商业用地变住宅用地。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
12月17日，万科以28.8亿元的底价竞得广州市番禺区南站商务区的3宗住宅用地。
据知情人士透露，这3宗地坐落于南站万科中心项目内，是该项目尚未开发的储备地块，原本是商业用途。早在2022年，万科就与广州市政府探讨了南站万科中心剩余地块的盘活可能性，最终在今年成为了低效存量用地盘活的创新试点。
据了解，南站万科中心的未开发地块现已悉数被广州市收储，金额与此次万科支付的土地出让金相仿。
商业用地变宅地
万科此次竞得的地块为南站BA0402105、BA0402074-1、BA0402074-2地块，容积率均为3.0，总计算容积率建筑面积约25万平方米，楼面地价约1.1万元/平方米至1.3万元/平方米，需配建幼儿园及36班九年制学校等设施。
今年1月份，广州市规划与自然资源局发布兴业大道南片区（BA0405规划管理单元）控制性详细规划，将这3宗地由商业用地调整为二类居住用地。土地出让文件显示，3宗地都是新规产品，阳台占比不超20%，最高使用率将接近120%。
万科本就是地块的开发者，且持有地块已有数年时间。早在2011年，南站片区的石壁一村、四村就与万科签订了留用地合作框架协议。2016年，万科以38亿元的成交总价拿下了南站的6宗商业用地，楼面地价在7000元/平方米至9000元/平方米。至2017年，该公司已拿下了南站15宗商业用地，总计算容积率建筑面积约126万平方米，占据南站核心区约1/4面积，成为片区名副其实的最大“地主”。
万科计划在这些地块上打造一个超级综合体，集购物中心、商业街、会展中心、写字楼、星级酒店等于一体。截至目前，这15宗地已开发了将近三分之二。本次出让的3宗地，就是来自未开发的那三分之一。
这3宗宅地，万科预计有两三千套住宅的货量、50多亿元的货值，对比周边在售新房2万多元/平方米的售价，1万元/平方米出头的地价也有一定的盈利空间，产品上市后可为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持。
未开发地块均已收储
南站万科中心的存量土地收储，既有客观原因，也有主观因素。客观上，该项目开发了十几年，片区内的规划数度调整，导致地块被割裂的比较散，还有部分地块的地下在建设轨道交通，不具备开发条件。主观层面，当初万科与石壁一村、四村合作时承诺会负责建设该村的复建物业，截至2024年，该公司已交付村民公寓近7000户、酒店2栋及1座会展中心。而自房地产行业进入深度调整周期，住宅的去化都成难题，更别提万科手上的商办产品，没有销售资金回笼，复建物业的交付也会受影响。在资金压力面前，万科不得不寻求地方政府的帮助，希望能够为这个大体量的商业项目找条新出路。
2022年，广州市政府与万科签署战略合作框架协议，双方计划在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。借助这个沟通联络机制，南站万科中心存量土地的盘活问题得以推进，最终在2023年底完成收储。“除了已经开发的，剩下的土地全部都收储了。”知情人士表示。
据悉，最初广州是承诺给万科现金补偿，但考虑到地方政府的钱袋子也不宽裕、卖地任务还未完成，加上10月份以后国家陆续出台政策支持盘活存量土地，买卖双方便敲定了如今的交易方式，将具备连片开发条件的地块进行规划优化后推出市场，再由万科买回去，收储的价格与卖地的收入相当，各取所需。
这种收储方式在其他城市已有先例。12月13日，武汉拍卖13宗国有建设用地的使用权，华侨城A以24.2亿元的价格拿下了1宗住宅用地。这块地原为华侨城A所有，近期被地方政府收储，将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅，而华侨城A则承诺会参与该地块的招拍挂。
根据公开资料，截至目前，今年广州已对越秀地产、万科的存量土地进行了收储，前者获得了现金补偿，后者则实现了换仓的目标。对于存量闲置土地的收储标准、补偿方式如何确定等问题，中国房地产报记者联系了广州市规划与自然资源局，但该局表示目前不方便披露相关信息。
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