北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们的情况是这样：预算750以内改善买房，优先朝阳区。孩子、老人一起住需要三居，不考虑无电梯板楼。孩子29年上小学，配套学校能在朝阳区中上等即可，买房后至少持有到孩子读完小学。
接受老小区环境，但希望相对整洁一些，有一定的物业维护。买房后预计先后已经看了亚运村、望京、双井等区域的各种小区（由于通勤问题，不考虑常营、东坝）。
目前可能有三套房子备选，请问这之间选择有什么建议，以及还可以考虑哪些区域？
1、太阳宫社科院80多平三居
2、望京花园东区120平三居
3、双井华腾园109平三居
A：
1、“配套学校在朝阳中上”不难，但这“持有到孩子读完小学”什么意思？中学怎么考虑的？
2、或者这么说吧，如果是按对口学校排序，常规是社科院，华腾园，之后是望京花园。太阳宫是小学朝师附小肯定算中上，中学人朝更是头部校。华腾园小学普通，但中学是北工大，仅次于朝阳头部校。望京这是首师大附实验，也算中上。
从房子保值角度的排序是社科院，望京花园，华腾园。只不过社科院含有部分溢价，不高，应该在10%左右吧。这没什么办法，太阳宫很多小区都带有溢价，高低不同而已。但如果买了这里就最好用上中学，否则这溢价就花的没什么意义了。
3、其他区域那就是北边小营的嘉铭，东边望京的陈分，但这俩学校的老小区都有溢价，商品房能做到没有，但总价高。考虑中学的话是清朝望京，这就没溢价了。
仅供参考。
二
Q:
请问，我们家在外地，小孩前几年到北京工作，现居住在海淀区的单位宿舍，户口也迁到了北京。小孩到快成家的年龄了，最近我们准备到北京给小孩购买一套住房。
小孩的单位离地铁4号线、16号线的西苑站不远，我们经常关注您的文章，感觉如果在小孩单位附近购房，学区的溢价比较高，并不合适，所以想在地铁沿线找学区溢价低的房子。
我们对北京不熟悉，想请章哥您给推荐一些小区，方便我们去北京看房。我们的购房预算在600万到800万之间，对学区没有要求，宜居，通勤希望乘地铁到西苑站在40分钟以内，麻烦您了！
A：
1、既然是在西苑，看学院路的就能做到溢价低，也就是清华和五道口地铁站的东边，过了铁道就算，八大学院周边。地铁好像有点儿绕，但距离是不远的。或者看旁边北太平庄和牡丹园等地的都行，学区溢价都不算高，居住的性价比也就相对高了。
2、小区我推荐不了，这找当地中介吧，只有他们有房源。既然是600-800万那就不难找，肯定不少房源呢。
3、另外看房的时候也可以让中介给估算一下租售比，用总价除以预估租金，哪个的数值低就说明溢价低。只要是没有硬伤的普宅，那就都算性价比相对高的。
4、另外也不用太着急，年底一般没什么行情，大多都是过完年才有小阳春呢。
仅供参考。
三
Q:
请问，我在东城有一套老破小，户型不好价值400多万吧，租金4000。我想卖，但朋友都劝留着等东西城合并之后能有大发展，户口的价值就会很高。您怎么看这个问题？主要是我觉得租金有点儿低，而且也说不好什么时候合并，就算合并了又能怎样啊？我想过卖房不迁户口，到最后也就是迁到公共户，是不是也有意义啊？
A：
1、价值400多万的租金才4000？太低了吧，租售比都过千了，这是不是租便宜了？理论上怎么也得到5000才合适，否则就说明学区溢价太高了，所以租金收益才不划算。
2、东西城合并之后有大发展，怎么发展呢？二环内是肯定不让搞大拆大建了，那还能发展什么呢？我认为也就是局部整改了，发展方面主要靠惯性，很难说会有什么太大或快速的发展。毕竟北京总体上是“减量发展”的，核心区更是不会扩张，不好聊大发展。
3、租金肯定是偏低了，我也不知道什么时候合并，而且认为合并了也未必能怎样。
4、卖了房不迁户，未必有什么意义，但至少是不吃亏。
5、总之如果是我，那会在入学高峰过去之前卖掉这套老破小，要不然以这么高的溢价率，如果到时候没有政策支撑的话就有可能吃亏。至于东西城合并之后我不认为能有多大利好，至少是对房价未必有什么帮助。
仅供参考。
四
Q:
请问，目前关注房山长阳板块，400万总价的房子基本都满意，纠结学区问题。请问在您看来，北理工附小、朗悦12中分校，四中分校和皇城根小学分校的质量如何？如果对标东西城的话，满分10分的话能打几分？
另外我们肤浅的觉得12中的成绩是最好的，应该还不错，但是摇号政策不太靠谱，有没有其他办法？
A：
1、学校质量，那这最好咨询搞教育的，我不敢多说什么。只能说从学区房的角度说，这几所学校虽然不错，但对口的小区还没到受追捧而涨出溢价的程度，也就不算学区房。
2、对标东西海，10分是指金刚小强是吗？那这几所学校应该7分左右吧。因为在朝石丰能有溢价的学校如果打8分，房山的几所就稍弱一点儿而已。
3、成绩是否最好，这看公开的分数排行吧。我也知道12中房山确实不错，但具体的不清楚。
4、摇号政策不靠谱儿，其他的那就是子弟或政保了，再其他的没什么好办法。
仅供参考。
五
Q:
请问，我们刚卖掉了武清的一套房，持有十年竟然一分钱都没涨，还白白的赔了装修和利息，现在拿回当年的全款300万，请问在不增加资金也不贷款的情况下，在北京投资五环外哪里的房子合适？请多给我准备几个选项，我们周末都有时间，您也可以直接筛选几个优质的我们去看房。
A：
1、十年前是2014年，到现在竟然没涨？300万总价，那买的是不是别墅啊？如果是普宅的话按说不至于，毕竟有2016-2017年的涨价去库存呢。
2、300万，五环外，那首选亦庄和通州啊，然后是顺义和昌平离城区近的板块，再之后是大兴房山门头沟，也是首选离城区近的地铁沿线。不过300万作为纯投资的预算不太高，选择不是太多，先看看吧。
另外干嘛非得在五环外啊，五环内如果能买到不是更合适吗？反正也不自住，面积小点儿也无所谓。
3、我给不了什么选项，这还是找中介吧，他们适合做这些业务。尤其我也没房源，也就谈不上筛选什么优质的。帮不上忙。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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