什么是物业安全生产管理|危险源|安全事故|消防安全|物业|生产管理

物业行业作为涉及民生的基础服务行业，安全生产越来越受重视。但是回顾2024年，物业行业安全生产事故频发，无论是年初的“2·23南京电动车火灾事故”，还是近期的“12.11深圳湾悦府燃气爆炸”，这些事故案例都给物业行业敲响了警钟。物业企业加强安全生产管理，已经迫在眉睫！但是，很多物业企业对安全生产的认知，还停留在消防安全、秩序安全的传统安全管理基础上，未建立系统的安全生产管理体系。

一、传统物业安全管理

（一）历史起源

改革开放后，随着住房由分配制改为商品房，物业管理作为一种新型的管理模式应运而生，1981深圳市物业管理有限公司成立，标志着物业行业在中国落地。

在过去30年中，物业企业更多的关心所管物业区域内的人身和财产安全。确保在物业所控制的范围内没有危险，也没有其它因素导致危险发生。日常工作重点是对小区内治安、消防等进行管理。

（二）制度推进阶段

2007年，国务院颁布《物业管理条例》，明确了物业企业在安全生产方面的责任和义务，物业企业物业行业更加正规，不少企业开始重视安全管理。物业企业在治安、消防安全管理的基础上，开始重视人员安全、设备设施安全和公共区域安全。部分物业企业也设置了EHS岗位，当然更多的是因为物业企业的母公司上市对安全生产的需要。

二、现代物业安全生产管理发展

2009年，我国对《安全生产法》进行了第一次修正，加大了对安全生产违法行为的处罚力度。同时，房地产行业度过了2008年的低谷，进入新一波的高速发展期，物业行业作为房地产行业的最后一环，也进入了高速发展期。很多物业企业也是在2009年-2010年建立的。

这个时期，很多物业企业开始重视安全生产，开始设立专门的安全管理部门或岗位，配备专业的安全管理人员，负责制定和实施安全生产管理制度、组织安全培训、进行安全检查和隐患排查等工作。（在2013年换工作中，笔者就面试了成都华润物业和蓝光嘉宝的EHS专员岗位，虽然最后都没被录取。）

2014年之后，在房地产的刺激下，物业企业纷纷计划上市。随着上市的需要，物业企业的行业内也开始出现一些专业的安全管理咨询机构，为物业企业提供安全管理方面的技术支持和服务，比如深圳某咨询公司就在2014年成立专门服务物业企业的事业部。部分物业企业也将安全生产部门独立，成立EHS部。

三、物业安全生产管什么

（一）物业企业的安全管理目标

物业公司不应该仅仅是以不发生安全事故为目标。不发生安全事故是企业的安全底线。现代物业企业应建立安全生产监督管理体系;杜绝责任内安全事故发生，有效防范各类安全生产负面社会影响事件，做到“人人有责”、“全员重视”的安全生产。

简单来说，就是按照《安全生产法》第四条要求，建立安全生产制度体系，保障安全经费投入，开展安全标准化建设、落实双预控机制。

（二）物业企业应开展的安全生产行动

物业企业应通过建立安全管理体系，对物业全生命周期安全进行管理。从前介阶段的本质安全设计、到承接查验阶段的现场安全隐患排查；从运营阶段的安全体系运行、现场安全管理，到物业项目终止后的安全档案移交，都应该按照安全生产相关法律法规要求开展工作。

（三）物业企业对安全生产的关注点

物业项目应更多的关注项目的危险源辨识、安全检查与隐患整改、合规合法、高风险作业、设备设施安全、相关方安全……

危险源辨识可以让员工熟悉项目哪些区域、设施风险高，哪些风险需要制定具体的管控措施进行管理。比如“9·21西安女童坠井事故”，如果物业企业开展危险源辨识，就能识别出消防水池是项目重要危险源，应该加强安全管理。比如明确消防水池巡查频次，管控要求。
安全检查与隐患整改可以对项目发现的不安全问题进行整改。“9·21西安女童坠井事故”中的消防水池盖板不合规，如果正常开展安全检查，发现后就会更换盖板，明确标志，增加防坠网，上锁管理。也就可以杜绝本次事故发生。
安全合规合法就是安全生产法律法规要求的安全工作的开展。比如新员工入职安全培训，特种作业人员安全培训，消防巡查频次等，在法律法规中都有明确要求，企业日常的管理工作应符合相关的要求。比如“2·23南京电动车火灾事故”，在设置非机动车停放点和充电点位时，如果首先考虑合规就不会设置在架空层。
物业行业的高风险作业参考八大高风险作业，同时应根据物业行业特点增加诸如大型群众活动等风险较高的日常业务进行管控。对所有作业的活动方案、应急预案、人员资质、现场安全等进行管控。
设备设施安全管理方面，应在传统的消防、电梯的基础上，关注公区娱乐设施、建筑物外立面、强弱电、非机动车库、机动车充电等设施的安全。同时，物业企业引入的广告牌、售货机等多金项目设备设施安全管理也是项目安全管理的重点。
相关方安全主要是指物业的分包方和代替物业使用人监督的外来施工单位、外来人员。比如地产施工整改单位、传统四保单位，空调安装人员、装修施工人员等。相关单位的安全告知、作业监督都是物业企业的本职工作。

（四）物业项目日常安全生产工作

细化到物业项目日常工作，主要包括安全培训、安全检查、应急演练、突发事件处置等。

物业项目应将安全培训纳入日常培训的一环，每月、每周对相关岗位人员开展安全培训。安全培训应包括安全法规培训、安全作业规程培训等，培训应该是覆盖项目所有人员，包括消防、电梯等外包人员。
安全检查应按照法律法规的频次开展。比如公区消防设施检查，人员密集场所是15天一次；其他场所是30天一次。法规没有规定检查频次的，应该每月开展检查。（因为物业费也是每月收嘛）。
应急演练应按照项目制定的应急预案进行演练。同时考虑法规要求，比如消防、电梯演练要求是每半年一次；防汛演练应该在防汛部门通知的主汛期之前开展；其他的诸如停电演练、防爆演练，应该根据实际情况进行演练。应急演练同样是需要项目全员参加。
突发事件的处置可以有效避免突发事件演变为安全生产事故。比如业主户内厨房起火对物业企业来说属于突发事件，但是如果未及时发现和协助处置，就可能引起火灾，导致公区火灾事故。突发事件处置应注意处置流程和所在地的汇报要求，比如对社区、街道、派出所、消防部门的汇报要求。