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时隔两年，中国金茂以 40.13 亿元斩获三环东铁营宅地，这一动作在北京市场引发热议。

一、两年沉寂，金茂在做什么？

两年未在北京公开市场拿地的金茂，其实有着自己的节奏。望京樾首开热销 50 亿快速清盘，永定金茂府开盘当年登顶区域销冠，如今网签超 95%，成绩斐然。在这段时间里，金茂并未停下前进的脚步，而是在不断沉淀与升级。

二、为何选择东铁营地块？

金茂此次出手东铁营地块，令人瞩目。该地块位于北京三环，距离三环路直线距离约 350 米，交通及生活便利度极高，是妥妥的核心地段。然而，东铁营作为北京典型的老城区，发展较早，各类老宿舍家属院较多，区域亟待更新。在丰台区的规划中，东铁营被确定为集中展现首都高品质宜居生活的重点地区，未来将通过全面焕新升级，成为一个以城市更新实践推动的全龄友好、全时便捷、全民共创的示范街区。丰台区将东铁营的城市更新列为重点民生工程，2024 年，东铁营棚户区改造和环境整治项目核准批复，片区更新正式启动。中国金茂的加入，不仅能与区域同步更新成长，更为东铁营带来更高规格的好房子，助力城市迈向新阶段。

三、产品猜想：府系 or 璞系？

对于金茂东铁营地块的产品，市场讨论激烈。部分人认为三环将再添金茂府，也有人认为金茂低调两年再拿地，必然要一鸣惊人，大概率不是府系，而是今年全新亮相的 “金玉满堂” 中的某一个。

“金玉满堂” 沉淀升级金茂和北京的故事，绕不开 “金茂府” 三个字。15 年前，广渠金茂府以 12 大科技系统建起 “会呼吸的房子”，成功打响 “金茂府” 豪宅 IP，收获第一批忠实粉丝。此后，望京金茂府、北京金茂府、东叁金茂府、永定金茂府等 9 座金茂府，深耕北京 15 年，坚持不断迭新、升级，始终引领市场风向，成为一块 “金字招牌”。

（西安金茂璞逸曲江效果图）

今年 3 月 22 日，金茂在北京举办 “金玉满堂” 全新四大产品线发布会，对过去的产品配置进行升级。其中，“金” 为经典产品金茂府系，全国 29 座城市 72 府，服务超 25 万名业主，从 1.0 到 3.0 版本，不断进化；“璞” 定位城市核心区国际化东方艺术作品，将国际流行与在地文化完美融合，配置人文会所、艺术商业、质璞社区服务与至臻圈层服务；“满” 定位为城市核心区域的公寓大平层产品；“棠” 则为金茂为重视家庭陪伴客户定制的全龄友好社区。

高质量更新，好房子先行从 “金玉满堂” 四大产品线来看，代表城市核心区终极改善的府系、与璞系，都有可能在东铁营地块落地，且都有足够的支撑。

预测效果图

若金茂在东铁营做 “府”，首先城市核心地段这个先决条件已然满足。其次，过去 15 年，金茂沿着三环打造多座府系，有足够的 “粉丝基础 + 操盘经验”。如地块向南约 2 公里是宋家庄的北京金茂府，向西南约 3.5 公里大红门板块的永定金茂府，向东约 2 公里的分钟寺东叁金茂府，都是区域内的 “顶流标杆”。良好的群众口碑基础 + 项目经验，再加上板块可辐射东西城置换，双井、国贸二手房改善需求支撑，做府系相对简单也更容易获得认可。

但更令人期待的是璞系。一方面，北京已有 9 座金茂府，各种风格都已呈现过，南三环府系密度不低，再来一座府系只能锦上添花，难以惊艳亮相。而璞系是金茂今年全新推出的产品系，有新故事可讲，可以为相对平淡的北京楼市注入新鲜血液。目前，璞系在西安、成都等强二线城市已经落地，反响不错。如西安璞逸曲江自 4 月开盘，五开五罄，跻身套总价 600 万 + 住宅产品销售榜 TOP1；成都的璞逸锦江 10 月 13 日首次开盘，当天上午成交金额突破 9 个亿直接清盘。

此外，东铁营项目所在位置集城市核心 + 传统文化 + 国际化 + 艺术于一身，向北是传统文化与东方意蕴的天坛，向东有国际化国贸 CBD 商务区，向西则是由科技 + 文化支撑的南中轴首都商务新区。而首都商务新区被赋予 “有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心” 使命，目前国家自然博物馆新馆获批，首都规划展览馆、国家级重大文化设施项目等已规划落地。这仿佛为璞系量身定制，完美契合璞系城市核心区国际化东方艺术作品的定位。

四、璞玉待琢，想象无限

若东铁营是金茂北京第一个 “璞系”，会是什么样？可以肯定的是，这必然是一个标杆作品。作为璞系北京的 “开山之作”，首个作品既要承担璞系在北京打响口碑的任务，也是金茂在北京插下的一面面向全国旗帜，必然规划用心、工艺精良、配置升级。

