不断上涨的住房成本正成为美国居住隔离、教育不平等、种族和代际财富差距、中产阶层萎缩等问题的重要影响因素。康纳·多尔蒂（Conor Dougherty）是《纽约时报》驻旧金山的经济和住房记者，他以硅谷所在地旧金山湾区为样本，从西海岸的中心记录了美国的住房危机，写下《金门：美国住房之战》一书。
书中追踪了为捍卫居住权而努力斗争的人们，包括立法者、租户、开发商、工薪家庭、社会活动家等，呈现了不同立场的人们试图摆脱危机的努力，也揭示出那些推动住房市场的深层力量和几十年的历史、经济力量的博弈，为看待和解决住房问题提供了翔实的参考。
在多方角力的住房之战中，一边是推动改善住房条件的技术精英、增值型投资者，另一边是因此租金上涨而面临驱逐的中低收入民众；一边是可负担住房的严重短缺，一边是房主为保护房产价值反对住房开发。书中展现了其中的复杂性和两难困境，以及立法和公众舆论如何塑造城市面貌。
本文摘编自《金门：美国住房之战》第四章，经出版社授权刊发，小标题为摘编者所起，较原文有删减，注释见原书。
《金门：美国住房之战》，[美] 康纳·多尔蒂 著，相欣奕 张美华 译，薄荷实验/风之回响RESONANCE，华东师范大学出版社，2024年9月。
战后美国中产梦：
拥有独立房屋
住房如何从中产阶级富裕的象征转变成为不平等的引擎？为什么1950年代所促成的以联邦补贴和无穷无尽的高速公路为基础、在离散的社区中纳入廉价郊区住房的决定，就已经埋下了自我毁灭的种子？善意的重建议程如何变成了清除黑人社区的种族主义计划？为什么推动加州成为全美最昂贵州的1970年代经济增长反弹，并非阴谋，而是精心策划的计划？
纪录片《美国房地产泡沫》（The Housing Bubble ，2016)画面。
在你理解这一切之前，必须先回到1945年9月2日，也就是二战结束的那一天。当时的美国，刚刚经历了持续十五年的萧条、战争和物资配给，面临比眼下更为严重的住房短缺。
房屋建筑商在大萧条期间基本都停止了建设，在战争期间，他们的主要增长领域是加州等地防御中心的临时性住房。不同的家庭挤在一起住。人们甚至住在种植温室和鸡舍里。残旧的有轨电车被作为住房出售。奥马哈市有人发布了一个大冰箱的广告，并指出人可以睡在里面。
纽约的一对新婚夫妇在百货公司的橱窗里住了两天，借此将他们正在找租赁公寓广而告之。宿舍、轮班睡眠、改建的车库、露营者的街道、住人的汽车：住房短缺的所有标志都在此处呈现。先是告别战争的婴儿潮，继之以欢迎重返和平的婴儿潮，婴儿数量的激增给住房短缺状态火上浇油。
1947年，也就是战争结束两年后，被大家称为“帕特”的旧金山地区检察官埃德蒙·G.布朗（Edmund G. Brown）受委托撰写了一份关于该市居住状况的报告。该报告提及市场街南区出租屋中的老鼠，以及唐人街家庭挤在“黑暗格子间”中的景象。在附近的北滩，一个病恹恹的七口之家住在潮湿拥挤的租赁公寓里，里面搭接的电线看上去注定将成为未来悲剧性火灾的根源。
住房问题通常并不属于地方检察官的分内之事，但帕特·布朗对旧金山人在这般条件中居住，而贫民窟的房东却从中获利颇丰感到愤怒。他安排工作人员开展调查，背后的逻辑是“住房条件差等同于犯罪率高”。
当旧金山还是一个共和党城镇时，布朗就已经是一名共和党人了。但面对如此多的苦难，右翼依然坚守自由市场原则，这让他心灰意冷，所以他在大萧条期间改变了自己的党派。布朗认为，当私人市场无法提供帮助时，政府有责任为人们提供帮助。
在完成旧金山住房研究后不久，他长途跋涉到位于萨克拉门托（Sacramento）的州议会大厦，敦促立法机构投票支持一项新的公共住房法案，从而对联邦公共住房计划提供补充。公共住房计划资金已经用光，并且已经为重新授权等待了两年。
