据住房部副司长刘李峰说,2023年全国加装了3万部电梯,现在总共加装了10万部左右。住建部的历史数据还显示,2019年到2021年老小区共加装了5.1万部电梯。那么,由此推算出2022年大概加装了2万部。由此可见,从国家推进老小区加装电梯工作以来,基本呈现出每年加装电梯的数量越来越多的趋势,年均增速在60%左右。
但我们知道,相比存量老小区数量,加装占比还是比较小的。按照住建部的数据测算,在17万个老小区中,有近200万个单元楼是没有电梯的,主要就是上个世纪60年代到90年代建造的房子。如果按照2023年3万部的加装速度,起码还要60年才能完成,别说老人等不了,就是房子本身能否坚持等到加装机会都是个问题。
普通人能看到的问题,国家自然也是非常重视。从2018年开始,政府工作报告多次提到支持老小区加装电梯。在指引下,相关部门一直在行动,各地也在摸索着推进,不断降低电梯加装门槛,比如,现在基本上是楼栋业主的“双2/3参与表决,双3/4同意”即可启动加装工作。
更重要的是,以前加装费高、使用成本高的难题也在逐步化解。比如一部加装费用50W的电梯,政府能给补贴10多万20多万,剩下的按照二到六层分别为6%、13%、20%、27%、34%(住建部数据),每户其实分摊不了多少钱。当然,如果连这个钱也出不了,“代建租赁、共享电梯”模式的出现,则很好地解决了这一问题。即安装和维护都由安装单位来承担,电梯广告收益归安装公司,业主只需支付每次乘坐电梯的费用即可。
有了成熟的样板,要加快推进电梯加装工作,还得法律来做保障,目的就是扫清阻碍电梯加装的人为因素。2023年9月开始施行的《无障碍环境建设法》,为老小区加装电梯开启了新篇章,明确规定:
房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德,加强沟通协商,依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。
在业内看来,这是我国首部保障电梯加装的法律,让各小区的加装工作做到了有法可依,其实,不仅是法律,包括德治也包含在里面,支持加装电梯,不仅是守法,也是弘扬中华民族的美德。当然了,每个小区、每栋楼遇到的实际情况不尽相同,不过这没有关系。住建部和最高法院在2023年11月份发布了11个电梯加装案例,基本囊括了加装过程中遇到的各类情形,有一个明显的共性是,通过各种方式调和了各类矛盾,最终成功实现加装,并明确了其他业主不得违法阻挠依法加装电梯的行为规范。
有法律做保障,有了加装案例模板,可谓是万事俱备,下面就是全面推进加装。果不其然,发改委日前在发布会上是这样说的:
1月22日,国家发展改革委社会发展司司长刘明在发布会上谈到,老旧小区加装电梯“能装尽装”。因为人老了上楼不方便。据统计,全国光加装电梯的市场大概就有2.6万亿,公共场所的适老化改造尽量做到不留死角。
由此,我们起码可读出两条信息:
1.啥叫“能装尽装”?其实就是我们常说的有加装空间、不影响建筑使用安全。至于其他的,都不是什么事,比如出钱有出钱的方案,不出钱有不出钱的方案,同意率也不是问题了,依法办事就行。翻译成白话,除了建筑物本身问题,其他的既有多层无电梯楼栋全都要努力加装,这与过去推行的“愿装尽装”是有本质区别的。
2.为什么“能装尽装”?原因一句话,因为老人上楼不方便。试想一下,仅仅是因为很少部分人需要乘坐电梯,那完全是没必要花这么大力气的。事实上,当下老龄化趋势到了不得不重视的地步。超2.8亿60岁以上老人也引起了机构的注意,贝壳研究院发布过一份报告数据显示,超60%的老人独立居住,其中超一半的老人住在楼龄超20年的房子里,无电梯是很普遍现象。在老年人需要迫切改变居住环境的项目中,有44.5%的老人提出了需求。由此我们可以看出,国家为什么要如此重视推进老小区加装电梯,不仅要装,还要快装。
当然,还有一个重要原因,发改委对政策的解读其实是源于《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》。说白了,电梯加装蕴含巨大市场,包括电梯、水泥、建材等关联行业都将受益,仅电梯一项就有2.6万亿市场,面对经济发展压力,如此大的蛋糕对拉动GDP和解决就业是多么的重要。
毫无疑问,发改委的此番表态,意味着加装电梯将要提速,新一轮加装电梯潮真的来了。顺理成章的是,这类房子也将再进入升值通道,迎来升值潮,持有人身价或统统迎来补涨。需要说明的是,不是所有无电梯住宅都可以加装。加装的对象是既有多层建筑,但前提是符合加装条件的,正如前面所说,能装尽装,要求建筑安全性符合、建筑加装的空间要有才行(大家也不用太担心,从目前看来,市面上大部分老房子只要不是危房,基本都是可以加装的),加装成功后,房子价格自然也会向其他有电梯的小区靠近。为什么这么说呢?
举个例子就比较好理解了。一般来说,无电梯的6-7层高房子,价格最便宜的是顶楼,基本就是楼层越高,价格越低的顺序排布,每高一层,价格会有约3-5%的下降,所以,一般顶楼要比1-2楼价格要低20%-30%,但电梯加装后,这个顺序就反过来了,特别是一些带露台、阁楼的顶楼,价格可能是楼栋最高价格的房子,而其他楼层价格与楼层高度正向排列,越高越有价值。
此外,还有一类人身价或迎来上涨,这就是电梯企业或者从业者。2.6万亿的电梯市场简直就是天文数字,但实际从事电梯生产和维护的企业并不多,受益那是肉眼可见的。当然了,这么大块蛋糕,想必管理部门也会加强监管,确保质量的基础上,能否把价格降到老百姓更容易加装的地步,这是更多人关心的。
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