新一轮拆迁的风已经吹了一年，如今终于启动了。
近两月，10 万亿化债方案横空出世。紧接着，城中村改造大名单从 35 层扩展到 300 层，全国几乎所有地级以上城市都将迎来大规模的城中村改造。11 月 15 日，住建部宣布改造政策覆盖范围的扩展，还强调了货币化安置，这意味着新一轮的拆迁潮到来，补偿将直接给现金。
那么钱从哪来呢？
一是城中村改造项目纳入地方政府专项债券的支持范围，还有开发性和政策性金融机构提供专项资金；
二是鼓励商业银行按市场化和法制化原则提供贷款，确保资金精准投放。这一点和 2015 年到 2018 年的棚改很相似。当时央行释放了天量的货币资金，很多居民拿拆迁款买房，推动了房价大涨。
从数据能清晰看到，2014 - 2017 年，全国棚改货币化安置的比例和商品房成交量不断攀升。商品房销售额也从 2014 年同比负的 6.4%，在 2015 - 2017 年分别上涨了 14.1%、34.2%、13.38%。棚改带动了楼市反弹火爆。
这一轮的启动，是因为过去三年房地产市场不景气。此次资金源包括政府专项债、政策性银行专项资金、商业银行配套资金，和 2015 年模式类似，也是增发货币，可谓棚改 2.0。不过这一次更注重核心城市。
像深圳，城中村约占住房一半，红本商品房仅 17%，约 1000 多万人住在城中村，占常住人口的 60%，那么城中村旧改影响巨大。还有苏州，新房库存 5 万套，城中村拆迁可消化 1.4 万套住宅，2024 年上半年新房成交了 1.37 万套，一个拆迁项目就顶半年的销量。
这轮城中村改造对房价有着多方面的影响。
首先，加速了城市间的房价分化。一线及强二线城市，比如深圳、上海等地，经济发达，就业机会多，公共服务优质。棚改拆迁后的资金大概率沉淀在本地楼市，因为这些城市有更好的发展前景和资源，居民拿到拆迁款后更愿意在本地购房置业，从而推动了房价上涨。
而若二线及三四五线城市，由于产业基础薄弱，就业岗位有限等因素，拆迁的资金可能外流至更强的一二线城市。比如一些小县城的居民可能会拿着拆迁款到大城市买房，为子女教育、自身养老或者投资等。这就导致本地购房需求减少，房价上涨动力不足，进而加速了不同城市间的房价分化。
其次，推动了强一二线城市的房价复苏。一线和强二线城市中，待拆迁的城中村或老旧房屋，很多位于核心区域和新兴产业重点分布区。像北京的一些城中村，可能就在城市功能拓展区，土地价值极高。
拆迁后，一方面能释放大量的优质土地，增加土地供给，缓解供需矛盾。例如上海某一些区域拆迁后新建的高品质住宅项目，改善了居住环境，也提升了区域的价值。另一方面，获得补偿的居民购房需求也增加，他们会在本地寻找更好的居住环境和进行房产投资，这无疑能推动强一二线城市房价的快速复苏。
再者，缓解了库存压力，利于房价稳定。当前全国楼市库存周期大概是 18 个月。2020 年到 2022 年最后一批大量上市的房地产项目将在 2026 年前入市。若城中村改造能有效缓解未来 2 年库存的压力，比如像苏州那样，通过拆迁消化大量的库存住宅，可以使市场的供需趋于平衡。当市场供需平衡时，就不会因库存积压导致房价大幅下跌，这也为 2026 年后的房价稳定奠定了基础。
最后，改变区域房价的预期。就像广州杨箕村拆迁前，消息一经传出，周边的房价就因为预期而上涨。拆迁计划公布后，即使尚未实施，居民和投资者也会看好相关区域房价走势，因为他们预期拆迁后区域会有新的规划建设，配套设施会升级，房产价值也会提升。从而提前购房或者投资，推动了房价上涨。
总之，这一轮城中村改造浪潮对房价的影响是多维度且深远的。不同城市面临着不同的机遇与挑战，房地产市场的格局也将在这股浪潮中发生深刻的变革，让我们拭目以待。
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