作者：余飞
01
深圳楼市，卖疯了
自9月末以一线城市为引领开启的新一轮的救市，一线城市行情强势雄起，其中深圳的行情，从10月份、11月份一直延续到12月份。
新房方面，10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。
11月深圳一手住宅预售网签8076套，环比大涨94.5%，仅次于2021年1月，成为近4年的第二高点；此外乐有家监测显示，还有1500套左右的现售新房网签，因此11月深圳新房住宅总网签量接近10000套。
录得量方面，乐有家数据显示， 深圳一手住宅认购量9986套，虽然环比下跌2成，但仍属于在10000套的高位水平波动。
来源：每日楼市早读
二手房方面，10月份深圳二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
11月份，深圳二手住宅网签7125套，环比上涨16.5%，成为近4年的最高点，甚至超过参考价政策出台前。
此外，11月份的录得量更是冲破了深圳楼市8000套的繁荣线。
进入12月份，深圳的新房成交量有所泄气。
克而瑞深圳区域披露的数据显示，深圳新房成交已经四连跌：
上周共网签成交1486套，周度成交面积约150245㎡，环比持续下降12.5％，已经连续下跌4周。
来源：克而瑞深圳区域
二手房的录得量，上周创下了近200周以来新高。
深圳市房地产中介协会数据显示：
上周，二手房（含自助）录得2390套，环比增长12.6%。二手房单周录得量创下近200周以来的单周新高。
来源：深圳市房地产中介协会
02
行情还能延续多久
虽然从新房来看，深圳已经连续四周下跌，但从更能反映市场真实变化的二手房看，深圳楼市的热度仍维持在高位。
那么，关键问题来了，这种行情还能延续多久？
事实上，9月份的救市，深圳楼市在10月份上演了雄起行情，但到11月下旬颓势已显现。
看深圳市房地产中介协会的数据，第46周（11月18日至24日）二手房录得量1959套，尽管这个量相比于10月份之前仍是高位，但相比于过去五周，创下了新低，录得量环比下跌了12.5%。
来源：深圳市房地产中介协会
广州更明显，进入11月份就出现了跳水。
11月前十天， 新房网签量又跳水至2024套，11月11日至10日新房住宅网签量2467套。这些数据虽然比这一轮救市前还是好很多，但相比于10月中旬和下旬，明显力不从心了。
制图：城市财经；数据：广州市住建局
二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二周创下新高，突破了3100套，之后立刻跌破了3000套，11月第一周成交只有2678套，上周只有2500套。
在这种背景下，一线城市继续支援楼市，集体取消了豪宅线。 同时，广州开启了外围区购房落户，并上调了公积金购房贷款额度。
北上广深集体取消豪宅线，就是给再次出现颓势苗头的楼市再次续力。
但取消豪宅线和降税等操作，只是给能买得起房的人降低了购房成本，却无法调动市场信心，更加无法增加民众的收入，从而将无效需求转化为有效需求。
所以，这一波行情，依旧难以维持。
但是，后面肯定仍会有措施不断出台，毕竟这一次，从官方的态度来看，势必要稳住楼市。12月9日在北京召开的重要会议，也再次强调，稳住楼市。
而且，在对货币政策与财政政策表述方面，释放了要轰油门的强烈信号。
比如“适度宽松货币政策”。20多年只有09-10年用过这个词语。2014年十次降息185个基点时的货币政策表述是“稳健”
“更加积极的财政政策”，20多年内从没用过。
还有“超常规的逆周期调节政策”。“ 稳住股市楼市”，历史上首次把“稳股市”放在了这样重要的位置，资本市场地位凸显，楼市也再次被正名。
如此种种表述：
意味着，明年的货币政策和财政政策将迎来轰油门时代。
意味着，明年不仅会有较大力度的降准、降息，央行还会显著“扩表”（购买国债、增加买断式逆回购的投放，甚至推出新的支持股市稳定的政策工具）。
意味着，财政政策方面，力度将是空前的。明年的国债、地方债的增量，以及赤字率都有望创下历史纪录。
意味着，官方应对当下的房地产困局、地方财政困局和消费困局三大烦恼方案，依旧是原来的配方。当然，这也是应对特朗普二次上台的方案之一。
但针对效果，市场又有分歧：
乐观派认为，中国转向宽松的货币政策是“比较务实的转变”，虽然调整空间有多大尚不清楚，但论调是积极的。
消极派认为，与14年前实施宽松货币政策时相比，当下时空已发生很大变化，国际环境也有所不同，再走回当时的路不见得能达到同样效果。14年前几万亿就可以撬动（经济），大量基础设施建设足够消化掉放出来的水，但现在很难再找到这么大的蓄水池。
本号赞同后者的观点。昨天资本市场的高开低走，似乎也在释放这一情绪。
现在靠超发货币，能够带动楼市火热吗？显然很难。
过去能够做到，是基于两点：
第一， 过去我们的财政支出一直都是以中央投资、地方债为主，投向大基建，拉动就业复苏，拉动经济回暖。
这时候的背景是高速城市化带来的大量需求 ，包括大量农民进城后的购房需求、交通需求、医疗需求、教育需求等等。
第二，过去大量农村人口进入城市，大量小城市人口流入大城市，带来了巨大的购房需求，并因此引发了供需矛盾。
在需求作用之下，房产的金融属性不断显现，因此在真实需求和炒作需求双重叠加下，大量货币进入了房地产这个池子中。
现在难以做到是因为：
第一，随着固定投资边际效益递减，这种模式对于拉动就业、经济复苏已经显得有点力不从心。
第二，而房地产已经严重过剩，哪怕个别中心城市供需矛盾仍在，但全国整体供过于求的局面官方已经多次承认。
这意味着大多数城市的房价还得调整，而没有增值空间的城市的房产，就是纯粹的消费品，行情热不起来。也就意味着房地产再也容纳不了超发的货币。
其实，要解决当下的房地产困局、地方债务困局以及消费困局，最好的方法，就是直接发钱，也就是改变财政支出结构。
既然财政投向大基建的边际效应越来越弱，就应该适时调整，减少无效投资，浪费资源。
向民众发钱是缓解民众收入不足，缓解民众债务压力的最好、最快速、最直接的办法，最终增强民众的消费能力，提升企业的利润，形成一个正向循环。
从国外经验来看，美国每一轮危机应对，基本都是向民众发钱。
2013年至2024年，美国这轮大长牛，根本上是企业和居民资产负债表持续增强推动的。在2008年金融危机和2020年全球公共卫生事件期间，美国政府和美联储大幅度加杠杆、大规模支出，企业和居民部门则大幅度降杠杆。公共部门的支出等于私人部门的收入，扩张性宏观政策拯救和改善了私人部门的资产负债表。例如，美国政府在2020年-2021年给家庭部门发放了2.1万亿美元现金，这笔庞大的资金直接提高了居民的收入，进而快速地转化为消费。
改变财政支出结构，专家学者们多有呼吁，但始终得不到回音。
03
对各类城市未来的房产的判断
本号对于后市一线与强二线城市的判断是：
第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则还是躲不过药效顶多维持三个月的惯例。
第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第三，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
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