12月16日，官方宣布东莞地铁1号线全线贯通，简单来说就是地下轨道全部挖通了，轨道都对接上了，剩下的就是站点建设和正式通车了。
这当然是一个东莞交通历史上的一个重大节点，不过这个全线贯通并不完全等于马上可以坐上1号线了，但是也说明很快就实现了。
其实在波折多年后，能有这样一个实质性的大进展，当然是鼓舞人心的，线上的讨论也是热闹的，很多早就在周边买房的业主都说：守得云开见月明！
那么，东莞1号线全线贯通，哪些房地产项目能真正受益呢？
Part1
新房迎来今年终最大利好
其实很长时间以来，无论是老东莞还是新东莞人，甚至是外地过来的，都对东莞的交通状况表示不解，为什么东莞只有1条地铁线？
进入双万时代，东莞孤零零的一条地铁线，更是令人疑惑，明明有着不错的宜居环境，也有不少世界一流的大厂，可以说是世界瞩目，却没有足以匹配的交通基础设施，这种城市知名度与交通基础设施的认知撕裂感，在珠三角可以说是罕见的。
距离2016年5月2号线开通已经过去了8年，以前只有南北一条线，现在才迎来唯一的东西走向的地铁线，终于实现最低限度的“一纵一横”地铁网格局。
要知道，如果摊开东莞地图，就会发现东莞地形轮廓大体接近一个长方形，南北短而东西长，从最东边到最西边，距离比从最北到最南要远一截，而东西交通一向漫长曲折，没有私家车，日常通行相当不便。
未来1号线的正式开通，如同久旱逢甘霖，一定会带来一股巨大的、连通东西板块的来往人流量，加速东莞各镇街的经济、文化交流，很多以往觉得麻烦的事情，通车后显然会变得更便利。
另外，与过去暧昧模糊的情况不同，这次也确定了全线25个站点的名称，这意味着站点周边受益范围的确定性。
据地产佬不完全统计，25个站点当中，周边有16个站点周边有新房项目待售或在售。
严格来说，“地铁上盖”这个概念是方圆500米内，但一般1公里范围也可以说直接受益，2公里内也算一定程度受益的项目。
目前真“地铁上盖”的已知项目至少有4个，分别是：
1、市民中心站（原“鸿福路站”）
“光大天骄国际”，160-350㎡三至五房，均价约5.3万/㎡，东莞地标民盈国贸旁，这两年的绝对全市顶流项目。
2、立新站（即原“新源路“站）
“瑧山境”，143-272㎡四房，均价约4.5万/㎡，地处东城繁华城芯地带。
3、连平站（即原“大岭山北站”）
“万科嘉城未来天空之城”，80-143㎡三至五房，均价约2.3万/㎡起，在松山湖片区，这个项目还是很有知名度的，性价比不错。
4、黄江站（原“黄江北站”）
“科学城时区”，95-140㎡三四房，均价约2.7万/㎡，临深片区知名项目，保利、旭辉、招商三家强强联手的作品。
作为东莞城区现在的绝对中心，“市民中心站”将成为东莞境内第一个地铁换乘站，超级人流量已经可以预见，因而作为真地铁上盖之一，紧靠东莞地标的民盈国贸大厦的“光大天骄国际”项目，毫无疑问是这一轮“地铁热”最靓的仔，目前已经开盘，并且有样板房可看，户型160-350㎡，主打大平层豪宅。
实际上，城芯有几个不是地铁上盖，但也很受关注的项目，同在“市民中心站”周边的，还有一个华润置地旧改新项目“旗峰润府”，属于1公里范围内，户型主打95-143㎡三四房，均价约4.5万/㎡，在城芯来说价格算不错的。
在南城的“中心广场站”1公里内的人气项目“万科瑧湾汇”，卖到5字头，户型143-360㎡三至五房大平层，另外“中海源境”户型124-143四房，均价约3.4万/㎡起。
后面三个地铁上盖项目当中，除了立新站的“瑧山境”主打大平层外，都是偏刚需的140平及以下户型，售价也处于全莞较洼地的水平。
Part2
二手房与租赁市场或最先受益
早已占据好位置的二手房可能先吃到这波红利，据地产佬不完全统计，1号线沿线约有80个二手房项目，其中至少有21个项目，直接就在地铁上盖，也就是说，这些小区现有的业主，未来1号一旦开通，下个楼就是地铁站，直接交通品质起飞。
其中有几个项目不得不特别提一下：
1、“市民中心站”（即原“鸿福路站”）