在具体产品上，我们可以从其他璞系作品中寻找蛛丝马迹。外立面上，目前亮相的两座璞系都以现代玻璃幕墙为主。如西安璞逸曲江采用银灰色 LOW-E 曲面玻璃幕墙 + 点缀暖色金属线条形，并从在地文化中汲取了丹阙冠顶传承传统建筑设计，让现代化立面亦不失东方意韵。在会所、园林上也进行了多项创新，整体融合轻度假理念与酒店式园林美学的独特空间，让业主宾客在生活中体验 “隐世归璞” 的宁静与悠然。以成都璞逸锦江为例，通过下沉式庭院设计，打造了 4400㎡超配会所体系，其中近 1700㎡包括 8 大功能的国际东方艺术会所；约 2700㎡全架空层，拥有 28 大泛会所功能场景，形成完整的架空会所体系，让业主不出社区就能满足高频次的生活需求，真正实现了 “3 公里城市配套社区化”。

在户型上，考虑到品质与流速，新项目户型面积段会兼顾多种细分家庭结构的需求，不会做小户型，但也不会一味求大。或更重视功能区分，从细节处优化动线、收纳、视野等。对于大家最关注的科技系统，在璞系规划中，科技系统并非标配。但听说新项目有科技系统，地源热泵系统、毛细管网辐射系统、24H 置换新风系统等 “12 大绿金科技” 赋能的 “五衡” 生活场景，值得期待。

当然，璞系极其重视在地文化，讲求建筑与城市呼应。北京是传统文化东方意韵最为浓厚的城市，若做璞系，在产品呈现上，必然会吸取北京在地文化特性，如都城文化、皇家文化、士大夫文化等，而在建筑细节、精装风格、服务理念上有所体现。

10 月 30 日，金茂东铁营项目规划设计方案已在规自委官网公示：南北两个组团，共 14 栋楼，5 - 18 层。拿地当日进场施工、7 天后规划公示，速度可谓之快。金茂东铁营地块究竟会带来怎样的惊喜，让我们拭目以待。

金茂东铁营楼栋分布图

金茂东铁营项目光照效果图

从项目设计方案总平面图来看，地块被铁匠营路分割为南北两幅。

南侧0015地块容积率较高，规划建设6栋12F-18F住宅楼，其中最南边的5#楼首层为300平米社区综合文化室，另有1栋5F养老设施配套楼，建面约2000平方米。

北侧的0010地块较为方正，规划建设8栋住宅楼，其中1#楼5层，2#楼10层，3#楼15层，4-5#楼10层，6#楼7层，7#楼11层，8#楼16层。另有物业用房、配电室等配套楼。

新产品线“玉”所代表的璞系、“堂”所代表的棠系，在上半年实现了从战略发布到落地呈现的高质高效兑现。上半年，首个璞系项目西安璞逸曲江，先后两次开盘，两开两罄，逆市热销15亿元。

（西安金茂璞逸曲江效果图）

棠系产品定位为城市改善家庭打造全龄友好的社区。首个项目天津金茂晓棠落地在金茂深耕多年的天津上东金茂智慧科技城。项目冲破天津楼市的低迷态势，首次开盘去化192套房源，一小时即告售罄，热度与口碑持续上升。

（天津上东金茂晓棠实景图）

上半年，国内房地产新房市场量价齐跌，持续深度调整。在此背景下，中国金茂以不断升级的产品力，走出了逆势热销的独立行情。业绩会上，管理层透露，公司半年度超87%的签约额由一二线核心城市贡献，住宅公寓产品平均签约单价约2.2万/平米，较2023年仍有微涨。中国金茂将其打造单一爆款产品线的能力，成功复制到多条产品系上，为企业奠定了更强劲的增长动力。随着“金玉满堂”新产品线在更多城市落地，中国金茂多元化产品将在一二线城市收获更大的市场号召力和影响力。

准备拿出什么样的产品系，暂时没定，但在立面、园林、公区、产品等方面努力创新，希望产品引领，更好人居改善；

金茂深耕北京15年，已经打造了9座金茂府，创造了千亿价值，“逢十进一”再出发，我们必定以更好的产品，以高标，高颜，强功能的好房子和引领新生活方式的居住场景，匹配更好的高端配套服务体系，对位高净值的市场客户。

金茂华北15年,始终保持“建造好房子”的诚恳之意，通过一座又一座备受期待的金茂产品,在前进的路上开出耀眼的花,引领时代人居的进程也指引每一位业主的归心之旅。

15年来，中国金茂持续引领内城向新

广渠金茂府，创立科技住宅超级IP

树立CBD生活新高度

北京金茂府，以城市更新，赋新内城蝶变

东叁金茂府，以新奢潮流，引领三环向新

永定金茂府，以摩登东方美学，焕启中轴新韵

同样地处三环内城

东铁营地块，地处内城高品质重点住区

将带来城市界面更新，引领品质人居迭新