12月14日上午，璀璨公元现房开盘，官宣成交105套，成绩斐然！
关注通州市场的朋友都知道，距离璀璨公元仅1.5km的地方，在10月23日新成交了一宗地，即梨园6001地块，也是由招商获取。
行业里常说，项目操盘要“唯快不破”。所以招商拿地不到一个月，11月18日就发出了方案公示。
但之后，却迟迟无进一步动作。
我们结合公示方案，尝试揭开招商操盘思路的一角：
整盘布局，一步三算：
1.通盘考虑推售节奏，先后有序
相比于璀璨公元，梨园方案的赠送尺度，有了很大的突破：
全面宽1.5m阳台；
面积赠送，户均10%+（后文详述）。
这意味着，在“好房子”政策下，产品力大幅迭代。得房率90%+的项目，即将在通州区涌现。
通盘考虑之下，为了避免自己项目之间相互踩踏，招商决定：
梨园的项目宣传，快不得。
璀璨的现房去化，拖不得。
2.整体考虑供货结构，定位差异化
除了推盘节奏以外，在定位方面，梨园项目也与璀璨公元拉开了差异。
梨园方案主力面积79㎡、90㎡，占比54%；取消140㎡产品。
璀璨现房则是107㎡产品占51%；其次是改善类的120㎡、140㎡产品，占27%。
一个是刚需盘，一个是改善盘。进一步弱化内部竞争 （后文详述）。
3.全周期考虑方案设计，前置落位服务场景
如今的项目，基本都要卖到实景、甚至现房的阶段。
过去在售楼处卖期房，本质上开发商卖的是交付预期。
以后要在现场卖现房了，开发商卖的是什么？
在本案公示中，招商给予了一个答案：
服务（后文详述）。
限购放开后的通州，将与好房子政策擦出什么火花？深耕通州的招商，又进行了哪些产品迭代？
让我们通过报规公示总图，进行初步拆解。
01又一个刚需神盘？
公示图显示有四个面积段：
79㎡、90㎡、105/107㎡、125㎡
其中：
90㎡以下为主力产品，占比达54%；
次主力产品是105/107㎡，占比约27%。
小户型为绝对主力，刚需、首置定位。
所有 产品层高均为2.95m。
如此定位的依据是什么？表弟再次「对着枪眼画靶子」，进行一下推测。
一方面，前文提到过，与璀璨公元现房的货量结构错开，避免内部竞争。
另一方面，如今从国贸沿地铁外溢的项目，虽然选择不少。
但随着万科东庐的进入尾盘，
单价5字头+总价500内+ 30~40min地铁到国贸
这种项目，选择确实不多了。
并且，我们发现了一个规划细节：
招商这一次，没有强求所有楼栋≤11F。
我们知道，11F是个界限，决定着一个单元需要一部电梯还是两部电梯。多一部电梯，单层核心筒面积会增加20㎡左右。
这意味着，会对得房率，产生显著的影响。
而当容积率≥2.0的时候，整个小区如果想控制≤11F，就有些难度了。一般来说，有三个操作：
放大户型面积、压缩户型面宽、设置东西向产品。
璀璨公元，选择牺牲了小户型77㎡的朝向，将更多规划资源向大户型倾斜。
但梨园项目则不同。
不再“苦一苦”小户型，而是选择拔高三栋107㎡/125㎡的楼栋，来保证79㎡/90㎡的产品力。
显然，招商准备在梨园，再造一个“刚需神盘“。
02细腻的招商
过往的文章提到过，的发力点，在架空层、风雨连廊、阳台等灰空间。
但由于还没完全落位，各区执行标准均有差异。本次梨园项目并未出现架空层。
不过，从报规图上，表弟还是发现了招商的一些用心之处。
1.景观大门
风雨连廊的起点是大门和大堂。虽然北京项目还没出现风雨连廊，但是社区大门，已经是各家展现产品力的战场之一。
从报规图上分析，招商梨园地块的人行主、次入口，都设置了景观大门。
人行主入口的大门范围，与道路红线之间有一定的空间，设置了缓冲落客区。
如果客户打车，不至于路边上下车。那样又堵路，又有安全隐患。
