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明年的北京楼市最热闹的当属海淀，2024年11月4日绿城摇中海淀区功德寺HD-GDS-001地块，成交价51.75亿元，楼面价约71061元/㎡，溢价率15%。越秀摇中功德寺HD-GDS-002地块，成交价63.825亿元，楼面价71574元/㎡，溢价率15%。销售指导价10.5万元/㎡。
今年六月初海开以79.17亿元拿下的永丰南地块，溢价率仅为1.5%，等了小半年，最近终于有产品的消息流出，案名为“颐海澐颂”。指导价9.3万/㎡。
户型具体的套数为：
95㎡左右的小户型，29套；
110㎡左右的三居室，142套；
116㎡左右的三居室，85套；
123/125㎡左右可三居可四居的户型，176套；
138㎡的大户型，90套；
143㎡的大户型，58套；
149㎡的大户型，80套；
154㎡的大户型，32套；
164㎡的大户型，40套；
169㎡的大户型，20套。
功德寺两个地块情况
华润西侧地块，户型面积约129平-250平。其中129平20套，139平210套，175平140套，210平40套，250平40套。
主力面积为175平，根据指导价总价在1800万上下。
绿城东侧地块，户型面积约97平-174平。
其中97平米户型，大约130户；106平米端户两面宽大约60套，顶退小户型（63-113平米）大约60户，139户型大约300户，174户型大约144户。
主力户型139平，还有130户97平户型，起步总价在1000万左右。
明年海淀的土地供应大幅增加，而且都是黄金地段——永丰北、永丰南、功德寺、朱房村、树村、四季青、田村等地块纷纷亮相。
如今，海淀大量供地对购房者来说无疑是好事，因为这标志着海淀拼产品的时代正式来临。开发商们不再仅仅依赖地段优势，而是开始在产品质量和房价上下功夫。今天先来看看保利嘉华天珺的产品力怎么样。
预算1000万以内的小伙伴还是老实在嘉华天珺和颐海澐颂里面选择吧。功德寺、朱房村、树村、四季青、田村等地块单价会略高一些，面积相对也会更大，1000万以上预算的客群可以等等这几个再做决定。
今天给大家说一下永丰北大牛坊的:保利嘉华天珺。项目位于万科翡翠书院边上，该地块早在2016年就曾为万科以100%自持拿下，因为种种原因于去年退还，并在今年7月重新上架，吸引保利+建工、海开、中海3家房企及联合体报名竞拍。
2024年7月25日保利+建工联合体以89.01亿竞得北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132.0162等地块，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米。指导价9万元/平方米。尽管海淀地价在两年间几乎未涨，但指导价有所提升。嘉华天珺的楼面价为5.96万元/平米，指导价为9万元/平米，相比之下，中海富华里的楼面价为5.85万元/平米，指导价为8.2万元/平米；栖海澐颂指导价为8.5万元/平米。由于项目体量较大，项目也面临销售压力，保利可能会给出突破性的价格。按照目前的形势，我估计嘉华天珺单价会在8万出头，有些特价房能到7字头。嘉华天珺品质全面升级后，价格又有一定优势的话，还是很不错的。一进一出，性价比就上来了。
保利嘉华天珺项目总用地面积78759.899平方米，其中0120地块用地面积51178.061平方米，0132地块用地面积27581.838平方米。
除了嘉华天珺以外，永丰南的颐海澐颂也在跑步入场。
两个项目，直线距离不到3公里，90-170㎡面积段基本重合，直接竞品。
嘉华天珺，88、99、118平三居，127、134和172平四居。一共1276套。
海开颐海澐颂，面积段95/110/116/123/143/149/154/164/169平。752套左右。
一下供应2000套房。前面还有中海富华里的部分现房还没卖完，还有位置偏一些的翠湖，特价7万出头的中海西山观复，也还有近300套。这个竞争比往年都要激烈。
