本来是不想聊这个话题的，但是这两天关于房价企稳的讨论很多，刚好我上周天，也就是12月15号去苏州看房了，有些思考和大家分享一下。
非常感谢中介的带看，耐心陪我们逛了一整天，并且知道我从上海到苏州不容易，早早帮我们做了筛选。
我们一共看了四个盘，第一个是娄葑南的吴风和苑，这个盘一期一期有点靠高架，偏刚需点，二期以改善为主，位置好太多了，地铁五十米，旁边还有个在建的邻里中心，整个盘是在园区和姑苏区中间，周边比较成熟。
我看了一下没看上，感觉户型总是有点不满意。
第二个盘是招商蛇口的中海独墅云著，纯洋房社区，小区对面就是学校，社区比较小，搞了个内部景观，有些压抑，而且户型前高后低，视野受限，周边配套不成熟，略显荒凉，排除了。
第三个盘是保利置业的保利珺华赋，第四个盘是保利的姑苏臻悦，前者是158的户型，非常舒服，我看完才明白为什么143的户型我总感觉别扭了，那是因为面积不够啊，哈哈。
珺华赋的装修特别好，是我看过新房里面装修最好的，小区的会所建设也很漂亮，甚至停车库都算是精装修了，位置也很好，我比较心动。
姑苏臻悦主要是位置好，这个地图你们放大看看就明白了，真的是住在这里，才感觉自己是苏州人。人文资源充沛，到留园、西园寺、七里山塘、拙政园、寒山寺都不远，我是退役军人，也不要门票，平时骑个电动车嗖嗖就过去玩了。
这两个小区共同的缺点就是到地铁不算近（走路十几分钟），学校一般，珺华赋到独墅湖2.5公里左右，周边配套差点，会所很强，小区盘子大，内部环境能放开搞。姑苏臻悦盘子小，搞不出什么花样来，周边烟火气浓厚，缺点是交通有些拥堵，而且姑苏区嘛，后面大发展的可能性不大。
姑苏臻悦143平价格大概是570万左右，均价4万左右，马路对面有个金茂府，是高层，挂牌价3.9万，实际的成交价大概是3.2万，最近几套已经是3.08万了，小区目前挂牌108套，我估计跌破3万不是什么难事。
姑苏臻悦很多业主就是来自金茂府的业主置换，把金茂府的高层老房子卖了，买这个新的洋房社区。按照中介的说法，这个盘在整个姑苏区，除了别墅，质量算是最好的，置换思维非常合理。
周边二手房除了这个高大上的金茂府，其他的二手房房价就断崖式下跌，惨不忍睹。
我基本上已经敲定离开上海了，去哪里还没定，去苏州的意愿比较强烈，但是江苏的教育环境让我还是很畏惧的，另一个备选城市就是西安（或者郑州），我自己判断同地段房价，苏州是上海的三分之一，西安是上海的四分之一，显然从性价比说，苏州的房子比西安更划算。
同样的位置，这套房如果在上海，那就是570翻个三倍，1700万左右，省出来的1100万左右，足以一辈子吃喝玩乐了。
现在我直接说重点：
1、刚需楼盘非常惨，只要房子是高层的，密度高的，位置偏的，去化非常慢，降价可以说是唯一的渠道，不降价就卖很慢，甚至卖不动。
2、房子真的是消费品，金茂府这样的小区当年也是姑苏区的顶流，现在已经跟不上时代了，去看看新房的户型、小区、设计，不是一个时代的东西了。
3、开发商和中介也非常聪明，大家的看法比较一致，那就是搞改善，只有改善才有点购买力，但是改善对房子的品质要求非常高，有瑕疵的也不好卖。
有能力的话，原则上直接排除高层，上洋房或者别墅。但是别墅的装修和维护成本很高，如果不是太有钱，就算了。
4、买房要谨慎，后面接盘的越来越少，看看同位置就几百米二手房的怂样心里就应该有数了，买房要谨慎，一个不慎，亏掉三五年积蓄很正常。
5、算算机会成本，小区物业+停车位一年是1万，570的房子+契税+装修住进去600万左右。
600万如果买股票，红利类的，按照持有30年计算，我们就只吃股息，5%，一年30万，能吃180万。
如果买国债，大概是2%左右，一年10万。
居住价值来说，对面金茂府的租金是7000一个月，我估计这个能到8000元，一年是10万左右。
租售比1.67%。如果和十年期国债比起来，竟然相差无几，想不到房子的性价比是通过这种方式得到彰显，震撼啊，哈哈。
当然，我们现在看金茂府，跟不上时代了，那么十年后，二十年后看姑苏臻悦会不会也跟不上时代？这就是另外一个话题了。
我们继续深入讨论：这是郑州金水区多层3楼，单价4900元。
小区一共4栋楼，单气，本房不临街不临路非常非常优质，2002年建成商品房，户型非常方正，三开间朝南通体大阳台，得房率93%，一梯两户金水区房本，小区没有物业费卫生费一个月30，停车100每个月。周边配套成熟，商圈繁华，地铁4号线货站街站b口774米！
现在被隔断出租，月租金3500元，我算了租售比是5.8%！
然后我去询问我郑州的朋友，得到的答复是，他对这个小区非常熟悉，这种房子郑州非常多，75万并不好卖。
5.8%的租售比其实是自己经营，如果交给第三方公司做甩手掌柜，租售比就只有3%左右了。
这类老房子出售还有个大问题，下家可能需要全款，而无法贷款。
至于我老家，某小地级市，房龄估计十五年不到，已经完全没有节操了：
总结一下：
房住不炒的时代已经到了，核心表现就是房子失去了金融价值，回归居住属性，消费特征明显，折旧开始出现，老房子后面的维护非常重要，维护不当就会快速衰老。
房子未来的可及性非常强，对于所谓的刚需，如果是想买个满足居住的房子，还是非常简单的。而改善型住房，因为客户对房子的质量要求非常高，未来的房子也会越建越好。
那买不买？这就是个人的问题了，反正你需要明白的是，靠房子赚钱几乎不太可能了。
最后回答大家关心的一个问题，我为什么考虑离开上海？原因很简单，我买不起我喜欢的房子，目前也看不到能买得起的可能，而且我在上海很多年了，年龄大了，对大都市的繁华有些厌倦了。
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