观点网 回溯越秀地产的发展史，从上世纪八十年代起，其“新村模式”就开始助推广州市城市更新进程，如今在上海、杭州、武汉、长沙、重庆、成都、西安等地，都留下了越秀的城更印记。
但在深圳，越秀地产却迟迟未落子城市更新项目。
近日，深圳市光明区城市更新和土地整备局公示新湖街道光晟工业园城市更新项目实施主体，拟确认为深圳晟越房地产开发有限公司，深圳晟越背后则站着越秀资本，也就是同在越秀集团旗下，越秀地产的兄弟公司。
“工改居”前身
据了解，光晟工业园位于深圳光明中心区，虽不在核心住宅区，但靠近欢乐田园，最近的地铁站为6号线光明站，更新改造方向为居住用地，并规划一座九年制学校。
公告显示，项目拆除用地面积10.52万平方米，拆除范围土地及建（构）筑物权利为光晟玩具（深圳）有限公司及私人业主叶力瑜所有。深圳晟越已完成拆除用地范围内土地、建（构）筑物的搬迁安置补偿协议书的签订。
谈到工业园的业主光晟玩具，该公司于1967年在台湾省创立，1992年来到深圳光明区购地建厂，数十年来主打产品一直是弹力橡胶球。
到2015年，光晟玩具拥有16栋厂房及完善配套设施，占地面积17万平方米，从业人员达2400余人，生产两百多种球，每种球有十二个规格，每个规格再乘以六到八款颜色，每年约1亿4千万个弹力球从流水线滚出，销往世界各地。
然而，随着各种新玩物的出现，弹力球黯淡失色了--2021年9月13日，经法院裁定，光晟玩具(深圳)有限公司重整计划执行完毕。
到了第二年，《2022年深圳市光明区城市更新单元计划第一批计划》公示，光晟工业园更新单元是唯一收录项目，将成为典型的“工改居”案例。
2022年计划公示时，项目申报主体为深圳市景煦实业有限公司，从股权穿透图可以发现，越秀系早早就开始布局。
深圳景煦由广州东新和佳企业管理中心（有限合伙）持股99%，后者由深圳市同创力合实业有限公司持股69.71%，由广州资产管理有限公司持股27.58%，认缴出资额分别为33.5亿元和13.25亿元，首次持股日期均为2021年8月。
另外，已宣告破产的原业主光晟玩具(深圳)也由广州东新和佳企业管理中心（有限合伙）间接持股70%。
同创力合由叶力瑜持股80%，而广州资产管理是由广州越秀资本控股集团股份有限公司牵头设立的广东省第二家地方资产管理公司。
根据时间线判断，越秀系在项目业主陷入破产重整时就参与其中。
11月下旬，光明区举行城市更新和利益统筹项目推介大会，集中推介维他奶片区城市更新单元等十大城市更新项目，用地规模达65公顷，其中大部分都是“工改居”项目，倘若能够提早对“工改居”项目前身进行资本运作，在后续产品规划、补偿谈判等方面或能拥有一定先发优势。
此越秀 彼越秀
除了参股申报主体外，广州资产管理也参股了实施主体。
光晟工业园城更项目实施主体深圳晟越成立于2024年11月28日，由广州资产管理持股68%，广州莞秀房地产开发有限公司持股32%。
广州资产管理由越秀资本持股69.02%，广东省管国资恒健投资持股16.265，广东省管国资粤科金融持股9.51%，国有企业恒运集团持股5.22%.
实施主体二股东广州莞秀同样能看到越秀身影，由广州仁合经济信息咨询有限公司间接持股90%，广州仁合则是越秀集团旗下，广州越秀中联股权投资基金管理有限公司、广州越秀明睿三号（有限合伙）和明睿六号（有限合伙）三家共同持有的公司。
据观点新媒体此前报道，就在10月25日，由广州仁合作为原始权益人的“中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”获批，为首单商业物业持有型不动产ABS。
光晟工业园城更项目实施主体背后既有上市公司越秀资本，也有活跃于市场的越秀系基金平台，唯独不见越秀地产。
在大本营广州，凭借与广州地铁的战略关系，以及“越秀集团孵化+越秀地产购买”的模式，越秀地产曾推出品秀星图、品秀星樾、品秀星等多个TOD项目，简单来说，就是项目先进入越秀集团，具备销售条件前再注入越秀地产。
而“地产+基金”则是另一种融资模式，如2013年越秀地产和越秀集团旗下广州越秀仁达五号实业投资合伙企业联合投标竞得广州萝岗云埔住宅项目，两年后进入股权回购期，越秀地产以24.5亿元向上述基金收购项目公司的45%股权。
和一般的住宅开发相比，旧改项目周期更长，集团/兄弟公司孵化模式或“地产+基金”模式能一定程度缓解资金周转压力。
事实上，越秀地产也并非毫无踪迹可寻。
2022年9月8日，越秀资本透露，广州资产管理与越秀地产、深圳市小马欢腾投资发展有限公司（叶力瑜持股80%，曾是同创力合实业原股东，即小马投资后来参与了光晟玩具破产重整以及光晟工业园旧改）签署合作意向书，共同探索房地产领域的产融协同合作，计划以更广泛和多元的方式参与粤港澳大湾区房地产风险化解及行业整合。
据越秀金控介绍，小马投资深耕深圳多年，已在深圳成功投资、运作了多个不良资产处置和城市更新项目，搭建了涵盖前期服务商、房地产开发企业、AMC金融机构在内的合作资源体系，项目操作经验丰富。
也有业内人士向观点新媒体透露，越秀资产是作为地方AMC介入，而越秀地产作为兄弟企业协同参与，早期阶段主要是深圳本地民企推进。“参与是很广泛的定义，最核心的是前期是谁主导，谁去跑这些手续，推动项目立项，让规划批出来。”
从项目过往来看，这次“工改居”项目牵涉不良资产处置，也就不能简单套用越秀系以往的孵化模式。
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