就是这个2000多套的集中供应，让海淀买房人，有可能拿到更低的价格。
海开颐海澐颂：紧邻永丰南地铁+建华学校+成熟位置，每一点都硬核，很全能。毫无疑问是位置最好的，缺点是离六里屯不到2公里，家门口的建华学校，也并不是买房就能上。
嘉华天珺：低密度+中关村三小分校+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园。
缺点是没地铁，只有地铁预期。
产品上基本确定，石材外立面，带会所、有泳池，高品质精装的社区。目前售楼处样板间都开放了。
比之前永丰北的新盘要高端。
虽然地价之外，开发商还有很多成本。但是保利是比较在意回款的开发商，它想要走量，那价格就得让更大的利才行。个人估计嘉华天珺开盘价应该会在8万左右，甚至7开头。
根据保利以往的定价策略，不同的户型、楼层，都有可能拉开很大的价差。
颐海澐颂是嘉华天珺主要竞争对手，因为有自持的商业配建，也导致成本增加，海开还有位置和临铁优势，所以价格肯定要高，目前项目预计价格要比保利高3000-5000元/㎡，计划明年3月份开盘
项目信息
保利嘉华天珺项目总用地面积78759.899平方米，分为东西两个区，其中0120（东区）用地面积51178.061㎡，容积率2.0。西区0132地块用地面积27581.838㎡，容积率1.7。整体来看小区属于低密社区，居住舒适度比较高；
楼栋朝向为东南30度，非正南正北。
分成东、西两地块：
东地块容积率2.0，一共15栋住宅，总高6-15层，有下沉庭院。
西地块，容积率1.7，一共9栋楼，总高8-11层。
项目分为东西两个地块，共24栋楼，1276户，有6个户型，面积段分别为88、99、118㎡三居，127、134、172㎡四居。并且还有70㎡的顶退户型，只有8套哦！
开 发 商：保利发展控股、北京建工集团
占地面积：东西两个地块总占地约7.9万平米
建筑面积：16.2万平米
容 积 率：西地块约为1.7 东地块约为2.0
绿 地 率：约30%
产品类型：平层/洋房
产权年限：70年
控制高度：36米
楼栋总数：26栋楼
总户数：1276户
梯户比:一梯两户，两梯两户
户型面积段：88㎡-99㎡-116㎡-126㎡-134㎡-172㎡三居四居
得房率：126得房率80%，其他82%-86%（不加赠送）
层高：3米
车位配比：1:1.2，共计1567，人防384，产权1183，
物业：保利物业
物 业 费：7.18元/㎡·月
外立面材质：背漆玻璃+石材+铝板
交房时间:预计2027年5月15日
最近这两年的幸福里润园、汇德里、富华里、栖海云颂，售价在8.2-8.5万。
嘉华天珺的指导价，是9万/平，提高了至少5千。但它的容积率却没有降低，1.7-2.0。感兴趣的小伙伴可以咨询BJxiaofangzi926还有专属粉丝团购返现优惠
而就在他东边的幸福里润园，栖海云颂，汇德里和富华里，容积率却更低，只有1.5。
嘉华天珺只能在产品上找补，所以保利拿出了自己的天字系产品线。
在产品上配备了下沉会所，泳池健身房是标配。外立面也给到了石材，精装修也有升级。
而且在价格上，我觉得保利也不会按照指导价来卖，开盘打折，单价8万多，综合一比的话，比富华里那几个楼盘还是要合适很多的。
项目不利因素:
建筑风格
保利建工嘉华天珺的外立面的用材也很精细。南北面及侧面采用石材通铺、玻璃幕墙和金属铝板结合，使其平整度高。无论正面侧面都很方正，石材拼缝用金属线条连接。80%的石材和铝板构成，顶部采用平坡结合设计、侧面弧形倒角、开窗比为 0.46 到 0.5，项目沿用光学建筑，这种超标准的设计在区域内十分少见。中海富华里，栖海澐颂等等几个项目外立面都是真石漆的，也没有会所，园林做的也比较一般。
保利建工嘉华天珺产品系主打自然之境，入口有宽约28米、高约6米的奢华景墙及玉璧，还有甄选约20年玉兰树。
40-50米的楼间距，加上东西向近400米的长度，中央景观带可以容纳26个篮球场，还能提供五重园林体验，营造出宁静舒适的居住环境。