加州的共和党立法机关投了反对票，在听证会上，立法者直言不讳，对使用公共资金解决旧金山住房问题的想法表示不屑。布朗将失败归咎于与政治产生瓜葛的房东，第二天他给自己曾经在其面前作证的立法委员会主席写了一封愤怒的信件，信中称听证会是“可耻的”，并指出如果他们自己所在地区也如旧金山一般拥挤，农村地区的州参议员可能就会对财政紧缩持有不同看法了。
随后，他继续大声呼吁州政府和联邦政府资助新建住房以帮助缓解短缺，并扩大向那些无力负担的人提供住房补贴的范围。“我们不允许出售劣质和存在缺陷的肉类，因为我们知道这对社区是危险的，”布朗在给《旧金山呐喊通讯》（San Francisco Call Bulletin）编辑的一封信中写道，“住房也是如此。贫民窟对社区的健康有害，必须消除。达到这一目的唯一可能的途径是政府的援助和协助”。
另一个工具是重建，或称“贫民窟清理”。在全美范围内，不断恶化的城市住房条件促使一些州成立了新的重建机构，这些机构可以动用征用权与私人开发商合作拆除和重建旧社区。加州追随纽约州，于1945年订立了州重建计划，四年后国会通过了《1949年住房法令》（Housing Act of 1949），提供联邦资金以启动新的更新计划，并加速和补助已经实施的计划。
在旧金山，重建工作是由一些具有进步思想的规划师和建筑师推动的，他们对帕特·布朗在其报告中记录的拥挤和不安全的住房感到震惊。他们将新的建设计划视为利用政府权力摆脱不负责任的贫民窟房东，并摆脱已经过时的小规模城市地块体系的一种方式，他们认为正是小地块导致了过度拥挤。许多人梦想重建城市核心，填入高品质的新住房，这些住房将涵盖不同收入水平并促进种族的融合。
然而，与此同时，美国开始修建战后郊区。战后，随着退伍士兵返乡和婴儿出生加速，美国政府和工业的目标，从打败外国对手转向培育数量庞大的中产阶级，而“中产阶级”是以过上单户独立屋的生活加以定义的。联邦政府呼吁私人建筑商建造500万套新房，另外还花费数十亿美元修建高速公路、基础设施以及为退伍军人提供住房贷款。
电影《美国风情画》（American Graffiti，1973)剧照。
关于美国是一个“产权社会”的说法有很多神话，而对于维持这些神话，有一种政治是其重要组成部分。这种政治将帕特·布朗要求建造公共住房以缓解拥挤的要求视为一种阴谋，却把联邦政府促进单户独立屋的销售视为发挥作用的自由市场力量。联邦计划也支持建造租赁公寓，但拥有一所自己的独立屋的梦想在美国人心中根深蒂固。租房者被视为失败者，购房者对带小院的独栋独立屋（detached houses）的偏爱植根于比这个国家还要古老的田园观念。排屋和住房合作社（cooperatives，产权公寓的前身）等紧凑型建筑注定只能占市场的小部分份额。
这成为房屋建筑商的好日子。除了需求本身激增，联邦政府还采纳了房地产行业的观点，即大萧条期间联邦住房管理局（Federal Housing Administration，FHA）制定的贷款保险计划应继续为私人住房市场提供慷慨的支持，允许更多的人有资格获得抵押贷款，并为单户独立屋创造一个更为广阔的市场。
建筑商在1944年开工建造了114000套房屋。而到1950年，开工建造的房屋数量达到170万套。新建筑的激增改变了美国的房地产业，原本由只同时开发一两个项目的小型房屋建筑商构成的行业，转变为由少量大型区域性建筑商主导的产业。这些大建筑商不断挤压和精简流程，直到户外施工这样混乱无序的领域也成了可与通用汽车装配线相媲美的紧凑工业流程。
