年终大剧，好戏连台。
12月17日，番禺连拍出四宗宅地。一宗，是位于番禺广场的中银大厦南侧地块，绿城以总价5.08亿元拿下，折合楼面价约1.7万/㎡。
另外三宗花落万科，均位于南站商务区，总占地超19万㎡，总价28.8亿，楼面价1.1-1.3万/㎡。
此次土拍的两大赢家——绿城和万科，都是房地产行业的佼佼者。万科更是四年后回归土拍市场拿地。
万科此次竞得的楼面价为1.1-1.3万元/㎡，扣除配建后，楼面价在2.6万/㎡左右，加上36班九年制学校+使用率120%新规产品，足以撼动周边其他住宅。
万科在老黄埔的代表作是万科城市之光，该项目让老黄埔红极一时，是当时新广选择老黄埔还是番禺北的竞品之一，也因此引起了网友口水战。
万科目前在售的项目，基本是旧改项目或广信资产包的项目。此次在番禺北拿地，对老黄埔来说，是反噬还是助攻？
从位置来看，万科拿下的三宗地块位于广州南站旁，与广州南站直线距离约1公里，地理位置优越，交通便捷。对面即是在建中的广州足球公园，项目与南站之间，是万科世博汇、荣耀广场、李锦记大厦等商务区。
万科此次重仓南站，无疑将为该区域的楼市注入新的活力，对南站乃至整个番禺的楼市都具有风向标意义。
根据相关消息，万科之前进行过相关的市场调研，在产品设计和市场定位上会更加注重满足刚需和刚改群体的需求。
结合市场分析，可以推测万科南站新盘可能会主打中小户型，这种策略有助于降低购房门槛，吸引更多的首次购房者和刚改购房者。
相对于定价策略失误的城投领南府，由于项目初期定价较高，与市场需求脱节。即便后期进行了降价调整，但市场预期已经改变，降价效果并不明显。
万科重仓南站，无疑是看中了这里未来的发展潜力。
然而，要改变南站楼市难卖的命运，并非易事。万科需要在产品创新及营销策略等方面持续发力，只有这样，万科才能在南站这个区域站得住脚。
在万科新规产品到来之前，我们先来看看南站四兄弟，价格主要集中在2.5-5.5万/㎡之间，满足不同购房者的需求。
新鸿基峻銮（3.5-5.5万/㎡）
项目分商业和住宅两部分开发，体量86万㎡，其中商业综合体广州环球贸易广场在南站两侧，住宅部分则在南站南边。
项目规划14栋住宅楼，在售95-162㎡三四房，偏刚改、改善。教育是一个短板，仅配建1所12班幼儿园。
城投领南府（2.8-3.5万/㎡起）
项目和广州南站直线距离约1.1km，距离地铁2号线/7号线石壁站约800米。项目规划12栋住宅楼，在售98-143㎡三四房。
城投领南府2022年4月开盘至今，销售一般，当前在售价格对比开盘期已有明显降幅，后续随着越秀星寰的清盘，领南府有望迎来被分散的客源。
越秀星寰TOD（3-3.2万/㎡）
项目规划13栋住宅，在售约112-115㎡三房。项目有地铁、有商业，自身配建1所18班幼儿园。
项目位于长隆和南站之间，距离地铁7号线谢村站约300米，城市面貌相对好一点。广州足球公园有望为片区发展提供强大的纵深支撑。
品秀星瀚TOD（平层2.5-4万/㎡，复式3.7-4.3万/㎡）
项目有平层和复式，平层在售86-112㎡二至四房。项目外围相对荒凉，缺乏商业配套，学校为九年一贯制广外附。
这个盘分南北两区开发，南区16栋住宅，楼下就是地铁22号线陈头岗站；北区5栋住宅，因为超高层+远离地铁，上车门槛要低点。
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