许更清楚,你到底为了什么而买单:

选择一个配套较完善的共有产权房,享受真实的、具象的生活;还是选择一个配套和居住环境不那么理想的、但拥有完全产权的安居房/人才房?

事实上,从另一个层面来看,买房人看似只能拥有共有产权房50%的产权,实则拥有100%的实际使用权,政府让渡了属于它的那部分使用权。

最有力的例子就是积分入学。

根据规定,宝安户籍/非宝安户籍,在学区内购房且房屋产权份额≥51%,学位基础分才能达到105分/100分。

而购买共有产权房,只有50%产权,但能享受与完整产权同等的积分。

这批共有产权房源的落地,对于深圳刚需群体实则属于「大礼包」。

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单价2万+买沙井新房

值不值得?

如果对共有产权房的种种疑虑陆续打消,那么,只剩下一个问题了——

2万出头的单价买沙井,到底值不值得?

以珈誉府5区共有产权房项目为例,我们来分析一下。

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价格层面。

珈誉府前期商品房备案均价约5.5万/㎡,共有产权房配售均价约2.37万/㎡,是商品房均价大约5折。

横向对比沙井片区的其他可售保障房项目,近两年只有一个可售人才房和一个安居房项目供应,配售均价分别约3.05万/㎡和2.42万/㎡,比珈誉府5区的配售均价高一些,周边配套也有待完善。

其中,人才房只剩余86套房源,且已截止申购;安居房项目已售罄。

再看配套。

我们常说的买房三件套:地铁、学校、商业,珈誉府5区所拥有的,都是超配版。

项目靠近11号线塘尾站,百度地图测距,从小区到地铁站C口的直线距离大约是450米,从整个珈誉府的规划图来看,未来将穿过商业直达地铁口。

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11号线是深圳首条地铁快线,从塘尾站出发,4站到机场、6站到宝安中心、7站可以直达前海。

家长们更关心的学校,也不用焦虑了。

珈誉府规划有3所幼儿园和1所九年制学校,深外宝安学校位于项目北侧,根据宝安区教育局2024年学区划分,珈誉府学区正是深外宝安学校。

此外,北侧的九年一贯制教育用地学校,拟建深外宝安学校南校区,效果图已经出来了。

(学区划分、入学条件、招生计划等均以教育主管部门颁布的政策和学校的通知为准)

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商业这块更不用说。

约50万㎡壹方+奥莱商业已经进入建设阶段,依然由鸿荣源自持运营。

以后下个楼就能逛街,跟朋友约个饭都不需要跑远了 。

单价2万+买在沙井,享受这样的配套,难道不值得吗?

预算有限且符合申购条件的刚需,如果想买进沙井,如果希望在短时间内就可以享受到更完善配套,共有产权房或是你们最好的机会。

申购时间到12月15日截止,如果心动了,就去现场看看,然后准备资料提交认购申请。

P.S.有网友反馈,可能是申购的人数太多导致系统特别卡,建议别等到最后一天再来行动,我怕你没赶上。

【免责声明】1、本文部分信息和图片来源网络,如有相关内容侵权,请联系删除。本文是对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍,具体以政府规划及现场实际为准。2、效果图是规划意向的概念设计展示,非最终规划方案,不作为开发商承诺,最终以向政府报批报建的方案为准。3、本文所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易依据和投资建议,买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。4、学位政策以政府教育主管部门最新规定为准,对学校能否就读不做任何承诺。