而次入口的景观大门，结合场地「边角」的活动场地，进行了一体化设计，对于业主来说，坐了一天办公室后，可以稍作活动再归家。那么未来更多地走哪个社区大门，或许还不一定咧！
2.服务用房的设计细节
从下图可以发现，招商将物业用房分散开，在每个出入口都设置了一个“服务点”。
这一点比较少见。
当下普遍的做法是，将物业用房结合景观大门，塑造入户大堂。
但其实，不论主入口还是次入口、不论人行还是车行，都是业主高频率产生服务需求的地方：
亲友来访，临时车需要抬个杆；
业主搬东西，需要帮忙搭把手；
业主进社区时，陌生人想跟门；
显然招商对于塑造项目的卷，不只是停留在产品力的维度。
而是在交付后的服务场景上，先卷一步！
也是真正意义上的，全周期开卷！
03户型解析
从社区服务的考量，转到室内户型，还是拼得房率。
赠送主要分为三部分：
① 北侧设备平台全面积赠送。
表弟对各户型都测量了一下，设备平台的赠送，都在2.5㎡以上。
预计这部分未来可封入室内使用。
② 南侧阳台半计面积赠送。
除了90㎡户型，其他户型都是全面宽的1.5m进深阳台！
根据图面的分格画法，这些应该也是可以封进室内的！
另外，表弟在对各户型测量时，发现部分户型核心筒南侧的房间，进深过短。
也就是说，如果阳台不封入室内，这空间压根没法用。
所以，这大阳台，都能封进室内来！
③ 侧飘窗。
招商在端户，均设置了1~2处侧飘窗。
通过以上三种方式，可谓「能送尽送」。那么具体户型也就浮出水面。
前文提到，项目有4个面积段。结合业态及形状，推测有5种产品。
分别的格局推测如下 （仅供参考） ：
1.洋房79户型，位置在2#/5#/9-12#楼的中间户，共111户；
2.洋房90户型，位置在2#/5-7#/9-12#楼的端户，共89户；
从顺义臻珑府、璀璨公元、璀璨时代，到本案。招商绝不会把两面宽的90㎡产品，做在中间户。
因为招商认为，90㎡面积段却仅两面宽，户型产品力稍有欠缺。
但如果由于地块条件，不得不出现这类产品的时候，招商也不会不做处理，就那么直接扔向客户。
所以我们看到，招商的两面宽90㎡，只出现在端户： 结合转交飘窗，塑造 270°的转角厅。
至少，能给客户一个广袤的视野。
这意味着，该产品侧面将空出部分空间，不排布楼栋。也就是说，会增加规划难度。
但这一点，也展现了招商对于产品的严格要求。
3.洋房105户型，位置在1#楼、6/7#楼的中间户，共29户；
4.小高层107户型，位置在3#楼的西户、4#楼的中间户、8#楼，共70户；
105户型的小高层业态版。
5.小高层125户型，位置在4#楼的端、共46户；
对于125户型，表弟觉得也是有可能是边厅格局的。
但是从直观的面宽分配 （由阳台分隔推测） ，以及周边现状来看，大概率不是边厅——主要周边也没啥可看的。
当然以上皆为推测，实际情况以官宣为准。
04方案深化
因为只是报规图分析，尚有深化空间，表弟不做过多展开。
仅提示一点：10#楼与11#楼的交接处，图面中的缝隙有点小。后面在进步一部深化的时候，请注意留够施工作业面。
05百年招商，持续进化
看完梨园的公示方案，令表弟最为动容的，就是招商对于交付后的物业服务场景，进行了前置考虑，并且落到了方案中。
如今的地产商，在卷产品力方面，你追我赶。
售卖进度，也从卖图纸、卖样板间，卷到了如今卖实景、卖现房。
表弟常常在想，或许当房子建成、甚至刚刚报规后，就意味着产品注定「过时」。
因为总会有新的理念、新的产品出现。
究竟什么，才能以旧胜新？
招商打开了表弟的思路：「衣不如新，人不如故」，故人的情感温度，是永远不会被替代的。
产品力很重要！
但更重要的，是给客户有温度的社区、有温度的服务。
当然，我们只是从梨园方案，窥得一角，进行推测。
但可以肯定的是，
传承152年的招商，又进化了。销冠100
.最近更新.
热门跟贴