进入后是下沉空间，有亭台廊院四大景色，三个玉璧托起元宝枫，结合水系涌泉有“大珠小珠落玉盘”效果。还有景观廊亭便于业主社交，周边有树阵和跳泉设置。景观树种有玉兰树、文冠果、五角枫等等，整体园林的景观设计非常用心。
板块内首个拥有社区共享空间的社区，近2000㎡的面积涵盖恒温泳池、健身房、会客厅、羽毛球场等功能丰富的空间，为居民提供多样化的休闲选择。
户型介绍
嘉华天珺户型88、99以及118㎡三居，127、134以及172㎡四居。除127㎡四居之外，其他户型全一梯两户设计，1.7/2.0的低容积率，项目基础得房率（不加赠送）基本上在80%以上。海淀很难出现朝阳，丰台那种“黑科技空间”的前提下，项目的得房率已经非常高了。
79平变异户型：两居室，三面宽朝南，1卫，1梯2户设计，得房率高达约85%。
89平：三居室，两面宽，270度采光，2卫并带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%。
99平：三居室，三面宽，2卫带家政间，1梯2户，得房率同样约84%-86%。
116平：三居室，三面宽，配置与99平相似，得房率一致。
126平：四居室，三面宽，2卫带家政间，升级为2梯2户，得房率约80%。
134平：四居室，三面宽，2.5卫带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%。
170平：四居室，三面宽，3卫带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%，客厅面宽约7米。
88㎡三室两厅两卫户型
经典边厅270°转角窗网红户型，客餐厨LDK一体化设计，中西厨布局。主卧带卫生间，临电梯井处设有隔音层；客卫干湿分离，提高使用性；设有独立家政间。此户型户数较少，预算有限的小伙伴直接冲。
99㎡三室两厅两卫户型
三面朝南，很方正的一个户型，几乎没有浪费空间，卧室大小也比较平均。进门左手边还做了步入式家政间，独立家政间以及嵌入式玄关设计，不仅增加了收纳空间，还最大化提升了空间利用率，实现了总价与功能的最优解。
118㎡三室两厅两卫
99㎡户型放大版，多了一个家政间。卧室也更大了，主卧有了做衣帽间的空间，空间体验再升级。
127㎡四室两厅两卫
延续了三面宽+全明的经典格局，北侧的多功能X空间既可以作为客厅的延伸，也能变成书房或电竞房等兴趣空间。餐厅两侧提供了巨量储物空间，满足日常生活所需。
134㎡四室两厅三卫
两间南向卧室均拥有独立卫生间，主卫的双台盆设计让男女主人高效完成早晚洗漱，节约宝贵时间。次主卧设有台盆+马桶，无论是老人还是孩子，都能在高频生活场景下享受“小家化”的居住功能。北向卧室邻近干湿分离的客卫，确保三代同堂时互不干扰、各享私密。入户收纳方面，保利精心规划了玄关收纳+步入式家政间，玄关柜用于日常收纳，大件箱包、衣物、换季鞋靴可储藏在家政间内，同时预留洗衣机、烘干机和挂烫机位置，实现集约化空间的功能复合化。
172㎡四室两厅三卫
堪称奢华，7米宽厅搭配落地大窗，提供无敌视野与采光。餐客厅等宽设计，仅餐客区就超过50平方米，奢阔无比。南向双套房尺度升级，主卧拥有独立衣帽区、双台盆和观景浴缸，几乎达到高奢酒店套房的标准。这样的配置不仅提升了居住体验，更彰显了业主的生活品味与尊贵身份。这个户型有交付样板间。
样板间
交付标准，基础的有中央空调，新风以及华为智能系统等。
豪奢的交付品质，项目用了非常多的木饰面，石材，岩板背景墙、编织皮纹都给您做了，还有各种壁布。高端隐藏式油烟机、智能马桶，高仪、杜拉维特、唯宝以及汉斯格雅这些国际一线的厨卫品牌均为交付标准，
周边配套
2020年《中关村科学城北区发展行动计划》提出中关村科学城建设重心北移，以永丰基地为核心打造发展格局。中关村科学城北区占海淀区总面积的54%，如今已聚集了一大批行业领军企业以及新型研发平台，像北斗星通、用友软件、集成电路、航天电子、空天经济、新材料、四维图新等纷纷进驻，高精尖”产业布局已然形成。这不仅为区域带来了蓬勃的经济活力，更为保利建工·嘉华天珺的业主们提供了丰富的就业机会与高端的产业氛围。