莱维特父子公司（Levitt & Sons）堪称典范。这是一家位于纽约州的房屋建筑商，由威廉·莱维特（William Levitt）和他的兄弟阿尔弗雷德（Alfred）经营。莱维特兄弟是最早应用预制墙和屋顶的人，这些预制的墙和屋顶定义了大范围相似造型住宅。
随着时间的推移，兄弟俩将房屋建造过程缩减为27个步骤，其中，承担单项任务、技术不熟练，以及未加入工会组织的工人只负责粉刷、铺瓷砖或捶打。他们还对自己的公司进行了纵向整合，这样就自行掌控了混凝土和木材的生产。
尽管自视清高的文化人对千篇一律的社区颇有微词，但莱维特和其他房屋建筑商所开创的技术堪称真正创新的亮灯时刻（lightbulb moment），使住房价格大幅降低，让美国人过上更好的生活。莱维特公司每天生产几十套新独立屋，并以与租金相当的月供额度出售它们。
第一个莱维特小镇（Levittown）开发项目位于纽约市外大约48公里处，这17400栋独立屋按今天的标准来看相当朴素——双卧室的科德角式，安装有白色金属橱柜，有一个未经装修的阁楼，面积只有约74平方米——售价约为8000美元，折合为2019年的9万美元。
随着低密度郊区在每个城市的边缘出现，拥有宽绰空间能满足物质享受的低成本独立屋成为进步的独特象征，也是美国方式曾经获胜的明证。与世界其他地方相比，美国的独立屋很大，满是现代家具和最先进的电器，房子里堆着包装食品和消费品，比如冻麦片、奥利奥饼干、夏威夷潘趣酒、特百惠、包装速食米饭、熟食快餐、培乐多彩泥、飞盘和芭比娃娃。
1959年，时任美国副总统的理查德·尼克松在参观莫斯科的一场美国展览时，向苏联领导人赫鲁晓夫强调了一栋六卧室牧场式独立屋的模型。《时代周刊》的一篇报道写道，“尼克松特意告诉赫鲁晓夫，这所房子完全在美国工薪阶层家庭的负担范围内。”
假设这些家庭是白人。住宅地块周围有一堵无形的墙，以毫无人性的种族公约的形式矗立着。在这份种族公约之中，禁止有色人种成为业主的规定，与典型房主协会所要求的普普通通的规则一并列出，比如维持自家院落美观，以及不要在屋顶放置广告牌。
最重要的是，红线规则禁令之下，即使是富裕家庭也无法获得贷款以购买黑人居住区或混合居住区中的房屋。隔离并不是由战后郊区创造的，但战后郊区却导致了隔离的扩大化和工业化，并把像莱维特小镇这样的住宅地块变成了政府认可的种族隔离：联邦政府向银行和抵押贷款经纪人提供的抵押担保以纯白人居住区为前提条件；人们无法为购置混合种族居住区的住房申请获得由FHA支持的贷款。
“如果我们把一栋独立屋卖给一户黑人家庭，那么90%到95%的白人客户都将不会在这个社区买房，”威廉·莱维特在1954年接受《星期六晚邮报》采访时说，“那是他们的态度，而不是我们的态度。这不是我们创造的，我们也无法解决它。作为一家公司，我们的立场很简单：我们可以解决住房问题，也可以尝试解决种族问题，但无力将两者结合起来。”
电影《怦然心动》剧照。
郊区的发展方向很明显，但美国正在开展着一项无人可撼动的建造计划，而加利福尼亚则是全美国形势的集大成者。加州在二战后的增长，正是新的大规模移民的更为深广的延伸。自1950年代初开始，就有人将这种现象称为“扩张”（sprawl）。
长期以来，四处邀约新人加入一直是加州经济的商业生活方式。到1945年，该州依此行事已持续一个多世纪了。无论是使用小册子、广播、流行音乐还是电影，它几乎总是采用通用的宣传方式推销——无外乎好天气和负担得起的独立屋，以及院里的植物明媚蓊郁。
战争年代创造了工业基础，有助于为基于技术的未来经济创造条件，随着被压抑的住房需求在战后开始得到满足，加州人口激增，从1940年的690万增加到1950年的1060万和1960年的1570万。“郊区的独立屋都是用同样的方式建造的。”D.J.沃尔迪（D.J. Waldie）在《神圣之地》（Holy Land）中写道。这是一本讲述了他在洛杉矶县南部莱克伍德的成长的回忆录。“从1950年到1952年，每天多达100栋住房开工，每周超过500栋。没有两幅建筑的平面图是相邻的，没有任何邻居住房的阴影能投射到街对面去。”
