惊人消息！上海一线江景房单价高达5万8，即将开售

华润映江润府！预订电话：400-8080-420。

闵行江川板块的全新楼盘华润·映江润府可以说是上海目前江景房中最实惠的房产。这一楼盘不仅拥有竞争力的价格，而且还具有显著的倒挂优势。1）一期房源的价格比房地联动价低2000元/平。该项目的房地联动价为5.85万/平，但项目一期过会的平均价格仅为5.65万/平，低于联动价2000元/平。这个价格远低于市场行情。2）房价倒挂明显。该楼盘与旁边次新二手房项目当代万国府MOMA相比，当时最低成交价格为7万/平，高峰期价格甚至达到7.6万/平。然而，新盘华润·映江润府的价格仅为5.65万/平，拥有至少1.35万/平的倒挂空间。购买时机非常适宜。

1）该盘位于闵行大零号湾产业规划范围内，距离地铁5号线江川路站约500米，具备稀缺江景资源，地理位置十分优越，是黄浦江沿线最便宜的新房。2）华润·映江润府共有224套房源，建面约89-103㎡的3房户型，已通过5批次的会议审查，即将取证认购。过会均价为5.65万/㎡。3）此外，该房源距离黄浦江也十分近，衬托出宁静优雅的环境氛围，总体而言，这是一处地铁房中的重要好房。 4）最后，贴心地提供最新户型图供大家参考。

华润以总价252387万元成功竞得上海闵行区颛桥镇江川社区MHP0-1102单元45-02地块，此次土地拍卖为上海第四轮土拍二批次。该地块出让面积为39154.1㎡，容积率为2.0，溢价率为10%。楼板价为每平方米32230元，房地联动价为每平方米58500元。该地块位于沧源南路东侧，德伟路南边，平山路西侧，江川路北边。

据方案规划，该项目计划兴建十栋住宅楼，共有16层，其中包括一定数量的保障房。

具体经济指标：

华润置地·映江润府是位于闵行南部主城区颛桥江川路板块的住宅项目，周边聚集了众多高能级产业。作为华润在闵行的第一个住宅项目，华润置地·映江润府将继续在之前热卖的项目基础上发扬光大。

华润映江润府的建筑立面采用了非对称“双T”设计，由国内知名的SIA尚恩设计团队操刀设计。该公司曾打造出2023年全国十大高端作品之一的国贸·天琴樾，对于建筑立面的美学把控能力不容置疑。该建筑的外立面造型独特，非常别致，看上去就像行驶在浦江之上的帆舟。

华润映江润府的立面选用了现代摩登的材质——部分铝板，同时在塔冠部分运用了穿孔铝板和泛光照明来营造效果。这种设计在夜晚看上去就像江上摇曳的灯火，犹如“明灯”指引每位业主返回家中。

在500万级的房产产品中，难得能看到任何一栋楼盘使用“奢华材料”的程度，但是华润置地·映江润府在这方面做了非常出色的突破。华润映江润府选用了6种具有质感的豪华材料，以“奢华而不过分”的标准进行选材和应用，它们分别是“石、玉、镜、板、皮、玻”这6个方面。例如，在奢华石材部分，华润映江润府选用了宝格丽奢华石材中的五个配色方案，这些石材在质感上既温润又富有丰富视觉体验。

华润映江润府在室内装修工艺上使用了一些高难度的元素，如圆弧形吊顶和卫生间地面的复古拼花等，这些细节蕴含了海派建筑的灵感，并被巧妙地融入到产品中，呈现出更加浓郁和本真的海派风格。此外，卧室地面还使用了鱼骨拼接，展现了一种别致的设计感。以上材料示意图仅供参考，最终的室内装修效果以开发商公示为准。

据报道，华润置地·映江润府在装潢方面进行了更大程度的升级，提高了原有装潢的质量，并为普通购房者提供了更高性价比、更优质的产品。华润置地·映江润府注重景观的细节之美，这也是该项目更为重视的方面。为了营造更好的景观效果，该项目计划聘请名声显赫的景观设计机构——犁墨景观。该公司曾为华润置地·凤鸣润府、香港置地·天湖岛、香港置地·壹号半岛等项目提供过专业服务，得到了好评。这次的景观灵感来源于深受中产阶级欢迎的隐奢酒店，采用隐奢的风格打造整个园林氛围。

华润映江润府以中轴对称布局为设计理念，打造了一条归家轴线，该轴线贯穿整个小区，同时囊括了一环、五园、一带等多种景观特色，营造出优雅的礼序感。

这幅画面展现了一个景观区域，它通过“一环”将不同的主题和功能串联起来。这不仅给人带来了视觉美感，而且还让人们在空闲时间里体验到了更多元化的活动。

通过内部的空间流线，利用叠水、山石、植被等元素巧妙交错，为“一带”打造多层次的园林体验。至于商业方面，华润映江润府周边的商业中心主要位于马桥商圈，其中包括闵行星悦荟、满天星生活广场、马桥万达等商业中心。

