免费也没人租？
这两年，住宅市场四处爆雷，房价跳水让人心惊肉跳。
但事实上，比住宅市场跳得更严重的则是写字楼市场。
近日，一条朋友圈刷屏了网络。
一直播电商行业的创业者深夜“呐喊”，奉劝超过2.5元/平米/天租办公室的同行，放弃押金，重新找房子！
据该创业者所说，杭州未来科技城租金大幅下降，很多大园区甚至直接免租，即使这样，也招不来租户。
谁能想到，红极一时，被视为市场经济发展的写字楼市场，降温速度如此之快？
写字楼被称为城市经济的“晴雨表”，它诞生于19世纪末，但直到上世纪80年代初，我国大部分人对写字楼的概念还很陌生。
当时，用于办公的楼宇大都是机关单位的行政办公楼。
随着改革开放的推进，越来越多的外资企业来到中国开拓市场。
然而到了中国，他们却发现：无论是北京、上海，还是广州、深圳，都很难找到合适的办公地点。
他们不得不选择在酒店里完成在华事务的协调联络工作。
于是，现代化商业办公的服务需求越来越强烈。
基于此，北京的巧克力大厦（北京国际大厦）、上海的联谊大厦、深圳的地王大厦……一座座现代化写字楼应运而生，并形成了中央商务区（CBD）。
这些写字楼里，聚集了金融、高新技术、保险等产业，商务精英们谈笑间就能释放出大量经济效能。
见此情景，投资者纷纷将目光放到了写字楼上，“楼宇经济”随之诞生，写字楼市场逐渐形成。
再加上国企、外企、私企纷纷入驻CBD，写字楼成了一线城市最火热的存在。
据数据显示，2007年，上海写字楼因需求旺盛而供不应求，甲级写字楼空置率仅为1.6%。
同时，写字楼市场也给一线城市贡献了超高经济，成了它们的“垂直印钞机”。
2020年，在上海陆家嘴金融城的285幢写字楼中，有4幢税收超60亿元，20幢超20亿元，32幢超10亿元，110幢税收达亿元。
在深圳，一个面积不到20平方公里的粤海街道，就有超过100家上市公司分布在不同的写字楼里，年GDP总量超过了3000亿元。
如此巨大的经济体量，谁能不心动？
近年来，国内企业不断下沉到二线城市，为了招商引资，二线城市也决定借鉴一线城市的经验，发力建设写字楼。
据资料显示，到2019年时，国内已有超过200个城市或城区发布了楼宇经济相关规划或政策。
一座座高级写字楼在城市中拔地而起！
每到晚上，各个城市CBD的灯光秀让人眼花缭乱，经济市场貌似一片欣欣向荣。
然而，在灯光下却隐藏着重重危机。
城市的转型升级需要时间，而越来越多的城市集中放量写字楼，导致其空置率长期处于较高的位置。
据《2021中国办公楼市场白皮书》显示，目前内地共有19个城市处于建设期内，这些城市优质办公楼平均日租金仅为2.2元/平方米，空置率近40%。
根据市场数据显示，去年年底，我国几大一线城市的写字楼空置率都超过了20%。
北京的空置率为21.7%；上海的空置率为21.8%，比去年上涨5个百分点；深圳的空置率最高，甲级写字楼的空置率超过30.6%。
而这些只是官方显示，真正的空置率远远高于此数据！
网传，深圳的空置率可能已经达到了70%。
如此高的空置率，招致了社会上对其“供给过剩”的批评。
为了减少损失，业主们纷纷降低租金，以求企业入驻。
据戴德梁行数据显示，2024年第三季度，北京写字楼市场租金为266.1元/平米/月，环比下降4.7%；与去年同期相比，降幅为13.5%。
仲量联行在一份报告中指出，今年第三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为80.3元/平米/月，环比降幅在0.4%～5.6%之间。
也就是说，写字楼的空置率创出10多年的新高，而租金价格则创出10多年新低。
甚至有传言称，很多大园区为了省下物业费，直接免租金。
然而，即使租金降低到了这个地步，写字楼的畸高空置率也很难得到缓解。
曾经红极一时、被视为市场经济发展的写字楼，在大量办公区域关门之后，不复往日的气派和繁华。
写字楼该何去何从？是一个亟待解决的问题。
为了重新焕活写字楼，满足新的市场需求，相关部门进行了诸多尝试，引起了社会上的高度重视。
主要措施集中在以下几个方面：
首先，对办公楼的商办功能重新评价、升级。
超甲级商务楼宇引入龙头企业和链主企业，提升楼宇业态集聚度和产出强度，打响特色商务楼宇品牌。
甲级楼宇引入优质企业，提升运营服务质量。
乙级楼宇推动功能融合复合，提升物业管理水平。
丙级楼宇推进微改造、微更新和共享办公，为小微企业提供灵活化、特色化的低成本办公空间。
其次，将商办楼宇进行改造。
比如，可以将办公楼改为酒店、医院、老年人照料设施等其他功能空间。
这样不仅可以对建筑物理属性进行重新规划，也符合市场需求、政策导向以及社区功能需求。
然而，在寻求转型的过程中，企业首先需要克服的一大难关便是获取相关部门的支持和配合，否则难以顺利取得经营牌照。
除此之外，直接进行“商改住”的转型策略，也是不少企业选择的一条可行之路。
将写字楼改为住宅区域，不仅可以解决商办楼宇空置率上升问题，还可以缓解住房短缺现状。
不过，这一措施需谨慎。
因为，它可能会引发社会矛盾，造成新的不公平。
商业用地和住宅用地的地价不一样，住宅一般要贵，而“商改住”项目意味着可以以低价入房市，比如某大城市的住宅每平方米单价是6万元，但是‘商改住’项目单价才2万元。
这样下来，其他住宅该怎么补？以上措施，实施起来都不容易。
在尽量保证社会公平的前提下，对写字楼市场进行焕活，我们还有很长一段路要走。
参考资料：
1：解放日报：上海推进商务楼宇更新提升工作
2：上观新闻：上海已成全球最大办公楼市场，存量商办楼宇更新走出三条新路
3：新华社客户端：城市经济晴雨表
作者：月浅
编辑：歌
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