帕特·布朗回到了萨克拉门托。他离开了旧金山地区检察官的职位，成为加州总检察长，在凭借“增长、增长、增长”的计划持续参与竞选之后，他终于在1958年当选为加州第32任州长。布朗堪称一名完美的助推者。他是在七年级的表演中得到“帕特”这个绰号的，在表演中他热情饱满地执行老师安排的任务，以“给我自由或给我死亡！”为口号出售自由债券（Liberty Bonds）。同学们给他起了个绰号叫帕特里克·亨利·布朗，这个笑话让他们终生难忘。现在，帕特将加州推销为美国最重要的吸引新人之州。
可是，增长从来都不是加州人普遍认同的概念。重返淘金热时代，你很容易就能够发现明显的反增长情绪。帕特·布朗在1958年竞选州长时，已经有相当多的人认为新移民正在破坏他们富足的生活。长期以来，加州的立场一直是一边试图保护这种生活，一边推销它。交通过于拥堵。基础设施实在缺乏。宝贵的开敞空间消弭殆尽。
布朗则持相反态度，他将人口增长视为机会均等繁荣的催化剂。他将“问题”重新贴上“挑战”的标签，并发布广告称该州“资源丰富，可供所有人分享”。这是诉诸加州的自豪感。此外，他还相信加州的经济增长和选举人票的成倍增加，正使其成为全美的领先州。如果不迎合新的追随者，就无法领导任何事。
1970年代：
通货膨胀推高房价
杰里·布朗（编者注：帕特·布朗的儿子，1974年当选加州州长）的生活就像他所宣扬的那样，乘坐商务舱飞行，不去住州长官邸，而是睡在萨克拉门托一间租赁公寓地板上摆放的床垫上。虽然他追求一种包容各方的议程，比如使州政府雇员多样化，提出一项反对贷款歧视的法律，并不断谈论环境，但民主党人对他吝啬的预算以及他对社会计划有效性的怀疑感到无尽的沮丧。对某些人来说，他成了加州的象征。在加州，看起来自由的人们已经对需要投入金钱和行动去解决的重大社会问题提不起兴趣了，他们转而关注简单并具有象征意义的事情，例如在地球日清理垃圾。
“像大多数美国西部人一样，加州人坚定地支持清新的空气、开敞的空间、平等以及体面的住房，坚决反对烟雾、肮脏的溪流、通货膨胀和圣巴巴拉的大量石油泄漏，”亚瑟·布劳斯坦（Arthur Blaustein）在1977年《哈泼斯杂志》的一篇文章中写道，“但除此之外，承诺也在消退。在文化炒作的表象背后，新的西方政治本质上沦为了旧日自私的利己主义，并没有为纠正社会、经济和政治不平等付出努力，而只是为选民提供了笼罩在强烈的个人主义或深刻的禁欲主义外衣下的含混不清的精神向上流动性。‘新行动主义’（new activism）是一种积极投向被动状态的心态，这种心态拒绝承担哪怕是最轻微的个人不便，以代表我们社会中苦难最深的人道出苦情。”
最重要的是，塑造了杰里·布朗州长第一任期特征的事件——它将永远改变美国，改变房地产市场，并成为加州历史上最具破坏性的力量——就是通货膨胀。1970年代初，在石油输出国组织削减了石油产量并宣布因美国在赎罪日战争中支持以色列而对其实施禁运后，美国消费品价格飙升，并持续十年上涨，有的年份上涨幅度甚至超过10%。这本应是在发展中国家才可能发生的事件，习惯于安稳的美国人完全没有准备。
竟然会有这么一天，他们去超市，发现自己买不起一周前买的主食了。此外，他们会发现自己的电费上涨了20%。每年年底，人们都担心自己的加薪无法跟上生活成本的上涨——通常的确如此，而像为孩子读大学存多少钱这样的长期储蓄计划则被彻底画上了问号。整整十年，每位总统都在谈论通货膨胀。整整十年，没有一个人能够解决通货膨胀问题。