石竹花园，已经是1998的物业，面积也很刚需，出租还算活跃，但出售挂牌量并不多，贝壳上租售都是二三十条，成交也很少。
这里本身这里就是非常“市中心”了，房源也很抢手，增加一个换乘站，并不会有根本的变化。
2、立新站（即原“新源路站”）
“锦绣旗峰”，这个项目本来就是东莞早期知名豪宅，没想到又接到1号这一波泼天富贵，真是风水宝地。
（图源：贝壳找房平台截图）
据贝壳的数据，这个小区目前挂牌均价约2.7-3万/㎡，多为大户型，130-150㎡租金约3000-5000元/月。
3、坝头站（即原“滨江体育馆站”）
“万科首铸东江之星”，这个也是万江当年的明星项目，相信不少地产业内外人士都非常熟悉，按照贝壳的数据，11月挂牌均价约3.5万每平，成交均价却只有2万出头。
因为统计可能包含了一些商办产品的价格，如果单看挂牌的纯住宅，价格普遍是3-3.4万/㎡，挂出来的普遍为90多平方米的刚需三房。目前该小区挂出大量小面积商办物业的出租，纯住宅出租也以94平左右的房源为主，价位3000-3500元/月，高不高就见仁见智了。
（图源：贝壳找房平台截图）
在坝头站附近，还有“合正上东国际”、“江南世家”这些老项目，未来的租售态势也值得关注。
4、大朗站
“万科金域蓝湾”，这个项目在当地也有不错的知名度，贝壳的换手较为活跃，但出租热度较低，挂出的主要是90平以下的刚需户型，价位在2-2.5万/㎡不等，95平左右租金约2800-3000元/月，逼近市区水平。这次有地铁站的加持，波动空间有多大不好说。
（图源：贝壳找房平台截图）
靠近地铁站的二手房，优点是即买即租即享，特别是租房，在市区感觉租金较高的租客，向地铁沿线流动是必然趋势，未来总体态势还是看好的。
Part3
新地铁开通，东莞房地产会不会有新的变化？
对地铁1号线的全线贯通，合富研究院高级分析师、合富辉煌（中国）东莞公司市场研究部总监李兴旺指出2025年底前即将通车的1号线，被期待已久，市民对该新地铁线寄予厚望，受到市场广泛关注。
在问到地铁1号线对东莞楼市的影响时，李总表示，“1号线连接了超过10个镇街，一共串联了东莞约一半的镇街上，且这些都是东莞主要经济发达的区域，经济价值巨大。1号线对于站点周边一二手房价起到了支撑作用，对于稳定房价具有积极意义。由于1号线和2号线换乘点在市区，故市区尤其南城和东城是最大受益片区。”
其实从今年年初以来，政策利好消息不断，最重磅的莫过于两条：
一是9月30日，东莞住建局官宣即日起东莞取消限售，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。
二是11月13日，官方正式宣布对住房交易契税、增值税进行调整，90-140平方米户型应缴纳的契税，首套将从1.5%降到1%，二套将从2%降到1%。
说白了，就是在前面不断降息的前提下，大力度降税、降首付，总之就是各种降低购房者的购买成本，以往以此推动房地产市场平稳向好发展，可以理解为“全力救市”。
然而从市场实际表现和相关产业链的业务情况看，除了局部阳光外，普遍晴转多云，就看什么时候下雨了，市场信心远远没有达到恢复的程度。
按照合富研究院11月的报告，1-11月供需比约0.73，仍在持续收缩，库存加速消化。说人话就是，新房源越来越少，开发商主要都在卖现房，显然，现在是“现房时代”，以往那种高速扩张的市场面貌荡然无存，无论购买者还是开发商，都越发的倾向于保守。
保守的原因也很简单，就是没钱，因为赚钱难了，所以又不敢借钱，不敢借钱，无论是开发商建新项目，还是购房者买房子，都处于观望状态，恶性循环并没有停止。
不过，比起不少悲观派心里“毁灭吧赶紧的”的闷气，官方态度还是明确的，那就是死马当活马医，还是要救一下。政策、基建、税费这些老工具都出了，力度还不小，那么最后只剩下一个终极问题：钱从哪儿来？
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THE END
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