交通方面：周边交通较为便利，紧邻北清路，东侧直线距离2.8公里是京新高速，直线距离6公里是京藏高速，西侧直线距离6.5公里是西六环路。尽管距离地铁16号线永丰站的直线距离超过1.5公里，但据了解，项目附近一公里内未来将会有新的地铁站，也就是19号线支线北延。两个预估站点：故宫北院和永丰北站，注意，作为19号线支线北延，目前站点还在前期调研阶段，不是最终版。
19号线大站快车，直达软件园+学院路+金融街。这条线的含金量能进北京地铁TOP3，比16号线要香很多。大家可以期待一下。
商业配套：北侧约200米就是即将于年底12月21号开业的海淀大悦城。整体约18.8万㎡，也是海淀北部最大的商业。除了大悦城北侧过个马路就到悦界商街，周边还有西北旺万象汇+永丰TOD作为补充。
教育资源：幼儿园：周边有中国科学院幼儿园、中国科学院第三幼儿园 (杏林湾分园) 等，为孩子提供优质的学前教育资源。
小学：中关村三小科技园分校新校址位于项目南侧附近，孩子上学较为便利。科技园分校去年建成并投入使用，与本校一体化办学，教师轮岗授课，更沿袭三小闻名全市的软硬件设施，孩子们可以在体育馆、篮球场上锻炼体魄，在中央图书馆，劳动技能、美术、音乐、人工智能、信息科技等学科教室里全面成长，在中关村三小独有的人工智能、木工、图书馆、艺体技能、小菜园等丰富社团课程中培养兴趣爱好。
中学：片区对口的三所初中分别是人大附中西山学校、建华实验学校与首师大附中科学城学校，同步名校师资，为孩子的成长保驾护航。
中关村三小科技技园分校实景
医疗资源：附近有北京大学国际医院、解放军总医院京北医疗区、海淀北部医疗中心等医疗机构，为居民的健康保驾护航。
项目北侧正在建设中的故宫北院预计2025年开放，预计建成后每年将有300万的旅游人次。这里不仅将成为重要的文化旅游景点，其周边的生态环境也十分优美。业主们可以举步即达故宫国脉，感受深厚的历史文化底蕴，同时近望三山五园，享受清新宜人的自然氛围。
与项目一街之隔的崔家窑湿地公园占地14.72万平方米，它最大程度地保留了原始林木，与西侧翠湖国家城市湿地公园相呼应，已然成为海淀新晋网红观鸟圣地。在这里，业主可以近距离观赏各种鸟类，感受大自然的生机与活力。
项目北临南沙河，西靠总面积85万平方米的西玉河湿地公园（规划），近赏“一湖、两堤、十二岛”的生态休闲之地。
户型介绍
海淀作为当下公认的北京产业与教育高地，上半年GDP达到5700亿，约等于2个西城、3个东城、4个亦庄，总量和增量均领跑全市；其上半年GDP增量同样位居北京首位。产业密集且增量充足，随着中关村和软件园逐渐变得拥挤，海淀的发展重心继续北移，如今已延伸至永丰北清路一线。
近年来，海淀区逐渐意识到早期规划的短板，因此在永丰产业基地的建设中，以国家级规划为引领，开启了“由产到城”的全新探索。高精尖产业依然是永丰发展的最强动力。中关村集成电路设计园、中科产业园、海淀大悦信息科技园等大批新兴产业园筑巢引凤，吸引了科学家“创业天团”，汇聚了估值10亿的商业航天独角兽企业微纳星空、港股年度最大科技IPO的智驾企业地平线、市值2300亿的创新药企百济神州等数千家科创企业，形成了强大的产业集群效应。
通过这些努力，永丰不仅成为了高新技术产业的聚集地，也逐步发展成为宜居宜业的城市新区，为居民提供了更加优质的生活环境和发展机遇。选择这里，不仅是选择了优质的居住空间，更是选择了与城市发展同步的成长路径，享受资产增值带来的长远收益。
嘉华天珺正位于永丰产业园内，这里是海淀北部的中心点。西侧是翠湖产业园，东侧则是航天城和生命科学园，南侧紧邻中关村软件园，网易、联想、百度、腾讯等互联网巨头均坐落于此。无论您是在翠湖的华为、航天城的科研机构，还是软件园的腾讯、百度上班，通勤都非常便捷。永丰堪称海淀北部的通勤交汇点，到哪儿都不远。
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