当历史学家回顾“大通胀”时，他们将其标记为美国人开始对其领导人失去信心的时刻——越南战争和水门事件于事无补——也是经济开始变得更加凶险和更加不平等的时刻。彼时彼刻，工会会员人数正在以自由落体之势下降。彼时彼刻，中产阶级的工厂就业岗位开始被抹除，首席执行官的薪酬开始抬高到现今这种恬不知耻的水平。
纪录片《美国房地产泡沫》（The Housing Bubble ，2016)画面。
1970年代受人瞩目的另一个原因在于：这也是住宅房地产转变为良好金融投资的时刻。大约在1970年之前，房价的上涨速度都没有超过股市，美国人仍然仅仅把房屋视为居住之所。他们当然没有设想过在房子上亏钱，但当他们考虑出售房屋能得到多少钱时，他们视之为储存的钱，而非成倍增加的钱。
这种状况在1970年代初期开始发生变化，当时房屋价格与其他所有东西的价格一样飙升。对年轻夫妇而言，这简直是毁灭性的。他们希望能够把被通货膨胀侵蚀得所剩无几的薪水积攒起来，以支付第一套房子的首付。然而，对于已经拥有房屋的人来说，薪资购买力的下降，被所拥有的房产如同热门股票一样猛涨的事实所抵消。这就为反对在住家附近开发的众多理由增加了强大的经济动机。
自有住房不仅突然变得格外有利可图，而且还可以作为对其他方面价格上涨的金融对冲，因为大多数房主都有固定利率的抵押贷款，每月还款额度永远不变。此外，与租房者不同的是，他们还可以从联邦税单中扣除抵押贷款利息和房地产税。
到1970年代末，随着房产在美国家庭财富中所占的份额越来越大，郊区城市越来越大胆地通过了增长暂停政策以延缓新开发的步伐，通过了大地块区划条例以保证谁买到了正在建造的少量住房谁就会赚钱。在1977年一篇关于增长控制的论文中，时任南加州大学法学教授的罗伯特·埃里克森（Robert Ellickson）将郊区房主描述为“谋利的垄断联盟”（a profit-making cartel）。
他进一步警告说，在郊区拥有土地所有权的家庭数量少且同质化，正是詹姆斯·麦迪逊（James Madison）在《联邦党人文集》中一直警告的那种非民主的“小政府”：“社会越小，组成它的政党和利益群体可能就越缺乏多样性；政党和利益群体越缺乏多样性，同一政党的多数席位就越多；构成多数群体的个体数越少，他们所覆盖的范围越小，就越容易协调和执行他们的压制计划。”
威廉·费舍尔（William Fischel）称他们为“房主选民”（homevoters）。费舍尔是一位经济学家，他在1970年代和1980年代发展出一种郊区行为理论，最后将其命名为“房主选民假说”。
这个理论是这样的：住房是一种孤注一掷的投资。你不能像对待股票一样将投资分散化，也不能为价值下跌购买保险。如果房屋被毁，人们可以拿回他们的钱，因为可以购买火灾保险、洪水保险和地震保险。但是房主不能为最担心的事情购买保险——如果居住区变得很糟糕，他们就会被困在没人愿意买的房子里。
于是就开始了恶性循环，房价上涨得越多，人们买房就越吃力，新房主对其投资加以保护的动力就越大，房价上涨得就越多，奋力买房的人就越多。如此循环往复。根据谷歌针对旧书籍开展的分析，在1970年代，“房价”从一个甚少使用的词变成了格外常见的词汇，它的使用频率是“股票价格”的数倍。这十年里，“排他性区划”（exclusionary zoning）和“增长管理”（growth management）这两个词从少见变成了常见。不久之后，“NIMBY”（邻避主义）也步入此列。
原文作者/[美] 康纳·多尔蒂
摘编/荷花
编辑/王菡
导语校对/穆祥桐
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