人在无语的时候真的会笑。
在拥有之时你不去珍惜，等真正失去之后又追悔莫及。
我的老广朋友M最近很焦虑。
TA一直等年末优惠扎堆时再看看，没想到9月就被上头预判了TA的预判，心仪项目的户型被抢得所剩无几，当时的M一下子失了神，再急匆匆地去其他项目，却怎么都找不到当时“一见钟情”的感觉。
不知道大家听到这句话是什么反应，反正我听完之后跟TA说——
搁我这当胖橘找纯元皇后替身是吧，甄嬛传不找你演可惜了。
其实，对于M这样老广来说，他的需求也并不复杂，只是主打一个既要又要还要罢了。
首先是尽量留在中心四区，毕竟TA从小在这里长大，真离不开，另外TA资金有限，想找刚需户型，但最好别太拉垮，要使用率高的、空间大的、竞品多的，开发商越卷TA越嗨。
好家伙，这谜底不就写在谜面上嘛，三个字搞定——
海珠西。
海珠西的反击
如果我在3年前说海珠西适合刚需，我大概率会被打。
犹记得当时中海观澜府横空出世，凭借PPT卖房的绝技让海珠西一鸣惊人，同时海珠西在售楼盘有越秀·天悦江湾、中海观澔府、中海观雲府、世茂天鹅湾等。
这类产品吹风价起步都是7-8万/平，假如项目贴近后航道，就算挂出10万/平的高价大家都不会觉得离谱。
自此，海珠=改善=贵也成为了海珠西的标签。
当时，海珠改善当道，小面积的选择并不多，也有天宸府、海珠新城、江泰里、燕语堂悦中海观澔府等有一些100平以下的房源，单价也很难打下来（毕竟楼面价摆在那里）。
然而，荔湾几名“猛将”花地湾、广钢片区在这几年都轮番推出不少新规盘，将改善、刚需两手抓，尤其是花地湾，花300-400万的总价买入有地铁有书包有医疗资源的新房，一下子就吸引了更多刚需的目光。
接下来的事情大家都知道，因为9.29新政的发酵，广州楼市迎来360度的反转。
早有准备的刚需都在10月的假期冲出来选房了，荔湾的几个热门板块成了他们的主战场，一轮冲锋之后，剩下户型已经不多了，要不只有低楼层的，要不就是朝向很一般的，接下来如果荔湾没有新的补充，那么刚需户型即将缺货。
这时候，海珠西出来救场了。
信心，来源于此
2024年，海珠西做了很重要的一件事——拍地。
今年8月，三滘立交地块成功出让，越秀拿下广纸314地块打造越秀·熙悦江湾，以及东晓路地块并打造越秀·桂悦东晓，民企绿城拿下了海珠客运站地块（也就是海珠区AH101303地块），目前只有大干围地块还没有拍出了。
一个大盘镇场，若干个小盘环绕。
怎么样？这个组排是不是很熟悉？
没错，就是和当年金域曦府镇场，中海浣花里、保利和颂、朗庭、瑧园、锦上印环绕一样的。
但当你细品你又会发现，海珠西的配置跟花地湾不同，它是有所升级的。
这个升级主要看两个方面。
1、户型
目前越秀·熙悦江湾推出约88-123平的户型，听说约88平的户型也可以划出一个衣帽间。
中建·天钰将会推出约89-134平三至四房户型，可利用的飘窗很多。
这些项目的使用率有可能超过110%，而且都是南向的，比起之前的产品有更升级的居住体验。
对于刚需来说，我既然都去挑新盘了，当然想挑一个面积大住得爽的，海珠西新盘不仅使用率高，户型还更新，其吸引力也会增加。
2、价格
新项目还没有具体的开盘价格，但我们可以先拿楼面价来预测。
中建·天钰的楼面价约3.7万/平，海珠客运站地块约3.3万/平，越秀·熙悦江湾约3.4万/平……实话说，今年海珠西部分新规地块的楼面价比起一年前海珠拍的地都要少。
这也表示，开发商可以压缩相应的成本，或者对部分楼层的户型输出惊喜价，如果新盘开盘价能够和一年前的价格持平，对刚需来说，这一波就是捡笋的好时机。
问题是，面对海珠的新盘大多都是小而精的项目，现在该怎么挑？
这时候，咱们要看配套适不适合自己。
下面是给大家总结的新盘配套表格，大家的可以长按图片的并收藏。
对于置换客户来说，大概可以先看看最近自己的新盘，有条件的话可以优先挑选近江的项目，海珠西的书包房都不错，但部分学校，像红棉小学等有学位预警，海珠区小升初采用摇号派位模式，部分学校对口，关注书包房的朋友要提前留意。
如果对大家的想要了解更多海珠新盘的动向，可以扫下面二维码作详细了解：
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