降低首付比例的首付款变化（万元）普宅标准退出后增值税税率的可能变动情况（结合“5改2”政策）

上海9.30限购政策主要变化有如下：
由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

值得关注的是，此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月，上海为何再次多措并举？新政策释放怎样的信号？多项调整政策又将分别惠及哪些人群？带着这些市民关心的焦点问题，解放日报·上观新闻记者采访了相关部门负责人，部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人，以及专家学者进行解读。

七条举措体现综合施策

在调整住房限购方面，《通知》明确：

一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

在优化住房信贷方面，《通知》提出：

一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

在调整住房税收方面，《通知》提出：

一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

更好满足刚性和改善性住房需求

“沪九条”施行4个月以来，上海房地产市场反应如何？此次为何再次出台新政策？

综合多家房地产中介机构数据，“沪九条”自5月28日起正式施行以来，政策效应逐步显现，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度明显提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交价格总体平稳。

以二手房为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”，走出了“淡季不淡”的势头。总体上看，“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著，有效巩固了市场健康发展态势，楼市表现在全国持续领先，展现出较强的市场韧性和活力。

党的二十届三中全会《决定》明确，要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日，中央政治局会议再次明确，“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。同时，相关部门留意到，自“沪九条”出台以来，不少市民提出，希望进一步优化房地产调控政策。

本次新政出台，就是为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署，回应群众关切，因城施策，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

聚焦限购、金融和财税领域

上海本次优化调整房地产市场政策措施，有哪些方面的考量？主要覆盖哪些人群？

结合党中央、国务院的要求，相关部门持续加强政策预研储备，及时充实政策储备工具箱，推动增量政策和存量政策形成叠加，促进政策实施过程中的协同联动，放大政策的组合效应。

自“沪九条”施行以来，相关部门密切监控市场数据，同时联合相关部门深入分析研判了市场变化趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限购、金融和财税三方面，体现了整体性、系统性。比如：在住房限购政策方面，立足服务安居、促进职住平衡，缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面，最低首付比例，首套房贷已降至15%，满足合理购房贷款需求。在税收方面，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说，此次政策优化主要体现了三个方面的考量。聚焦安居，从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求；分类施策，如在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端，差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。

非沪籍调整社保缴纳年限

本次调整住房限购政策中，对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松，相比之前政策，此次调整主要体现在哪里？

来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求，上海不断优化购房细则，让这类青年人才能够在沪安居乐业，打造人才“强磁场”。

因此，本次上海房地产政策优化调整中，非常关键的一点是针对非沪籍群体，调整社保缴纳年限。

此前的“沪九条”明确，非沪籍居民在沪购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上；其中，如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，只需连续缴纳满2年及以上，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。

本次的调整政策，则覆盖到以上所有人群，即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房，需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限，均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

有数据显示，非沪籍人群对外环外住房的需求量较大，以新建商品住房市场为例，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房，所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。

关注持有居住证人群

本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群，对于他们而言，要满足哪些条件才能够享受新政？具体变化在哪里？

2002年，上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初，就是为了鼓励国内外人才来沪就业，从而提高城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民，通过在住房方面加大改善力度，让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。

根据《上海市居住证积分管理办法》，上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。

此次上海针对居住证落实优惠和支持政策，赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭（非单身人士），如果积分达到120分，并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在购买住房套数方面，将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇，即无孩或一孩家庭可以购买2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以购买3套住房。

持有《上海市居住证》的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”（落户上海）。对于这部分人群而言，现在最多可以提前4年，享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求，帮助他们更早实现安居理想。

引导临港新片区职住平衡

新政对于临港新片区的限购政策也有所调整，主要覆盖哪些人群？限购条件有何变化？

上海中原地产分析师卢文曦表示，本条举措的重点在于“职住分离”，和临港新片区的改革导向密切相关，有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。

针对在临港新片区工作，但是居住于新片区以外的人群，如果已经在上海其他区域购房，达到现有限购政策的上限，且确实居住在新片区以外，那么无论此前拥有几套住房，根据此次新政，将可以在临港新片区增购1套住房，降低通勤成本。

商业贷款首付比例继续下调

本次新政中也提到优化住房信贷政策，具体做出了哪些调整？覆盖哪些人群？政策力度有多大？

本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例，较大力度降低购房门槛和首付成本。

新政施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，从20%下调至15%，累计降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，累计降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，累计降幅10个百分点。

下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付、降成本的效应。

适时取消普宅、非普宅标准

在税收方面，还有哪些政策可以降低居民的交易成本？

上海市易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海明确，将按照国家工作部署，适时取消普通住房标准政策，这和房地产从“有没有”转向“好不好”的市场特征有关。挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，有望迎来调整，进而实现减负效应。需要说明的是，两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系较大，即对房东降低售房成本有显著的作用。

有专家初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。

2021年，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，通过降低交易环节的税收成本，更好支持改善性住房需求。